30 maja wchodzą w życie przepisy tarczy antykryzysowej 3.0 chroniące właścicieli mieszkań. Nie będzie wolno za niewielki dług zlicytować mieszkania. Nieważna stanie się też umowa krzywdząca dotychczasowego właściciela, w której zobowiązuje się on do przeniesienia własności mieszkania (domu) np. celem zabezpieczenia pożyczki.

Nieważność umów

W tym celu tarcza nowelizuje art. 3871 kodeksu cywilnego oraz 9521 kodeksu postępowania cywilnego. Przepis z k.c. dotyczy instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie. Przewiduje on nieważność umowy, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności mieszkania lub domu w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby. Chodzi o trzy przypadki. Po pierwsze, gdy wartość nieruchomości jest wyższa od zabezpieczonego na niej roszczenia, powiększonego o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie za 24 miesiące. Po drugie, gdy wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona. Po trzecie, gdy zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone wyceną wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.

Czytaj także:

Tarcza antykryzysowa 4.0: niezapłacone rachunki nie pozbawią prądu, gazu i ciepła

Nowe przepisy mają zapobiegać wyzyskiwaniu osób, które znalazły się w trudnej sytuacji życiowej i w zamian np. za pożyczkę zgodziły się zawrzeć tego typu umowę, nie zdając sobie sprawy, jakie wiąże się z tym ryzyko.

– Dobrze, że takie uregulowanie się pojawiło. Zdarzają się bowiem wypadki takiego wyzysku, ale przepis wprowadza pewien automatyzm. Przewiduje, że umowy są nieważne z mocy prawa. Tymczasem każda sprawa jest inna, wymaga indywidualnego podejścia. Sąd powinien więc zdecydować o ważności lub nieważności umowy – uważa Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Zakaz licytacji

Druga zmiana, dotycząca kodeksu postępowania cywilnego, zakazuje licytacji domu lub mieszkania dłużnika, w którym mieszka, jeżeli dług jest mniejszy niż równowartość 1/20 sumy oszacowania, tj. wartości rynkowej nieruchomości. Na przykład jeśli dług wynosi 20 tys. zł, a lokal jest wart 800 tys. zł, to nie trafi już na licytację.

– Przepis chroni dłużników z pokrzywdzeniem wierzycieli. A co kiedy dłużnik nie ma żadnego innego majątku? Wówczas wierzyciel odejdzie z kwitkiem – twierdzi mec. Obrębski.

Nowe przepisy przewidują również całkowity zakaz prowadzenia licytacji z mieszkań i domów w czasie trwania stanu epidemii oraz 90 dni po jego ustaniu. To rozwiązanie jest bardziej krytykowane niż chwalone. Krytykuje je Krajowa Rada Komornicza (KRK).

– Pod pretekstem potrzeby wsparcia osób, które w dobie epidemii znalazły się w trudnej sytuacji ekonomicznej, forsuje się rozwiązania bez jakiejkolwiek analizy skutków prawnych i ekonomicznych. Przecież egzekucja sądowa to wierzyciele, którzy czekają na swoje należności potwierdzone wyrokiem sądu – wyjaśnia Przemysław Małecki z KRK.

Według KRK obowiązek eksmisji lokalu nie powstaje przecież w dniu licytacji, ale w procesie przejścia własności mamy do czynienia z wieloma czynnościami, w tym sądowymi (przybicie, przysądzenie własności), więc jest to proces wielomiesięczny. Takie rozwiązanie wydłuży ponad miarę egzekucję z nieruchomości. Im dłużej będzie trwało postępowanie egzekucyjne, tym ostatecznie dłużnicy zapłacą wyższe odsetki oraz koszty.

Podstawa prawna: art. 1 i 2 ustawy z 14 maja (DzU z 2020 r., poz. 875)