Do zgody na osiedlach potrzebne nowe prawo

Wokół dużych miast wyrastają zamknięte osiedla domów jednorodzinnych. Wśród nich jest osiedle z podwarszawskiego Izabelina. Jest na nim boisko, uliczka z bramami wjazdowymi, chodniki, latarnie, domek administracyjny oraz parking.

– Osiedlem administruje stowarzyszenie. Ustaliliśmy też opłaty miesięczne, których wysokość zależy od udziału w nieruchomości wspólnej – wyjaśnia mieszkaniec tego osiedla. – Na tym tle powstały jednak konflikty. Chodzi o to, że każdy płaci tyle, ile uważa, że powinien. Część właścicieli nie korzysta z infrastruktury osiedlowej, bo ich domy przylegają do ulicy gminnej, nie chcą więc płacić w ogóle albo uważają, że powinni płacić mniej. Z kolei właściciele, którzy korzystają z dróg osiedlowych i całej infrastruktury, są zainteresowani tym, by wszyscy płacili tyle samo. Kilku zdecydowało się więc wystąpić do sądu o zarządcę przymusowego, by uporządkował bałagan w opłatach.

– To nie jest przypadek odosobniony – mówi Aleksander Snarski, licencjonowany zarządca nieruchomości. Wielokrotnie spotykałem się już w swojej praktyce z takimi konfliktami.

[srodtytul]Własność zobowiązuje[/srodtytul]

Kupujący domy nie zastanawiają się, że razem z nim kupują też udziały w nieruchomości wspólnej. Z kolei deweloperom zależy na tym, by sprzedać wszystkie domy, zachęcają więc dodatkowymi atrakcjami – a to placem zabaw dla dzieci, a to prywatnym jeziorem, boiskiem, basenem etc.

– Nikt się nie zastanawia, że taki plac zabaw czy basen będzie współwłasnością wszystkich właścicieli domów jednorodzinnych i bez względu na to, czy korzystają z nich czy nie, i tak płacić muszą – mówi adwokat Stefan Jacyno, partner w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Zobowiązuje ich do tego [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeks cywilny[/link], a konkretnie jego dział IV dotyczący współwłasności. Decydujące zaś znaczenie mają ich udziały w nieruchomości wspólnej. Im są one wyższe, tym wyższe nakłady muszą ponosić. Problemy zaczynają się, kiedy nie wszyscy płacą. Trudno ich do tego zmusić, obecne przepisy są bowiem ułomne. Bardzo trudno więc administrować takimi osiedlami.

[srodtytul]Administrować, tylko jak[/srodtytul]

– Nie ma żadnej dobrej formy zarządzania nimi – przyznaje adwokat Rafał Dębowski z kancelarii Dębowski i Wspólnicy. – W praktyce – dodaje – właściciele posiłkują się różnymi protezami prawnymi, na siłę dostosowują je do swoich potrzeb (patrz ramka). Poza tym w sprawach przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a o to niezwykle trudno. Do takich spraw zalicza się między innymi ustalanie opłat.

– Co prawda, można wtedy wystąpić do sądu – wyjaśnia adwokat R. Dębowski – muszą to jednak zrobić właściciele dysponujący co najmniej 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, a sąd może orzec na ich korzyść, tylko jeżeli będzie to z pożytkiem dla wszystkich (art. 199 k.c.). To w praktyce jest niewykonalne. Przecież bezdzietne małżeństwo nie będzie korzystało z placu zabaw, a schorowany starszy człowiek nie wyjdzie na boisko. Oczywiście w ostateczności można wystąpić o ustanowienie zarządcy przymusowego, ale to nie jest dobre rozwiązanie.

Zdaniem adw. Dębowskiego potrzebna jest zmiana przepisów i np. umożliwienie powoływania wspólnot mieszkaniowych także dla osiedli domów jednorodzinnych. Tak jak jest w innych europejskich krajach.