Spory sąsiedzkie: kiedy można ustanowić służebność drogi koniecznej

Możliwość ustanowienia tego rodzaju służebności zapewnia art. 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej) lub nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Właściciel takiej nieruchomości może domagać się ustanowienia za wynagrodzeniem drogi koniecznej. Najlepiej jeśli w tym względzie właścicielom nieruchomości, przez które taka droga ma przebiegać, uda się osiągnąć porozumienie. Niestety w praktyce rzadko się to zdarza i najczęściej droga wytyczana jest dopiero po skierowaniu sprawy do sądu.

Występując z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej trzeba jednak pamiętać, że „art. 145 k.c. nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej), zapewniającej dostęp do drogi publicznej". Wynika tak z postanowienia Sądu Najwyższego z 18 listopada 1998 r. (II CKN 45/98).

Nawet gdy jest nieodpowiedni

To jednak, że właściciel może domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej, nie oznacza, że w każdym przypadku będą na to szanse. Ustanowienie służebności może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest nieodpowiedni. Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie definiuje pojęcia „nieodpowiedni". Stąd też w praktyce o tym, czy nieruchomość ma zapewniony dojazd odpowiedni czy nieodpowiedni, decydowały będą okoliczności konkretnego przypadku. Można przyjąć, że dostęp do nieruchomości zostanie uznany za nieodpowiedni, gdy np. nie da się z niego korzystać tak, aby możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Przykład

Do gospodarstwa pana Jana zapewniony jest dojazd od ulicy kilometrową polną drogą, która prowadzi częściowo przez las. W okresie wiosennych roztopów, jesienią przy dużych opadach deszczu a także zimą, gdy spadnie dużo śniegu, do nieruchomości nie da się dojechać ani samochodem, ani traktorem czy innymi pojazdami. Utrudnione jest też dojście pieszo. W tym przypadku można mówić, że dostęp do nieruchomości choć istnieje, to jest nieodpowiedni.

Właściciele nieruchomości muszą jednak pamiętać, że choć przepis mówi o braku odpowiedniego dostępu do nieruchomości, to nie można tego sformułowania rozumieć zbyt szeroko i nie wystarczą subiektywne odczucia właściciela działki, aby móc skutecznie domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej. Nie wystarczy powiedzieć, że droga, która prowadzi do nieruchomości, jest nieodpowiednia i że lepsza byłaby inna, bo właścicielowi byłoby wygodniej się dostać do drogi publicznej. Sąd zgodzi się na ustanowienie służebności, gdy nieruchomość ma już zapewniony inny dojazd, tylko wyjątkowo. Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2005 r. (IV CK 235/05). Czytamy w nim, że art. 145 k.c. „jako przesłankę ustanowienia drogi koniecznej, obok całkowitego braku dostępu do drogi publicznej, wymienia też brak dostępu odpowiedniego. Instytucja drogi koniecznej, ograniczająca prawo własności może być stosowana tylko w przypadkach szczegółowo wskazanych w ustawie. W sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej może to mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności".

A to oznacza, że właściciel najpierw powinien spróbować we własnym zakresie np. wykonać prace utwardzające drogę lub nawet podjąć próbę zorganizowania sobie innego dojazdu do drogi publicznej, a dopiero gdy to nie da efektów i nie będzie żadnej możliwości ustanowienia przez niego odpowiedniego dojazdu do nieruchomości – domagać się służebności drogi koniecznej.

Z punktu widzenia właścicieli posesji pozbawionych dojazdu do drogi publicznej istotne może być również postanowienie Sądu Najwyższego z 23 stycznia 1997 r. (I CKN 55/96). Sąd stwierdził w nim, że jeśli działka nie ma dojazdu do drogi publicznej, ale jest zapewniony swobodny dostęp pieszy, to niekoniecznie można domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Zanim zatem wystąpimy do sądu z takim żądaniem przeanalizujmy naszą sytuację i oceńmy sami, jak duże mamy szanse na wygraną. Skierowanie sprawy na drogę sądową wiąże się bowiem z koniecznością poniesienia kosztów. Trzeba opłacić nie tylko sam wniosek, ale też – gdy postanowimy zaangażować do prowadzenia sprawy profesjonalnego pełnomocnika procesowego (adwokata lub radcę prawnego) – zapłacić mu wynagrodzenie.

Dostęp do budynków

Ustanowienie służebności możliwe jest również wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej budynków gospodarskich, czyli gdy nie można z jednej nieruchomości przejechać na inną, gdzie znajdują się należące do niej budynki. Jako gospodarczy traktowany będzie w zasadzie każdy budynek spełniający taką finkcję oraz budynki mieszkalne.

I znów uwaga ważna dla osób, które planują wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności. Sąd Najwyższy stwierdził w wyroku z 26 listopada 1999 r. (III CKN 467/98), że nie uzasadnia żądania wyznaczenia drogi koniecznej przypadek, w którym co prawda brak jest odpowiedniego dostępu do innych nieruchomości, należących do właściciela nieruchomości, domagającego się wyznaczenia drogi, lecz nie ma na nich budynków gospodarczych.

Decyduje interes

Przy przeprowadzaniu drogi koniecznej art. 145 § 3 k.c. nakazuje uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Upraszczając to nieco, uwzględnianie interesu społeczno-gospodarczego przy przeprowadzaniu drogi koniecznej sprowadza się do takiego wytyczania drogi, które eliminować będzie zarzewie konfliktów i przyszłe spory między zainteresowanymi.

Kodeks postępowania cywilnego w art. 626 § 1 i 2 mówi, że przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo przeprowadzenie dowodu nie jest potrzebne z innych przyczyn.

Z orzecznictwa

- Dodatkowe koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej powinni ponieść zainteresowani jej ustanowieniem właściciele nieruchomości władnących, a nie uczestnik, który sprzeciwia się przebiegowi ustalonej drogi – postanowienie Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r. (I CKN 573/00).

- Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeżeli jednak szkodę taką poniósł, jest obowiazany wykazać jej wysokość – postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 2000 r. (V CKN 43/00).

- Orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej, sądy powinny zwracać uwagę, aby – przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy. Przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób, że z góry można przewidywać, iż będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem społeczno-gospodarczym. W sytuacjach konfliktowych należy zatem wytyczyć drogę konieczną w sposób eliminujący przyszłe spory. Z reguły zaś droga konieczna nie powinna być wytyczona przez działkę siedliskową. Przeprowadzenie drogi w taki sposób nie likwiduje konfliktów sąsiedzkich,

lecz stanowi dodatkowe ich zarzewie, a to nie leży ani w należycie pojmowanym interesie samych zainteresowanych, ani też w interesie społeczno-gospodarczym – postanowienie Sądu Najwyższego z 21 marca 1983 r. (III CRN 14/83).