Jak bronić się przed podwyżką czynszu

Nikt nie lubi, kiedy przychodzi pismo z nowym, wyższym czynszem. Jeżeli jednak właściciel przesadził i podniósł za dużo, to najemca może się bronić przed taką podwyżką.

[srodtytul]Ustalanie stawek [/srodtytul]

Zasady ustalania czynszów zawiera [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=560E991B23F137FF8AB70022C945389F?id=176767]ustawa o ochronie praw lokatorów (dalej: ustawa)[/link]. Pozwala ona podnieść czynsz tylko dwa razy w roku. Te pół roku liczy się od dnia, w którym zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka.

Najpierw więc najemca otrzymuje wypowiedzenie starego czynszu i podwyżkę. Właściciel ma obowiązek powiadomić go o nowych stawkach na piśmie, i to z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

Lokator ma dwa miesiące na podjęcie decyzji (liczy się je od dnia wypowiedzenia mu na piśmie czynszu w starej wysokości). Podwyżkę może zaakceptować albo odmówić jej przyjęcia. To ostatnie jednak skutkuje rozwiązaniem umowy.

Jeśli ktoś nie zgadza się z czynszem w nowej wysokości, może też kwestionować podwyżkę w sądzie. Zanim jednak to zrobi, warto, by ustalił, czy jest w ogóle szansa na wygraną. Nie w każdym bowiem wypadku przepisy na to pozwalają.

[srodtytul]Do zaskarżenia[/srodtytul]

Ustawa daje prawo zaskarżania tylko tych podwyżek, po których wprowadzeniu czynsz w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Wartość ta to nic innego, jak iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego.

Wskaźniki ustalają wojewodowie: dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Wartość odtworzeniowa jest zazwyczaj wyższa w miastach wojewódzkich niż na terenie samych województw, dlatego ustala się dwa wskaźniki. Średnio wartość wynosi 7 – 9 zł za 1 mkw., zawsze jest wyższa w Warszawie.

Lokator może żądać podania na piśmie powodów wprowadzenia podwyżki, tylko gdy czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. [b]Uwaga! Właściciel na dostarczenie kalkulacji i uzasadnienia ma 14 dni. [/b]

Najlepiej zobrazuje to przykład. Najemca płaci 8 zł za 1 mkw., a 3 proc. wartości odtworzeniowej wynosi 7,5 zł za 1 mkw. Lokator może więc zażądać uzasadnienia i kalkulacji podwyżki i wystąpić do sądu.

[srodtytul]Przed wyrokiem [/srodtytul]

Podwyżkę można kwestionować także w sądzie, jeżeli obejmie ona wydatki, których nie przewiduje ani umowa, ani przepisy (patrz ramka).

Czynsz płaci się w starej wysokości do uprawomocnienia się wyroku sądu. Jeżeli sąd przyzna rację lokatorowi, będzie on płacił czynsz na starych zasadach, jeśli właścicielowi – to według nowych stawek. Lokator powinien wtedy wyrównać różnicę.

[b]Uwaga! Ustawa dotyczy tylko wydatków mieszkaniowych ściśle związanych z czynszem. Nie dotyczy opłat niezależnych od właściciela, czyli za media: energię, gaz, wodę oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. [/b]

Oznacza to, że nie chroni ona lokatora przed ich podwyżkami.

[ramka][b]Co wchodzi w skład opłaty [/b]

[b]Następujące wydatki mogą być pokrywane z czynszu: [/b]

- podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste,

- ubezpieczenie nieruchomości, koszty remontów bieżących, konserwacji i utrzymania technicznego budynku,

- koszty zarządzania, utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń do wspólnego użytkowania,

- opłaty za: utrzymanie czystości, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (w części przypadającej na dany lokal).