Czy sprzedający nowy dom odpowiada z tytułu rękojmi?

[i][b]Byłabym wdzięczna za rozstrzygnięcie problemu, czy sprzedający nowy budynek odpowiada z tytułu rękojmi za drobne usterki, które pojawiają się często w ciągu pierwszych dwóch do trzech lat, a które związane są z naturalnym zachowaniem się nowo wybudowanego budynku, tzn. jego osiadaniem i pracą elementów konstrukcyjnych. Chodzi o drobne pęknięcia (zarysowania poniżej 1mm) tynków na suficie z powodu ugięcia stropów nieprzekraczającego norm. Jaka jest podstawa prawna (ustawy? orzeczenia sądów?).

Drugie pytanie: czy nabywca może żądać obniżenia ceny sprzedanego budynku (z powodu domniemanych usterek), nawet jeśli sprzedany był za cenę niższą od jego wartości rynkowej z dnia sprzedaży.

Jestem w sytuacji, że sprzedałam jako osoba fizyczna dom w stanie tzw. deweloperskim, tzn. bez podłóg, białego montażu, glazury, drzwi wewnętrznych i malowania. Nabywcy byli zadowoleni, sami go wykończyli. Przez dwa lata nic nie zgłaszali, a teraz chcą wyłudzić ode mnie remont domu lub obniżenie ceny zgłaszając usterki, które są moim zdaniem zależne albo od osiadania budynku, albo od złego wykończenia przez nabywców, albo od braku odpowiedniej konserwacji.

Jest też chyba tak, że usterkę trzeba zgłosić w ciągu miesiąca od jej wystąpienia (czy zauważenia), a nie wszystkie naraz. Niestety popełniliśmy błąd i nie spisaliśmy protokołu przekazania budynku. Ale, jeśli dobrze pamiętam, w takich przypadkach sądy uznają, że przekazanie odbyło się bez zastrzeżeń. Jeżeli tak jest, to czy mogę prosić o jakieś orzecznictwo w tej sprawie. Nie zawsze jest tak, że to tylko kupujący są pokrzywdzonymi przy transakcji. Czasami to sprzedający może być niesłusznie posądzany. Czy ma jakieś możliwości obrony?[/b][/i]

[i]- A.S.[/i]

Sprzedający nowo wybudowany budynek odpowiada z tytułu rękojmi za wszelkie wady zmniejszające wartość budynku lub jego użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia budynku (np. budynek mieszkalny nie nadaje się do zamieszkania albo wymaga napraw). Sprzedający ponosi również odpowiedzialność za brak właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego (np. że budynek jest energooszczędny), a także za to, że wydał kupującemu budynek w stanie niezupełnym. Podstawą prawną roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne są przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] (art. 556-576).

Od odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedający swój prywatny majątek (a więc nie w ramach prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej) może się uwolnić w dwojaki sposób. Może poinformować kupującego o wadach przed zawarciem umowy sprzedaży albo rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność w umowie. Oczywiście na to drugie musi się zgodzić kupujący. Jednak wyłączenie lub ograniczenie rękojmi nie odniesie skutku, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym. O podstępnym zatajeniu może być mowa wtedy, gdy sprzedający wiedział o wadzie, ale nie poinformował o tym kupującego (np. wiedział, że budynek został wybudowany na grząskim podłożu i nie posiada dylatacji, ale nie powiedział tego kupującemu).

Uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy budynek został mu wydany przez sprzedającego. Roszczenia mogą być zgłaszane także po upływie 3 lat, ale pod warunkiem, że kupujący zawiadomi sprzedawcę o wadzie przed upływem tego terminu albo wykaże, że sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Jest jeszcze jeden ważny termin: nabywca musi zawiadomić sprzedającego o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Wystarczy wysłanie listu poleconego z takim zawiadomieniem.

Odpowiedzialność sprzedającego nie obejmuje wad fizycznych, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Można powiedzieć, że niebezpieczeństwo przechodzi na kupującego w chwili, gdy budynek zostanie mu wydany. Wtedy to on jest odpowiedzialny za wady wynikającego z niewłaściwego użytkowania lub napraw wykonanych samodzielnie lub na jego zlecenie. Natomiast za wady tkwiące poprzednio w rzeczy sprzedanej można uznać np. wady projektowe, konstrukcyjne, wady materiałów użytych do budowy, wreszcie wady wynikające z niewłaściwego wykonania obiektu (niezgodnie ze sztuką budowlaną).

Kodeks cywilny nie wymienia konkretnych wad budynku, które uprawniają do wysuwania roszczeń z tytułu rękojmi. Strony transakcji mogą jednak zastrzec w umowie sprzedaży, że ściśle określone, drobne wady nie będą podstawą dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi (ograniczenie rękojmi). Jeśli tego nie zrobiły bez znaczenia jest, czy rysa ma 1 czy 2 mm szerokości. Nie ma też pewności, że rysa nie powiększy się z czasem albo nie zamieni w szczelinę. Istotne są przyczyny powstania rysy, a tych nie da się obiektywnie ustalić bez fachowej ekspertyzy budowlanej. Poza tym rys i pęknięć na ścianach związanych z osiadaniem budynku można czasami uniknąć na etapie projektowania lub wykonania, o czym powinien wiedzieć inwestor albo zatrudniony przez niego projektant i wykonawca.

Jeżeli sprzedany budynek ma wady, kupujący może żądać obniżenia ceny (czyli zwrotu takiej części ceny za dom, która odpowiada zmniejszeniu jego wartości z powodu wady) albo odstąpić od umowy. Nabywca ma prawo żądać obniżenia ceny z tytułu wad budynku również wtedy, gdy kupił po cenie niższej niż rynkowa, np. z rabatem. Jeśli jednak w umowie sprzedaży zastrzeżono, że cena została obniżona z powodu wad budynku (najlepiej konkretnie wymienionych), to potem można żądać obniżki ceny jedynie z tytułu ujawnienia się innych wad.

Jeśli zaś chodzi o prawo do odstąpienia od umowy, to nie przysługuje ono, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wady usunie albo wymieni budynek na nowy, wolny od wad. Ta druga opcja raczej rzadko wchodzi w grę, gdy przedmiotem transakcji był konkretny budynek. Jeżeli jednak wady były już naprawiane, a mimo to znowu się ujawniły, to kupujący odzyskuje prawo do odstąpienia od umowy, chyba że wady są nieistotne. O tym, czy wada jest nieistotna może jednak zdecydować tylko opinia rzeczoznawcy budowlanego powołanego przez strony umowy albo sąd, rozpatrujący taki spór. Prawdopodobnie drobna rysa, niewynikająca z wad konstrukcyjnych mogłaby być uznana za wadę nieistotną.

O rękojmi za wady budynków pisaliśmy w artykułach:

>> [link=http://www.rp.pl/artykul/60092.html]W mieszkaniu nie ma miejsca na dziury[/link]

>> [link=http://www.rp.pl/artykul/375255.html]Sprawdź, jak skutecznie reklamować wady w budynku[/link]

>> [link=http://www.rp.pl/artykul/299356.html]Rękojmia także w razie zakupu nieruchomości[/link]