W jaki sposób zostać członkiem wspólnoty mieszkaniowej

Formy własności lokali mieszkalnych w Polsce uległy radykalnym zmianom po 1990 r. W poprzedniej epoce dominowało spółdzielcze prawo do lokalu. 25 czerwca 1994 r. uchwalono ustawę o własności lokali – (weszła w życie 1 stycznia 1995 r.), która miała przełomowy charakter, gdyż tworzyła fundament pod wspólnoty mieszkaniowe. To one umożliwiają dziś partycypację samych właścicieli w zarządzaniu lokalami.

Kluczem do zmian była definicja lokalu w budynku mieszkalnym. Zgodnie z ustawą samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten ustawa odnosi także do innych lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. To rozwiązanie dało podstawę właścicielom takich nieruchomości do powoływania wspólnot mieszkaniowych i podjęcia decyzji o samodzielnym zarządzaniu lokalami.

Trzeba przygotować dokumentację

Pierwszym krokiem umożliwiającym wyodrębnienie lokalu jest spełnienie przesłanek określonych w definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego. Stosowne potwierdzenie ich istnienia wydaje starosta w formie zaświadczenia.

Każdy właściciel lokalu ma prawo do wystąpienia do sądu o stwierdzenie niezgodności uchwały z prawem lub umową

Najpierw należy przygotować pełną dokumentację lokalu zgodną z przepisami prawa budowlanego. Trzeba pamiętać, że właściciel lokalu nabywa także prawo do udziału w nieruchomości wspólnej, której wielkość ustala się na podstawie stosunku powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali.

Odrębność lokalu ustanawia się albo w formie umowy, orzeczenia sądu, albo jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Zawsze umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi być dokonana w formie aktu notarialnego oraz podlega wpisowi do księgi wieczystej.

Umowa ustanawiająca odrębność lokalu – zgodnie z ustawą – powinna określać zarówno rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, jak i wielkość udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej. Warto w umowie określić także sposób zarządzania mieniem wspólnym.

Jakie obowiązki

Właściciele mogą czerpać pożytki z lokali, ale mają także obowiązek partycypować w kosztach wspólnych składających się na koszty zarządzania nieruchomością.

Wśród nich można wyróżnić wydatki na remonty i konserwację, opłaty za dostawę mediów oraz użytkowanie i konserwację windy, anteny zbiorczej czy części wspólnej oraz utrzymanie czystości, opłacenie ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych. Ponadto często do kosztów dolicza się wynagrodzenie zarządcy lub członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Opłaty zgodnie z ustawą zbiera się do 10. dnia każdego miesiąca. Wspólnota może dochodzić roszczeń wobec osób niewnoszących opłat w trybie postępowania upominawczego. Każdy właściciel jest zobowiązany do utrzymywania należytego stanu technicznego swojego lokalu, a w przypadku konieczności przeprowadzania remontów części wspólnych, np. wymiany pionów dostarczających wodę, do udostępnienia lokalu na potrzeby remontu.

W jaki sposób zarządzać

Wspólnotę mieszkaniową tworzy się poprzez wyodrębnianie kolejnych lokali mieszkalnych. Właściciele sami decydują, w jaki sposób chcą zarządzać wspólnotą. Funkcję tę mogą scedować na osobę fizyczną lub prawną. Każda zmiana sposobu zarządzania wymaga zaprotokołowanej przez notariusza uchwały właścicieli lokali.

Ważne jest, że każda kolejna osoba decydująca się na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego automatycznie wchodzi do przyjętego wcześniej systemu zarządzania nieruchomością. Jeśli w budynku jest wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali mniej niż siedem, w przypadku podejmowania decyzji zarządczych stosuje się prawo współwłasności oraz przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego.

Jeśli lokali jest więcej niż siedem właściciele mają obowiązek wybrać zarząd wspólnoty. Nie musi się on składać z właścicieli. Zarząd może być w każdej chwili odwołany lub zawieszony uchwałą właścicieli.

Zgodnie z ustawą, gdy przez dwa lata od wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości, w której jest więcej niż siedem lokali, nie zostanie wybrany zarząd albo nie zostanie nikomu powierzone zarządzenie mieniem wspólnym, to dotychczasowy właściciel może zażądać ustanowienia przymusowego zarządcy. Przepisy ustawy o własności lokali są dość elastyczne i pozwalają właścicielom lokali na kontrolę swojego mienia oraz nadzór nad sposobem zarządzania nim.

Zadania dla zarządu

Zarząd ma przede wszystkim, tak jak w każdym przedsiębiorstwie, reprezentować właścicieli lokali na zewnątrz. Po wybraniu jego składu ma on obowiązek sporządzić protokół przejęcia nieruchomości, przygotować i posiadać dokumentację techniczną oraz prowadzić aktualny spis właścicieli lokali oraz przypadających im udziałów we wspólnej nieruchomości.

Zarząd ma prowadzić ewidencję kosztów oraz zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali, składać właścicielom lokali roczne sprawozdania ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli nie rzadziej niż raz w roku i jednocześnie nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W trakcie tego zebrania musi zostać uchwalony roczny plan gospodarczy zarządu, konieczne jest też określenie wysokości opłat. Powinna zostać też oceniona praca zarządu oraz w przypadku, gdy ocena jest pozytywna, należy udzielić mu absolutorium.

Zarząd ponadto ma prawo zwoływać zebranie właścicieli, powiadamiając ich pisemnie co najmniej tydzień przed proponowanym terminem. W zawiadomieniu zarząd musi podać godzinę, miejsce i porządek obrad zebrania. Zarząd w przypadku podejmowania decyzji przekraczającej kompetencje zwykłego zarządu musi uzyskać zgodę właścicieli na tę czynność.

Ustawa wyraźnie wskazuje, jakie działania wymagają opinii właścicieli. Do takich czynności zalicza się np. ustalenie wynagrodzenia zarządu. Członkiem zarządu może być także jeden ze współwłaścicieli, czerpiąc z tego tytułu korzyści majątkowe w postaci wynagrodzenia, które powinno być adekwatne do wykonywanej pracy.

Zarząd musi mieć zgodę właścicieli także na przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmianę przeznaczenia lub wysokości udziałów, dokonanie podziału części wspólnej nieruchomości, prace budowlane na terenie wspólnoty czy też nabycie nieruchomości.

Ponadto w przypadku, gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, co uniemożliwia racjonalne korzystanie z budynków, zarząd ma obowiązek przedstawić właścicielom projekty uchwał w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości tak, aby spełniały one wymogi przewidziane dla działek budowlanych.

Podejmowanie decyzji

Decyzje we wspólnocie podejmuje się na drodze uchwał na zebraniu bądź w trakcie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zapadają one większością głosów właścicieli lokali, ale liczonych wielkością udziałów, chyba że umowa lub wcześniejsza uchwała stanowi inaczej.

W przypadku gdy jeden właściciel ma dominującą pozycję we wspólnocie lub suma udziałów nie sumuje się do jedności, na żądanie jednej piątej właścicieli udziałów można zmienić tryb głosowania, w taki sposób, że każdy ma jeden głos. Po podjęciu uchwały każdy mieszkaniec wspólnoty musi zostać o niej powiadomiony pisemnie. W razie sytuacji patowej zarząd może żądać rozstrzygnięcia sprawy w trybie nieprocesowym przez sąd.

Każdy właściciel lokalu ma prawo do wystąpienia do sądu o stwierdzenie niezgodności uchwały z prawem lub umową. Właściciele podejmują również uchwały o udzieleniu absolutorium zarządowi, a także mają prawo kontroli jego działalności. Decyzję o zwołaniu zebrania przedstawicieli może podjąć grupa reprezentująca co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ustawa o własności lokali przewiduje możliwość podjęcia działania przez wspólnotę w przypadku, gdy któryś z właścicieli uporczywie unika wnoszenia należnych opłat oraz w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko przyjętemu porządkowi domowemu albo poprzez swoje zachowanie powoduje, że korzystanie z innych lokali staje się utrudnione. W takich przypadkach wspólnota w trybie procesowym może żądać sprzedaży lokalu poprzez jego zlicytowanie w oparciu o przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Jednocześnie właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje żaden zamienny lokal.

Uwaga!

Trzeba pamiętać, że za zobowiązania w zakresie nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy z właścicieli w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Co trzeba zrobić najpierw

1. Wyodrębnić lokale

2. Zwołać zebranie właścicieli

3. Wybrać formę zarządzania wspólnotą

4. Ustalić wysokość opłat, podzielić tereny wspólne, wybrać zarząd