kiedy dasz radę spłacać kredyt

Andrzej Saniewski, dyrektor Departamentu Bankowości Komercyjnej i Specjalistycznej oraz Instytucji Płatniczych, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego

Czy dziś jest dobry czas na zadłużenie się na mieszkanie na 20 – 30 lat? Patrząc na kłopoty w krajach UE, na skoki kursów walut, na niepewność zatrudnienia, wielu osobom coraz trudniej podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

Andrzej Saniewsk

i: Każda decyzja o zaciągnięciu kredytu wymaga zastanowienia się, czy będziemy w stanie to zobowiązanie spłacić. Tym bardziej w przypadku kredytu hipotecznego, który jest z reguły brany na bardzo dużą kwotę i na długi okres. Jeśli faktycznie mamy podstawy do obaw o naszą przyszłość, pracę, zdrowie lub rodzinę, to lepiej wstrzymać się z taką decyzją, aż nasza sytuacja się poprawi.

Z drugiej jednak strony, jeśli znaleźliśmy mieszkanie, które naprawdę nam się podoba i którego cena jest atrakcyjna, a jednocześnie jesteśmy pozytywnie nastawieni co do naszej przyszłości, to nie ma też istotnych powodów, aby odwlekać decyzję o kupnie takiego mieszkania i poprawieniu swoich warunków życiowych.

Czy pan pożyczyłby dziś pieniądze na mieszkanie od banku, i w jakiej walucie?

Ja jestem optymistą, jeśli chodzi o przyszłość naszej gospodarki, i wierzę, że Polska uniknie takich zawirowań gospodarczych, jakie możemy obserwować w innych krajach. Niemniej jednak musimy być świadomi, że obecny kryzys finansowy jeszcze się nie skończył i wychodzenie strefy euro z obecnych kłopotów jeszcze trochę potrwa. Zatem namawiam przede wszystkim do pożyczania pieniędzy w tej walucie, w której się zarabia. Jeśli ktoś myśli o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w euro lub frankach szwajcarskich, to musi mieć świadomość, że jest to przede wszystkim spekulacja co do przyszłych kursów walutowych.

Przeciętny kredytobiorca nie powinien stawiać na szali takiej spekulacji przyszłości swojej rodziny. Moim zdaniem kredyty walutowe są alternatywą tylko dla tych osób, które zarabiają wystarczająco dużo, aby pozwolić sobie na poniesienie dużych strat w razie niekorzystnych zmian kursowych.

Dodatkowo również, jeśli policzy się dokładnie wszystkie koszty, takie jak spread walutowy czy też wyższa marża, to w perspektywie kilku lat taki kredyt wcale nie jest dużo tańszy od kredytu w złotych. Za kilka lat, jak skończy się kryzys, oprocentowanie kredytów walutowych będzie rosło, a kredytów w złotych będzie maleć, a wtedy może się okazać, że kredyt walutowy jest droższy.

Kiedy kredyt można uznać za bezpieczny?

Bezpieczny kredyt to taki, na który nas stać, czyli którego spłata nie powoduje nadmiernego obciążenia domowego budżetu. W większości krajów uważa się, że bezpieczna wysokość raty kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 30 proc. naszych dochodów netto. Daje to pewną poduszkę finansową na nieprzewidziane sytuacje, takie jak spadek dochodów lub zaciągnięcie innych zobowiązań.

Musimy również pamiętać, że oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie się zmieniać, co wpłynie na wysokość miesięcznej raty. Ja radziłbym, aby przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu dodać 25 proc. do kwoty miesięcznej raty wyliczonej przez bank. Jeśli uważamy, że będzie nas stać na zapłacenie takiej powiększonej raty, to można przyjąć, że kwota kredytu nie jest zbyt wysoka jak na nasze możliwości finansowe.

Jakie parametry kredytu hipotecznego są najważniejsze dla potencjalnego kredytobiorcy? Po czym powinien rozpoznać najlepsza dla siebie ofertę?

Najważniejszym parametrem kredytu jest wysokość marży kredytowej, gdyż to ona ostatecznie przesądza o wysokości płaconych odsetek, które są największym kosztem kredytu. Istotnymi czynnikami są też prowizja oraz inne koszty, np. ubezpieczenie kredytu, które musimy zapłacić bankowi na samym początku.

Najmniej zwracałbym uwagę na ostateczną wysokość raty wyliczoną przez bank, gdyż w dużej mierze zależy ona od okresu kredytowania, tzn. im dłuższy okres kredytu, to mniejsza wysokość miesięcznej raty. Ale musimy też pamiętać, że im dłużej taki kredyt spłacamy, tym więcej zapłacimy odsetek. Najłatwiejszą metodą porównania różnych ofert jest poproszenie poszczególnych banków, aby zrobiły nam symulację wszystkich poniesionych przez nas kosztów przy założeniu, że po dziesięciu latach spłacamy całość kredytu.

Ta oferta, w której łączna kwota będzie najmniejsza, jest prawdopodobnie dla nas najkorzystniejsza, aczkolwiek ostateczny wybór będzie zależał od naszych preferencji, np. możemy wybrać trochę wyższe miesięczne raty, ale w zamian zapłacimy mniejszą prowizję za udzielenie kredytu.

Gdyby ktoś chciał dziś spłacić 300 tys. zł  kredytu ze stycznia 2008 roku, zaciąganego we franku szwajcarskim, musiałby wyłożyć aż 480 tys. zł. Z kolei zadłużenie wynikające z kredytu we frankach z początku 2009 roku wynosi dziś 391 tys. zł. Co robić w takiej sytuacji?

Niestety, ale w tej sytuacji nie ma dobrego wyjścia. Najlepiej jest obecnie pozostać przy kredycie we frankach szwajcarskich, gdyż w przypadku przewalutowania na kredyt złotowy musielibyśmy płacić dużo wyższą ratę, ze względu na wyższe oprocentowanie. Namawiam jednak, aby w przyszłości, gdy kurs franka szwajcarskiego spadnie, poważnie rozważyć możliwość przewalutowania tego kredytu.

Gdy skończy się kryzys finansowy, to najprawdopodobniej oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich zacznie rosnąć, gdyż dzisiaj stawka LIBOR jest rekordowo niska i w dłuższym horyzoncie czasu tak niski poziom jest raczej niemożliwy do utrzymania.

W podobnej sytuacji, nieco tylko lepszej, są osoby zadłużone kilka lat temu w euro. Kiedy ich sytuacja się może poprawić?

Uważam, że obecny kryzys na rynkach finansowych wkrótce się skończy i w perspektywie najbliższego roku złoty zacznie się umacniać, tak jak przewiduje to większość analityków. Niech jednak ta sytuacja będzie przestrogą dla tych wszystkich, którzy zastanawiają się nad zaciągnięciem kredytu walutowego. Nie warto dla krótkoterminowych korzyści brać na siebie nadmiernego ryzyka walutowego.

Jak często banki wzywają klientów w związku z tym, że wartość kredytu jest większa niż wartość nieruchomości, która zabezpiecza jego spłatę? Co można zrobić w takiej sytuacji?