To był czas kryzysu i okazji cenowych

Według Joanny Lebiedź, pośredniczki z agencji nieruchomości Lebiedź i Lebiedź, to był czarny rok rynku nieruchomości. – Kryzys, zapaść, brak kredytów, brak gotówki i – w niektórych przypadkach – ciągle wysokie ceny, zamykające się biura nieruchomości, pośrednicy poszukujący innego źródła dochodu – wylicza Joanna Lebiedź. Dodaje, że spadek liczby transakcji to w konsekwencji mniejsza liczba zawieranych aktów notarialnych. – To wszystko przekłada się na branżę budowlaną, na sprzedaż materiałów i usług. Wiele firm budowlanych przestaje istnieć, wiele ogłasza upadłość. Marazm to bardzo delikatne określenie na mijający rok – ocenia pośredniczka.

[srodtytul]Kredyt był luksusem[/srodtytul]

Według Cezarego Szubielskiego, dyrektora żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, trudno jednak o jednoznaczne interpretacje, z jaką skalą zapaści mieliśmy do czynienia. – Tym trudniej to oszacować, że porównania odnoszą do wcześniejszego roku czy dwóch lat, które były okresem gwałtownego wzrostu cen i błyskawicznych transakcji – zauważa pośrednik. Dodaje, że nieruchomości teoretycznie powinny się sprzedawać po kilku miesiącach od ich wystawienia. – Z tego punktu widzenia nadal mamy płynność na rynku – podkreśla Cezary Szubielski. Według niego zapaść, która rozpoczęła się w październiku ub.r., trwała mniej więcej do końca marca br., kiedy to po martwym okresie zaczęto zawierać transakcje.

Zdecydowany wzrost sprzedaży szef biura Krupa Nieruchomości zauważa zaś od przełomu sierpnia i września.

– Gdy cena mieszkania została skorygowana do aktualnej wartości rynkowej, znajdowało ono nabywców – zapewnia Cezary Szubielski. Pośrednik uważa, że nie był to najgorszy rok w historii czy nawet w ostatnim dziesięcioleciu, bo podobne okresy przeżywaliśmy już co najmniej dwukrotnie. A tym razem stagnacja trwała jakieś pół roku.

Inaczej sytuację widzi Joanna Lebiedź, według której końca kryzysu, choć mamy już prawie 2010 r., nie widać.

– Dna z pewnością nie osiągnęliśmy – uważa pośredniczka. Jednym z czynników jest strach banków przed udzielaniem kredytów. – Poprzeczka zdolności kredytowej jest na poziomie niedostępnym dla Kowalskiego. Procedury bankowe to gehenna wymagająca zarobków stanowiących wielokrotność średniej krajowej. Co z tego, że strony wynegocjują warunki, zawrą umowę przedwstępną, skoro banki nie udzielą kredytu? Nawet rozsądne, spadające ceny nieruchomości nie są więc czynnikiem, który mógłby uruchomić rynek – tłumaczy Joanna Lebiedź.

[srodtytul]Szczególnie zły początek[/srodtytul]

Mariusz Kania, prezes agencji Metrohouse, przyznaje z kolei, że początek roku rzeczywiście nie wróżył dobrze kolejnym miesiącom. – Pierwszy kwartał br. był niemal powtórką ostatniego kwartału 2008 r., który charakteryzował się rosnącą podażą i brakiem decyzji o zakupach. Był to okres wyczekiwania i badania możliwości sfinansowania transakcji – ocenia Mariusz Kania. – Nawet zauważalna korekta cen nie zachęciła do wejścia na rynek, gdyż banki nadal wstrzymywały się z kredytowaniem. Jednak kolejne kwartały przyniosły znaczną poprawę. Wakacje zaskoczyły licznymi zleceniami poszukiwania ofert, które przełożyły się na zaskakująco dużo transakcji – podkreśla Kania.

Według prezesa Metrohouse pomyślna jest także końcówka roku. Wielu klientów wykorzystało narastające zniecierpliwienie sprzedających, którzy od dawna próbowali sprzedać nieruchomość, co przełożyło się na ich większą skłonność do negocjacji. W pierwszej połowie roku klienci mogli liczyć na duże negocjacje: różnice między ceną ofertową a transakcyjną sięgały nawet kilkunastu procent. Pod koniec roku ta różnica znacznie się jednak zmniejszyła.

Joanna Lebiedź zauważa zaś, że w tym roku można było mówić o pewnej prawidłowości: nie ma kupców ani na domy, ani na działki budowlane. – Zainteresowaniem cieszą się wyłącznie nieduże, niedrogie mieszkania – wyjaśnia pośredniczka. Cezary Szubielski zauważył jednak także wzrost popytu na tanie domy na obrzeżach Warszawy.

Według Mariusza Kani z baz pośredników w pierwszej kolejności znikały mieszkania jedno - i dwupokojowe, a na sprzedaż największych nadal trzeba długo czekać. – Zmniejszyły się też oczekiwania klientów. Podstawową rolę odgrywa cena – przyznaje prezes Metrohouse.

– Chętnych znajdowały najszybciej nie mieszkania wybudowane w ostatnich latach, najczęściej wysoko wyceniane, ale te w budynkach z wielkiej płyty. W rezultacie zmieniła się średnia cena nabywanego lokalu, która w Warszawie wynosi ok. 350 tys. zł, podczas gdy w 2008 r. była prawie o 100 tys. wyższa – wylicza Mariusz Kania. I dodaje, że w mijającym roku mieliśmy do czynienia z wysoką podażą. Wśród licznych ofert trafiały się prawdziwe atrakcje – np. transakcja w kamienicy w centrum Warszawy za ok. 6 tys. zł za mkw.

– Z sytuacji skorzystali inwestorzy, zwiększając swoje portfolio ofert do wynajmu. Z pewnością mijający rok był czasem, który sprzyjał zakupom – twierdzi Kania.

[ramka] [b]Komentuje Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości[/b]

– Pewną nowością w tym roku była skala negocjacji. O ile przed kilku laty kupujący oceniał cenę ofertową jako niemal sztywną, jedynie do kosmetycznych zmian, o tyle dziś propozycje kupujących wyglądają coraz częściej jak przysłowiowy targ w Stambule. Nabywcy potrafią oferować cenę o 30 proc. niższą niż wywoławcza. Po półrocznej przerwie wróciła też tendencja do kupowania mieszkań za 100 proc. kredytu. Znów mamy do czynienia z klientami dysponującymi 5 tys. zł w gotówce, którzy kupują mieszkanie za 500 tys. zł. Jak to robią – pozostaje tajemnicą ich i banków. Nowym pomysłem jest kupowanie mieszkań z założeniem finalizacji transakcji za kilka lat, co wynika najczęściej z powodów podatkowych, w tym likwidacji tzw. ulgi meldunkowej. My nie prowadzimy takich transakcji, bo są niebezpieczne dla obu stron.[/ramka]

[b] [link=http://www.rp.pl/galeria/8,2,410167.html]Zobacz średnie ceny lokali na rynku wtórnym w 2009 r.[/link][/b]