Dyrektywa o kredytach hipotecznych ma zmniejszyć ryzyko niewypłacalności. Zniechęcić banki do nieostrożnego zarabiania na tych instrumentach finansowych, a konsumentom dać prawo do przejrzystej informacji. Zdaniem Komisji Europejskiej w Unii nie było może tak dramatycznych sytuacji jak w USA. Ale są przypadki Irlandii i Hiszpanii, gdzie nierozważna polityka kredytowa doprowadziła do powstania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości.
– W latach boomu niektórzy pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy zachowywali się tak, jakby dobre czasy miały trwać wiecznie – powiedział Michel Barnier, unijny komisarz rynku wewnętrznego.
Dyrektywa wprowadza zasadę, że wartość kredytu jest dopasowywana do przyszłych dochodów pożyczkobiorcy, a nie do wartości kupowanej nieruchomości. Każdy klient dostanie standardowy dokument informujący w punktach i w jasny sposób o zasadach udzielonej pożyczki. Będzie tam okres spłaty, roczne oprocentowanie liczone w identyczny sposób we wszystkich bankach, zasady wcześniejszej spłaty, a także dodatkowe opłaty i ryzyko. Na przykład dla kredytów hipotecznych udzielanych w obcych walutach bank będzie musiał podać zasady liczenia kursu dla przyszłych spłat oraz liczenia tzw. spreadu, czyli różnicy między kursem, według którego przeliczana jest całkowita kwota kredytu, a kursem, według którego liczona jest miesięczna rata. W Polsce i na Węgrzech udział kredytów w walucie obcej jest – zdaniem KE – znaczący. Jednak prawdziwy problem występuje w Rumunii, Estonii i na Łotwie, gdzie ponad 90 proc. pożyczek hipotecznych denominowanych jest w obcej walucie. Zjawisko to występuje też w krajach strefy euro, na przykład w Austrii dotyczy ono 38 proc. pożyczek hipotecznych.
Po co nowe zasady, skoro pod wpływem kryzysu banki zmądrzały i same zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych? Zdaniem KE kryzys minie i stare praktyki wrócą, lepiej więc wprowadzić reguły ostrożnościowe.
Według szacunków Brukseli nowe zasady będę jednorazowo kosztować kilkaset milionów euro, ale w efekcie przyniosą zyski rzędu 1,3 – 1,9 mld euro rocznie. Tyle mniej będzie niespłaconych kredytów. Za propozycją kryje się nie tylko myślenie antykryzysowe, ale też chęć zbudowania europejskiego rynku kredytów hipotecznych. Gdzie klient lub pośrednik będzie mógł porównywać ofertę banków z różnych krajów, napisaną w standardowy sposób. I będzie miał pewność identycznego poziomu ochrony swoich praw. Z badań wynika, że 59 proc. mieszkańców Unii Europejskiej nie rozumie informacji dotyczących kredytów hipotecznych.
