Dobry sąsiad i wielkość to podstawa

Jeśli już się znajdzie odpowiednią działkę, to jeszcze z rozsądkiem trzeba zawrzeć umowę. Konsekwencje zbyt pochopnie podjętej decyzji mogą być bowiem kosztowne.

[srodtytul]Zajrzyj do planu[/srodtytul]

Najpierw trzeba się zorientować, czy działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy nie. W tym celu trzeba złożyć wizytę w gminie. Jeżeli jest plan, to bardzo dobrze! Ułatwi to w przyszłości załatwianie formalności budowlanych, zbędne będą bowiem warunki zabudowy, od razu można wystąpić o pozwolenie budowlane.

[b]Warto się zorientować, na co pozwala plan na tym terenie, gdzie jest położona działka. To z planu uzyska się informacje, jakie jest przeznaczenie działki, co można na niej wybudować oraz – co jest istotne – czy w pobliżu przypadkiem nie będzie realizowana inwestycja, np. oczyszczalnia ścieków[/b].

Może się też np. okazać, że przez działkę przebiegać będzie autostrada, a to oznacza, że w przyszłości czeka nas wywłaszczenie. Nie ma więc sensu się nią interesować.

[srodtytul]Tylko wśród ludzi[/srodtytul]

Jeżeli kupowana działka leży na terenie nieobjętym planem, trzeba będzie uzyskać warunki zabudowy w gminie. W takim przypadku duże znaczenie ma usytuowanie działki. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=46CF7FAD402E192135E0576775885C78?id=169354]Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link] przewiduje, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna już zabudowana.

Planowany np. dom musi nawiązywać do tej istniejącej już na sąsiednich działkach zabudowy. Wybudowanie więc np. willi na pustkowiu jest po prostu niemożliwe. Nie ma bowiem w pobliżu żadnej zabudowy, do której można nawiązać. Ale od każdej reguły są wyjątki.

W tym wypadku takim wyjątkiem jest zabudowa zagrodowa. Na odludziu może więc zamieszkać rolnik. Jeżeli więc dana osoba chce kupić działkę rolną na odludziu, warto się zorientować, czy jest z siedliskiem.

Działka ponadto musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz możliwość podłączenia mediów. W przypadku zaś braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, uzbrojenie zostanie następnie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach. Bez spełnienia tych warunków nie ma żadnych szans na uzyskanie warunków zabudowy, a tym samym na budowę.

[srodtytul]Ewidencja i księgi[/srodtytul]

Powinno się także dokładnie ustalić dane działki. W tym celu niezbędne będą dwie wizyty, najpierw w starostwie, a potem w sądzie.

W starostwie jest ewidencja gruntów i budynków. Zawiera ona informacje o położeniu, powierzchni i granicach działki oraz także jaki jest numer księgi wieczystej założonej dla działki, kto jest właścicielem i jaka jest jej wartość. Dane te są udostępniane każdemu zainteresowanemu.

Warto też odwiedzić wydział wieczystoksięgowy sądu rejonowego. Księga wieczysta to nic innego jak urzędowy rejestr prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych, dotyczący nieruchomości, który określa jej stan prawny. Z niego więc można się dowiedzieć, czy np. sprzedający jest właścicielem. [b]Odpis z księgi wieczystej może uzyskać każdy. Nie trzeba przedstawiać żadnych dokumentów, poza dowodem osobistym. [/b]

W odpisie znajdują się opis nieruchomości, jej powierzchnia, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina), dane właściciela (jego dane osobiste) oraz o ograniczonych prawach rzeczowych, np. służebnościach ustanowionych na nieruchomości np. drogi koniecznej, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów takich jak dzierżawa, najem.

[srodtytul]A może rolna[/srodtytul]

Dużą popularnością cieszą się działki rolne, są bowiem na ogół tańsze od budowlanych. Najprościej jest kupić działkę z siedliskiem. Jeżeli dla danego terenu jest miejscowy plan, to z niego będzie wynikać czy jej status jest już budowlany, czy jeszcze rolny. Nieco inaczej sytuacja przedstawia się w wypadku gruntu nieobjętego planem.

Od ponad roku obowiązują proste zasady odralniania. Wprowadziła je [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=294734]nowela ustawy z 19 grudnia 2008 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych[/link]. Wyjęła ona spod ochrony tej ustawy grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich.

Nie oznacza to, że z dnia na dzień wszystkie tereny rolne w miastach stały się terenami budowlanymi. Nadal właściciele gruntów rolnych w mieście nie muszą się ubiegać o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny.

Gdyby jednak podjęli decyzję, że chcą na nim budować, procedura jest następująca. Najpierw właściciel działki powinien się udać do siedziby urzędu miasta i sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki plan jest, to o statusie gruntu decydują jego postanowienia. Gdy są one nie po myśli inwestora, jedyne, co może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.

[b]Odrolnienie gruntu to połowa sukcesu. Często bowiem budujący muszą jeszcze się postarać o wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.[/b] Dopiero gdy się ją uzyska, grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny. Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję.

[ramka][b]Uwaga[/b] Jeżeli wystąpi się o wydanie warunków zabudowy, a okaże się, że gmina pracuje nad planem, to niestety nie uzyska się ich, gmina może jednak zawiesić ich wydanie maksymalnie na 12 miesięcy (art. 62 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy o planowaniu przestrzennym[/link]).