Marka ważna jak nigdy wcześniej

Pandemia zmieni całą gospodarkę, także rynek nieruchomości. Spadnie sprzedaż mieszkań, ale jednocześnie zostanie ograniczona podaż, na co zwraca uwagę Tomasz Karpiel, dyrektor operacyjny Angel Poland Group.

– Urzędy wydające decyzje administracyjne spowolniły prace, a deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, m.in. z powodu problemów z emisją obligacji – tłumaczy. Część projektów będzie zamrożona.

Linie kredytowe

Tomasz Karpiel ocenia, że silne firmy deweloperskie wyjdą z kryzysu obronną ręką. Podkreśla, że Angel Poland Group korzysta wyłącznie z własnego kapitału i kredytów bankowych. – Kiedy rozpoczynamy inwestycję, mamy już zapewnione 100-procentowe finansowanie – mówi. – Mamy do dyspozycji linie kredytowe, teraz na poziomie 200 mln zł. Nie budujemy za pieniądze klientów. Ich wpłaty trafiają na zamknięte rachunki powiernicze prowadzone przez największe banki (mBank i Pekao). Klienci są w pełni chronieni.

Według dyrektora problemy mogą dziś mieć firmy, które finansują inwestycje obligacjami. – Część deweloperów będzie zmuszona do ich rolowania lub restrukturyzacji zadłużenia – ocenia. – Nas ten problem nie dotyczy, z tej formy finansowania nie korzystamy.

– Nasz model finansowania inwestycji pozwala nam zachować spokój – przyznaje Natalia Sawicka, dyrektor sprzedaży i marketingu w Angel Poland Group we Wrocławiu. – Nie jesteśmy uzależnieni od wpłat klientów, możemy sobie pozwolić na okresowe spowolnienie sprzedaży, bez wpływu na naszą płynność finansową. Budujemy ponad 500 mieszkań o podwyższonym standardzie i luksusowych apartamentów. Kolejne inwestycje są w przygotowaniu. Mamy jeden z najniższych wskaźników zadłużenia na rynku. Nasze aktywa to ponad 550 mln zł, a kapitały własne ponad 250 mln zł.

W ocenie Sawickiej skutki pandemii na rynku mieszkań najbardziej odczuje segment lokali popularnych, które są najczęściej kupowane na kredyt. Banki potencjalnym kredytobiorcom stawiają coraz większe wymagania. – Ci, którzy kredytu nie dostaną, będą nadal zmuszeni mieszkania wynajmować – mówi. Dodaje, że mieszkania z wyższej półki kupują zamożni klienci, którzy finansują transakcje gotówką lub korzystają z kredytów o wysokim wkładzie własnym.

Firma nie czuje presji, by obniżać ceny mieszkań. – Część deweloperów może okresowo stosować zabiegi promocyjne, by poprawić płynność finansową – mówi Małgorzata Nowodworska, dyrektor sprzedaży i marketingu w Angel Poland Group w Krakowie. Ta może być zachwiana z powodu mniejszego napływu pieniędzy z otwartych rachunków powierniczych. – W czasach prosperity taki rachunek nie jest obarczony dużym ryzykiem dla klienta, jeśli oczywiście bierzemy pod uwagę wiarygodny podmiot – mówi. – Różnice stają się widoczne w czasie nagłych zaburzeń rynkowych.

Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, potwierdza, że duże firmy z pewnością sobie poradzą. – Są doświadczonymi i wiarygodnymi uczestnikami rynku kapitałowego – podkreśla. – My mamy zdywersyfikowaną i stabilną strukturę finansowania inwestycji. Posiadamy duży własny kapitał, mamy do dyspozycji linie kredytowe w bankach i środki z emisji obligacji. Deweloperzy przyglądają się też nowo wprowadzanym rozwiązaniom finansowym, m.in. zarządzanym przez PFR.

Podkreśla, że najbezpieczniejsze są doświadczone, działające na dużą skalę firmy, które mają wypracowane relacje z bankami i rynkiem kapitałowym.

Na zmianę motywacji przy wyborze dewelopera zwraca uwagę Damian Kapitan, prezes spółki Budimex Nieruchomości. – Klienci wybierają firmy z mocną pozycją „gotówkową" – mówi. – Nasza firma jest częścią największego holdingu budowlanego w Polsce. Posiadamy olbrzymi kapitał, nie mamy problemów z płynnością. Bez zakłóceń prowadzimy wszystkie budowy. Mamy materiały, mamy ludzi. Zarówno my, jak i generalni wykonawcy robimy wszystko, aby dotrzymać terminów.

Prześwietlanie firmy

Powstające inwestycje nie są zagrożone. – Ich finansowanie zapewniano przed pandemią – wyjaśnia Piotr Oczkowski, dyrektor sprzedaży produktów biznesowych w Gold Finance. – Wymogi, jakie stawia bank przed wypłatą kolejnych transz, są w większości spełniane. Chodzi o poziom sprzedaży (umowy deweloperskie) i zgodne z harmonogramem postępy prac. Spore problemy mogą mieć deweloperzy, którzy zaczynają inwestycje i szukają finansowania. Brak doświadczenia udokumentowanego wcześniejszymi inwestycjami to dziś bardzo duże utrudnienie. W większości przypadków banki odmawiają kredytu deweloperom, z którymi nie mają żadnych relacji.

Dodaje, że banki, które decydują się sfinansować budowę, minimalizują ryzyko, wymagając od deweloperów większych niż do tej pory wkładów własnych. – O kolejnych kredytach chcą zresztą rozmawiać tylko te instytucje, które już wcześniej finansowały inwestycje danego dewelopera – mówi Piotr Oczkowski. Szukanie pieniędzy w innych bankach kończy się fiaskiem.

– Jeżeli ten trend się utrzyma, deweloperzy będą musieli szukać alternatywnych sposobów pozyskania pieniędzy na budowy – podkreśla ekspert Gold Finance. – Coraz chętniej wybierane, zarówno przez małych, jak i dużych graczy, mogą być obligacje. Do ich kupna może skłaniać brak zysku z depozytów bankowych. Pojawia się też sporo firm pożyczkowych, które będą mogły stanowić konkurencję dla banków. Maksymalne kwoty takich pożyczek to ok. 5 mln zł.

Na razie jednak, co podkreśla Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, nie jesteśmy w stanie ocenić, jakie skutki gospodarcze będzie miała pandemia. – Z możliwymi problemami, mniejszymi lub większymi, powinny się liczyć wszystkie przedsiębiorstwa – mówi. – Jeśli banki przykręcą kurek z kredytami dla deweloperów, wielu firmom trudniej będzie pozyskać kapitał. Część z nich sobie poradzi samodzielnie, część może emitować obligacje, ale może się zdarzyć, że jakaś firma sobie nie poradzi.

Tymczasem klienci obawiają się zakupu od nierzetelnego dewelopera. – Firmę należy więc wnikliwie prześwietlić – radzi Krasoń. – Wiarygodność zwiększa przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Trzeba też zweryfikować sytuację finansową spółki, co jest łatwiejsze, gdy mamy do czynienia z firmą notowaną na giełdzie.

A Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation, ocenia, że epidemia zmieni zasady finansowania na rynku mieszkań. – Deweloperzy mogą liczyć na kredyt już tyko w garstce banków. O takie finansowanie będzie zapewne coraz trudniej – mówi. – Firmy będą się zwracać ku innym formom, np. obligacjom. Myślę, że pojawi się jednak potrzeba ich zabezpieczenia. W czasie prosperity rynek bez wahania je kupował, choć takiej asekuracji nie miały. Teraz nabywcy mogą już nie udzielić takiego kredytu zaufania.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości