Kiedy spółdzielnia podnosi opłaty

Początek roku to czas zmian w opłatach za mieszkanie, na ogół podwyżek. Nie wszystkie jednak są zasadne, są też takie, które naruszają przepisy. Wtedy można walczyć o swoje racje.

[srodtytul]Z wyprzedzeniem[/srodtytul]

Zasady ustalania opłat spółdzielnie określają same w statutach. Nie mogą one być jednak sprzeczne z przepisami ustawowymi. Do podwyżek opłat za lokale spółdzielcze (własnościowe i lokatorskie) stosuje się dwie ustawy: [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2003/DU2003Nr119poz1116.asp]o spółdzielniach mieszkaniowych [/link](usm) oraz [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2005/DU2005Nr%2031poz%20266.asp]o ochronie praw lokatorów[/link] (uol). Ta ostatnia dotyczy tylko najemców, posiadaczy własnościowych oraz lokatorskich praw do lokalu, właścicieli mieszkań już nie. Ci ostatni nie są bowiem lokatorami w rozumieniu uol. Do nich stosuje się zatem tylko usm. Trzeba też pamiętać, że przepisy tych ustaw różnie rozstrzygają te same kwestie. Wtedy pierwszeństwo mają regulacje korzystniejsze dla spółdzielcy, a do tych zalicza się raczej te z usm.

Podwyżka nie może być zaskoczeniem. Spółdzielnia ma obowiązek pisemnie zawiadomić o niej swoich członków. To, z jakim wyprzedzeniem powinna to zrobić, zależy od tego, jakie konkretnie składniki opłaty za mieszkanie idą w górę. Dzieli się je na dwa rodzaje: zależne i niezależne. Do zależnych zalicza się koszty eksploatacji, a do tych drugich przede wszystkim media oraz wywóz śmieci. O podwyżce opłat zależnych spółdzielnia ma obowiązek powiadomić trzy miesiące wcześniej, podając uzasadnienie na piśmie.

O opłatach niezależnych ma obowiązek zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. [b]Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że członkowie spółdzielni mają prawo się domagać kalkulacji podwyżki (nie ma przy tym znaczenia jej wysokość). [/b]

Członek spółdzielni może też żądać udostępnienia protokołów z posiedzeń zarządu oraz rady nadzorczej, na których zapadają decyzje o podwyżkach. Jeżeli na podstawie kalkulacji i zebranych informacji uzna, że podwyżka jest wygórowana, może ją kwestionować na dwa sposoby.

[srodtytul]Dwa typy podwyżek [/srodtytul]

Ustawa o ochronie lokatorów rozróżnia dwa typy podwyżek: te, które przekraczają w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej, oraz te, które wynoszą mniej. Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku. Wskaźniki ustalają wojewodowie dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa (można je znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury: [link=http://www.mi.gov.pl/]www.mi.gov.pl[/link]).

Wartość odtworzeniowa jest zazwyczaj wyższa w miastach wojewódzkich niż na terenie województw, dlatego ustala się dwa wskaźniki. Najwyższy jest zawsze w Warszawie. Spółdzielnie starają się nie przekraczać w skali roku tych 3 proc. [b]Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala kwestionować w sądzie tylko podwyżki przekraczające 3 proc. [/b]

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wyznacza takich granic, jest więc dużo korzystniejsza. Oznacza to, że na jej podstawie spółdzielcy mogą zaskarżyć także niższe podwyżki. I, co najważniejsze, do czasu rozstrzygnięcia przez sąd wnosi się opłaty w dotychczasowej wysokości.

Po przegranej w sądzie zaległości niestety trzeba będzie wyrównać.

Niektóre spółdzielnie dopuszczają w statucie odwołanie się spółdzielcy od podwyżki w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia (wszystko zależy do zapisów w statucie).

Postępowanie wewnątrzspółdzielcze jest bezpłatne. Po jego niekorzystnym wyniku spółdzielca może się zawsze odwołać do sądu. To jednak kosztuje (osoba o niskich dochodach może wystąpić o zwolnienie z kosztów).

[ramka][b]Obowiązujące zasady[/b]

[b]Kto i jak wnosi opłaty[/b]

- Spółdzielcy płacą za mieszkanie do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Spółdzielnia może jednak ustalić inny termin, do którego mają to robić, ale nie krótszy od ustawowego (zwykle spółdzielnie przesuwają go do 15. albo 20. dnia miesiąca).

- Za opłaty odpowiadają solidarnie również osoby pełnoletnie stale zamieszkujące w danym lokalu, oprócz pełnoletnich dzieci i wnuków pozostających na utrzymaniu zobowiązanych do wnoszenia opłat. Solidarnie za uiszczanie opłat odpowiadają również osoby faktycznie korzystające z lokalu.