Ważna przyczyna, czyli broń obosieczna

[b]RZ: Wynajęliśmy lokal na prowadzenie działalności gospodarczej kilka miesięcy temu, ale już chcemy się z umowy wycofać. Jak można zrobić to najprościej?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka:[/b] Najłatwiej jest, gdy umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Wówczas można ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów przewidzianych w samej umowie, a gdy ich nie ma, z zachowaniem terminów ustawowych. W ostatnim wypadku, przy czynszu płatnym miesięcznie, na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeśli zatem wypowiedzenie złożymy 22 listopada, rozwiązanie umowy najmu nastąpi z upływem lutego. Za cały okres wypowiedzenia najemca zobowiązany jest uiszczać opłaty na dotychczasowych zasadach, chyba że z umowy wynika co innego. Oczywiście strony mogą skrócić za obopólną zgodą okres wypowiedzenia.

[b]A co w sytuacji, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony?[/b]

O tyle komplikuje to sprawę, że jeżeli umowa nie przewiduje możliwości wcześniejszego wypowiedzenia dla najemcy, nie może on takiej umowy wówczas wypowiedzieć. Jest jednak furtka: zgodnie z orzecznictwem sądowym wystarczy, że w umowie najmu strony przewidzą możliwość jej wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”.

Oczywiście jest to broń obosieczna, jeśli zastrzeżona jest zarówno na rzecz wynajmującego, jak i najemcy. W razie sporu, ostatecznej oceny „ważności” przyczyny dokona sąd przy zachowaniu dyrektywy obiektywności i przy rozważeniu interesu obu stron.

W takiej sytuacji dokonujący wypowiedzenia nie ma nigdy pewności, czy jego oświadczenie zostanie potraktowane jako skuteczne. Jeżeli obawiamy się zatem, że dana lokalizacja może nie spełnić naszych oczekiwań, wprowadźmy do umowy najmu obiektywne i weryfikowalne kryteria ekonomiczne, które umożliwią nam jej wcześniejsze wypowiedzenie.

[b]Czy można jednostronnie zrezygnować z najmu i opuścić lokal?[/b]

Nie ma możliwości jednostronnego skończenia stosunku najmu przez nieuzasadnione postanowieniami umowy czy ustawy samowolne opuszczenie przedmiotu najmu. Jedynym skutkiem tego będzie wówczas konieczność dalszego wnoszenia opłat, nawet jeżeli z lokalu już nie korzystamy.

Oczywiście, jeśli wówczas właściciel wypowie nam najem, z chwilą upływu okresu wypowiedzenia, będziemy wolni od dalszego wnoszenia opłat. Zależy to od dobrej woli wynajmującego.

[b]Jak skutecznie wypowiedzieć umowę o wynajem lokalu?[/b]

Doradzałabym, aby treść oświadczenia o wypowiedzeniu była jednoznaczna. Jeżeli umowa najmu zawarta była na piśmie, zgodnie z art. 77 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], jej wypowiedzenie również powinno być stwierdzone pismem. Jednocześnie warto podkreślić, że strony w umowie najmu na czas nieokreślony nie mogą wyłączyć bądź ograniczyć możliwości wypowiedzenia. Istnieje jedynie możliwość innego ukształtowania terminów wypowiedzenia.

[b]Co może być deską ratunku dla osoby, która jednak musi zerwać umowę o wynajem lokalu?[/b]

Jeżeli na podstawie zapisów umowy nie ma możliwości jej wypowiedzenia, swoistą deską ratunku dla najemcy są zapisy dotyczące rękojmi za wynajmowany lokal. I tak, zgodnie z art. 664 kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

[b]O jakie wady tu chodzi?[/b]

Nie sposób skatalogować wszystkich wad lokali, które umożliwiają wypowiedzenie umowy najmu, a które tylko pozwalają żądać obniżenia czynszu. Wiele zależy też od zapisów umowy. Posłużmy się zatem kilkoma przykładami.

Wynajmujący rozpoczyna remont generalny budynku, w którym znajduje się lokal, co utrudnia lub uniemożliwia dostęp klientów do prowadzonej przez nas działalności. Jeśli o planowanym remoncie nie wiedzieliśmy w chwili zawierania umowy, możemy żądać obniżenia czynszu lub nawet w skrajnych przypadkach wypowiedzieć umowę.

Kolejny przykład: na sąsiedniej działce, obok wynajmowanego lokalu, powstała stacja paliw utrudniająca widoczność reklamy tegoż lokalu. Nie uniemożliwiało to korzystania z pomieszczenia, ale ograniczyło jego przydatność. Możliwe w tym przypadku było nie zerwanie umowy, ale jedynie żądanie obniżenia czynszu.

[ramka][srodtytul]Gdy wynajęty lokal jest nieprzydatny[/srodtytul]

Kiedy można uznać, że lokal jest nieprzydatny w celu, w jakim został wynajęty, i zerwać umowę?

>> Nieprzydatność lokalu do umówionego użytku może przejawiać się zarówno w wadach fizycznych, jak i w wadach prawnych. Np. może się zdarzyć, że wynajmujący nam lokal nie jest jego właścicielem, choć na podnajem zobowiązany jest uzyskiwać zgodę właściciela. Tymczasem dopiero po wynajęciu przez nas lokalu okazuje się, że zgody takiej nie ma, wbrew brzmieniu zawartej z nami umowy. Problem pojawia się, gdy np. musimy się wylegitymować tytułem prawnym do lokalu przed organami administracji, gdyż nasza działalność tego wymaga. W takiej sytuacji, jeżeli właściciel lokalu nie wyrazi zgody na podnajem, będzie można umowę wypowiedzieć.