Użytkowanie z ograniczeniami

[b]Na pytania "Rz" odpowiadają Artur Michalski, adwokat, szef praktyki nieruchomości i inwestycji budowlanych oraz Iwona Sysik, radca prawny, kancelaria DLA Piper[/b]

[b]Czy można zmienić sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste?[/b]

IWONA SYSIK: Można, ale nie dowolnie. Poza tym trzeba mieć na to zgodę właściciela gruntu.

Pamiętajmy, że użytkowanie wieczyste to prawnorzeczowy tytuł do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Zakres tego prawa jest zbliżony do prawa własności, to znaczy użytkownik wieczysty może – podobnie jak właściciel – korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, jak również rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego (lub w szczególnych wypadkach w drodze decyzji administracyjnej). Umowa taka określa między innymi sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego oraz termin rozpoczęcia i zakończenia robót. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

Należy pamiętać, że w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego, jest zatem związany zarówno określonym w umowie sposobem korzystania z nieruchomości, jak i terminami zabudowy.

[b]Z czego wynika sposób korzystania z gruntu?[/b]

ARTUR MICHALSKI: W umowach o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste można znaleźć bardzo różne sposoby ustalenia przeznaczenia i sposobu korzystania z gruntu. Czasem umowa zawiera jedynie określenie celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, np. na cele mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne.

Jeśli dla danej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste najczęściej można znaleźć zapis zobowiązujący użytkownika wieczystego do korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń takiego planu.

Bywają jednak jeszcze bardziej lakoniczne zapisy zobowiązujące użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem wynikającym z obowiązujących przepisów, są one często spotykane w decyzjach o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego.

[b]Czy często wytyczne co do zagospodarowania terenu są tak precyzyjne, że utrudniają inwestycję?[/b]

Iwona Sysik: Zdarza się, że w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste są przytaczane konkretne ustalenia planu miejscowego lub – w razie braku planu – ustalenia decyzji o warunkach zabudowy. Takie rozwiązanie może się jednak wiązać z problemami zarówno w wyniku wygaśnięcia lub zmiany planu, jak i wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Nowy plan bądź nowa decyzja mogą w odmienny sposób ustalać rodzaj zagospodarowania terenu, a wtedy realizacja inwestycji według nowych warunków będzie wymagała uprzednio zmiany umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Szczegółowy opis zasad zagospodarowania gruntu w umowie zamieszcza się przede wszystkim w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty został wyłoniony w drodze przetargu, a jednym z kryteriów wyboru była koncepcja zagospodarowania terenu zaproponowana przez oferenta. Ogólne założenia takiej koncepcji są wówczas zamieszczane w umowie ustanowienia użytkowania wieczystego, zaś jej zmiany, jeśli nie są podyktowane np. zmianą planu miejscowego lub przepisów z zakresu planowania przestrzennego lub prawa budowlanego, mogą nie uzyskać akceptacji właściciela gruntu.

Artur Michalski: Im bardziej ogólne są postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w zakresie sposobu korzystania z gruntu, tym więcej swobody ma użytkownik wieczysty w jego zagospodarowaniu. Musi jednak przestrzegać warunków określonych w obowiązującym planie miejscowym lub aktualnej decyzji o warunkach zabudowy.

Warto pamiętać, że właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

[b]W jaki sposób zmienić przeznaczenie nieruchomości określone w umowie o użytkowanie wieczyste?[/b]

Iwona Sysik: Trzeba złożyć w tej sprawie wniosek do organu reprezentującego właściciela – wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w przypadku gruntów komunalnych lub starosty w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Nowe przeznaczenie musi być zgodne z planem miejscowym, jeśli taki obowiązuje. Jeśli nie ma planu, lepiej najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, aby mieć pewność, że możliwe będzie zagospodarowanie nieruchomości w sposób zamierzony przez użytkownika wieczystego.

Warto też pamiętać, że zmiana umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste należy do sfery stosunków cywilnoprawnych, nie jest więc załatwiana w drodze decyzji, lecz obopólnej zgody stron na zmianę umowy. Wskazane jest więc umotywowanie wniosku, aby przekonać właściciela nieruchomości do zmiany umowy. Bez jego zgody zmiana nie będzie możliwa.

[b]Jakie opłaty wiążą się ze zmianą przeznaczenia?[/b]

Artur Michalski: Standardowo warunkiem zmiany umownego sposobu korzystania z nieruchomości jest wywiązanie się przez użytkownika wieczystego z wszelkich płatności na rzecz właściciela, w szczególności niezaleganie z opłatami rocznymi z tytułu użytkowania wieczystego i podatkiem od nieruchomości.

Czasem zmiana umowy może się też wiązać z dodatkowymi kosztami. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Warszawie, na terenie której obowiązuje [link=http://grafik.rp.pl/grafika2/601885]uchwała nr XXVIII/534/2004 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z 15 kwietnia 2004 roku w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości m.st. Warszawy oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata[/link] (DzU woj. maz. z 2004 roku, nr 119, poz. 2927 z późn. zm.).

W rozdziale IIa załącznika do tejże uchwały (dodanym uchwałą XIX/634/2007 z 22 listopada 2007 r.) znajduje się postanowienie mówiące o tym, iż zmiana umowy użytkowania wieczystego nieruchomości może nastąpić m.in. po dokonaniu przez użytkownika wieczystego wpłaty na rzecz m.st. Warszawy kwoty odpowiadającej 12,5 proc. różnicy między aktualną wartością nieruchomości określoną dla dotychczasowego sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości a aktualną wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości. Kwota ta nie może być jednak mniejsza niż 12,5 proc. aktualnej wartości nieruchomości lub tej jej części, której dotyczy zmiana, określonej dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania. W takiej sytuacji zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości łączy się z koniecznością poniesienia znacznych kosztów, które przy cenach nieruchomości warszawskich nierzadko mogą być liczone w milionach złotych.

Iwona Sysik: W przypadku, gdy zmiana umowy łączy się z koniecznością wniesienia dodatkowych opłat wyliczanych na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, wycena nieruchomości sporządzana w tym celu jest także używana na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej. Wówczas w umowie zmieniającej umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste podaje się także wartość nieruchomości dla nowego przeznaczenia i na jej podstawie ustala się nową wysokość opłaty rocznej.

Czasem zmiana sposobu korzystania z nieruchomości będzie się wiązała ze zmianą stawki opłaty rocznej – na przykład jeśli zamiast zabudowy mieszkaniowej zostanie wprowadzona zabudowa usługowa, to dotychczasowa stawka 1 proc. zostanie podwyższona do 3 proc.

[ramka] [b]Kiedy nie zmienisz przeznaczenia ziemi[/b]

Zmiana umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste w zakresie sposobu korzystania z gruntu nie będzie możliwa, jeśli:

>> nowy sposób korzystania z nieruchomości będzie sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, np. gdy na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej będziemy chcieli wybudować budynek biurowy lub produkcyjny;

>> sposób zagospodarowania nieruchomości był istotnym kryterium wyboru oferenta przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu i nie uległy zmianie uwarunkowania prawne z zakresu zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dacie rozstrzygania przetargu;

>> użytkownik wieczysty zalega z opłatami rocznymi z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości lub podatku od nieruchomości;

>> użytkownik wieczysty nie uiści ewentualnych dodatkowych opłat określonych w uchwale gminy.

[srodtytul]Co zmieniać w umowie o użytkowanie wieczyste[/srodtytul]

>> przy okazji zmiany umowy w zakresie przeznaczenia nieruchomości warto zapewnić sobie stosowny czas na jej zagospodarowanie w nowy sposób, czyli wprowadzić do umowy nowy termin rozpoczęcia i zakończenia budowy;