Jakie formalności budowlane przy płocie i remoncie

Budowa miejsc parkingowych lub ogrodzenia od drogi publicznej czy też remont. Co łączy te inwestycje? Sposób załatwiania formalności budowlanych.

W  większości wypadków wymagają one zgłoszenia zamiaru ich budowy (lub montażu).

W art. 29 i 30 prawa budowlanego jest lista robót budowlanych i budów, których realizacja wymaga zgłoszenia. (zobacz ramkę)

Jeżeli dana budowa lub prace budowlane nie znajdują się na tej liście, to wymagają pozwolenia na budowę albo nie są potrzebne żadne formalności.

W razie gdy planowana inwestycja znajduje się na wspomnianej liście, to przed jej rozpoczęciem trzeba zwrócić się do starosty. Inwestor występuje z wnioskiem, w którym powinien określić: rodzaj, zakres, sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy również dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Przepisy nie każą dostarczać żadnych dokumentów w celu potwierdzenia tytułu prawnego do nieruchomości.

Wystarczy wypełnić odpowiedni formularz. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 z późn. zm.). Za fałszywe oświadczenie grozi odpowiedzialność karna.

Czasami wymagane są dodatkowo uzgodnienia, pozwolenia lub opinie. Nierzadko niezbędnymi załącznikami są także szkice i rysunki. Przepisy mówią, że dołącza się je do wniosku „w zależności od potrzeb”.

Co więc się stanie, gdy inwestor ich nie dołączy, a okażą się niezbędne? Wówczas starosta może w drodze postanowienia nałożyć obowiązek uzupełnienia wniosku o niezbędne dokumenty i wyznaczy na to określony termin. Prawo budowlane nie wymaga jednak, by szkice i rysunki przygotowała osoba mająca uprawnienia budowlane. Może więc je wykonać nawet sam inwestor.

Po złożeniu wniosku i dokumentów trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu albo nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, można ruszać z robotami budowlanymi. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Uwaga! Starosta ma prawo wnieść sprzeciw od zgłoszenia, jeżeli np. dotyczy ono budowy lub wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę albo budowa lub wykonanie robót budowlanych jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi przepisami.

Czasami można skrócić czas oczekiwania i wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu. Jeżeli się je otrzyma, można ruszać z robotami.

Zgłoszenie zamiaru budowy lub przeprowadzenia robót jest dużo prostsze i tańsze od starania się o pozwolenie na budowę. To ostatnie wymaga przeprowadzenia skomplikowanej procedury administracyjnej, przygotowania kosztownej dokumentacji oraz często uzyskania dodatkowych decyzji.

W sytuacji gdy inwestycja wywołuje kontrowersje, sprawa sądowa może na lata zablokować wydanie pozwolenia na budowę. Takich problemów ze zgłoszeniem nie ma.

Uwaga! Zgłoszenie składa się przed rozpoczęciem robót budowlanych, a nie po tym fakcie. Odwrócenie tej kolejności oznacza samowolę budowlaną. Samowolę wprawdzie można zalegalizować, ale nie jest to proste.

Nie zawsze jest też możliwe. Poza tym kosztuje, w wypadku samowoli, która wymaga zgłoszenia, jest to 2500 lub 5000 zł (wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju robót budowlanych).

Remont w budynku wymaga zgłoszenia.

Uwaga! Pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenie remontu w budynku lub w innym obiekcie wpisanym do rejestru zabytków.

Często remont myli się z bieżącą konserwacją. Jest to ważne, bo bieżąca konserwacja nie wymaga zgłoszenia.

I tak wymiana nawierzchni drogi lub chodnika będzie uznana za remont, a konserwacja istniejących okien (roboty stolarskie, malowanie) czy też łatanie drogi lub wymiana poszczególnych płytek chodnika będzie bieżącą konserwacją.

Najwięcej problemów przysparzała kiedyś wymiana okien. Długo nie było wiadomo, czy traktować ich wymianę jako remont, czy jako konserwację. Wątpliwości rozwiała interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zgodnie z nią jest to bieżąca konserwacja.

Czasami także ogrodzenie wymaga zgłoszenia. Nie dotyczy to jednak każdego płotu. Obowiązek ten dotyczy tylko budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych oraz innych miejsc publicznych. Takie same wymogi stawia się ogrodzeniom o wysokości powyżej 2,2 m.

Przepisy nie definiują pojęcia miejsca publicznego. Dlatego w praktyce określenie, czy dane miejsce jest „innym miejscem publicznym” czy nie, przysparza wielu problemów. Na tym tle dochodziło do wielu sporów, o czym świadczy bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Niestety, wyroki mogą się diametralnie różnić.

Zgłoszenia wymaga budowa parkingu do dziesięciu miejsc postojowych. Jeśli parking ma być większy, trzeba już starać się o pozwolenie na budowę.

Zgłoszenie jest też potrzebne przy montażu krat, ale tylko tych na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego (np. hotele) oraz na  obiektach wpisanych do rejestru zabytków.

W pozostałych obiektach nie trzeba dopełniać żadnych formalności. Jeżeli nie zalegalizuje się np. wybudowanego ogrodzenia czy też parkingu, powiatowy nadzór budowlany wyda nakaz rozbiórki.

Co wymaga tylko zgłoszenia

Starostę trzeba odwiedzić przed budową:

- obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej;

- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki;

- wiat przystankowych i peronów;

- miejsc postojowych dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie;