Rozliczenie remontu za kredyt

[b]- Tworzymy małą wspólnotę mieszkaniową (osiem lokali). W 2009 r. wymienialiśmy w naszym budynku starą dachówkę na nową. Inwestycja kosztowała 77 tys. zł. Własnych środków mieliśmy 36 tys., a na 41 tys. zł zaciągnęliśmy kredyt na pięć lat.

Wykonawca wystawił nam dwie faktury: na 36 tys. zł i na 41 tys. zł. Czy do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć tylko fakturę na 36 tys. zł, czy obie?

Czy odsetki też są kosztami uzyskania przychodu (kredyt spłacamy od listopada 2009 r.). Nasze przychody w 2009 r. wyniosły 16 800 zł, są to wpłaty na fundusz remontowy.[/b]

Opodatkowane CIT są jedynie te dochody wspólnoty uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=CC2173A03ECBB60AE1657ACC823C6540?id=128489]ustawy o własności lokali[/link] wynika, że podstawowym celem wspólnoty mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im oprócz lokali mieszkalnych także lokali o innym przeznaczeniu.

Osoby, w posiadaniu których znajdują się lokale, obowiązane są uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu.

Zgodnie z [b]interpretacjami ogólnymi ministra finansów (z 5 marca 2008 r., DD6/8213/11/KWW/ 07/MB7/82, oraz z 22 grudnia 2006 r., DD6-8213-438/WK/06/ 339/391)[/b] pojęcie „zasoby mieszkaniowe”, użyte w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego i zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą też tego rodzaju pomieszczenia, np. piwnice, strychy, garaże związane z lokalami mieszkalnymi, określane w ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne.

Także tzw. nieruchomość wspólna, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki.

Zasoby mieszkaniowe to również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczenia administracji, kotłownie i osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe.

Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty są przychodami i kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W świetle powyższego również dach budynku mieszkalnego wspólnoty należy zakwalifikować do zasobów mieszkaniowych.

Z kolei z art. 7 ust. 3 pkt 1 i 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9A37DA937C5EB967375C971A0E6A3CF3?id=115893]ustawy o CIT[/link] wynika, że przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się przychodów ze źródeł przychodów, z których dochody nie podlegają opodatkowaniu albo są wolne od podatku, oraz kosztów uzyskania przychodów z nimi związanych.

Reasumując, skoro część środków finansowych wspólnoty przeznaczonych na remont pochodziła z kredytu (czyli nie były uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi), to faktura w kwocie 41 tys. zł (odpowiadająca kwocie uzyskanej z kredytu bankowego) będzie kosztem uzyskania przychodów wspólnoty.

Podobnie odsetki od tego kredytu.

Natomiast wydatek na remont, który został sfinansowany ze środków własnych wspólnoty mieszkaniowej, nie będzie uwzględniony przy ustalaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Istotne jest tu jednak, aby własne środki wspólnoty w wysokości 36 tys. zł uzyskane były z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (nie wynika to wprost z pytania).

[i]Autorka jest starszą konsultantką w zespole Tax Managment & Accounting Services PricewaterhouseCoopers[/i]