Kredyty hipoteczne dla zamożnych klientów

Po pożyczkę zgłosiła się osoba znana z mediów, pracująca w branży rozrywkowej. Została potraktowana jako VIP – opowiada jeden z doradców. Bank szybko przedstawił jej dobrą ofertę. Jednak tuż przed podpisaniem umowy o udzielenie wysokiego kredytu wycofał się, bo jedna z gazet napisała, że gwiazda nie będzie mieć przedłużonego kontraktu.

Banki są skłonne do elastycznego traktowania zamożnych klientów, ale i od nich wymagają odpowiednio wysokiego zabezpieczenia kredytu czy wkładu własnego. Starannie też badają sytuację majątkową takich osób.

A jaki klient uznawany jest za zamożnego? Z usług private banking przeznaczonych właśnie dla takich ludzi mogą korzystać przede wszystkim ci, którzy mają wysokie dochody (minimum kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie) i zdeponowali w banku (lub w firmach należących do tej samej grupy kapitałowej) odpowiednio duże kwoty (na ogół co najmniej 500 tys. – 1 mln zł). Właściwie każdy bank ma w tym zakresie inne wymagania.

Klientom takim oferowany jest osobisty doradca. Mogą oni indywidualnie negocjować oprocentowanie kredytów czy lokat. Dostają najbardziej prestiżowe karty kredytowe z ciekawymi pakietami ubezpieczeń. Mogą korzystać z?usług typu concierge (pomoc w rezerwacji miejsc w hotelach, w wynajęciu opiekunki do dziecka, zorganizowanie pomocy hydraulika itp). Poza tym zamożny klient może liczyć na specjalne podejście przy ocenie zdolności kredytowej czy ustalaniu warunków cenowych.

– Oprócz negocjacji marży kredytowej czy prowizji w większości banków taki klient może liczyć na analizę wniosku poza kolejnością. Dzięki temu decyzję kredytową może uzyskać nawet w ciągu 24 godzin. Doradca kredytowy gromadzi za klienta wszystkie dokumenty, które nie wymagają obecności czy podpisu inwestora – wyjaśnia Marta Pawlikowska, ekspert firmy Conse Doradcy Finansowi.

Przywileje dla wybranych

Kredyty hipoteczne na lepszych warunkach nierzadko dostają też osoby powszechnie znane, wykonujące zawód zaufania publicznego lub pożyczające więcej niż przeciętny Kowalski (obecnie ponad 200 tys. zł).

Do zawodów zaufania publicznego zaliczają się lekarze, farmaceuci, architekci czy prawnicy. Wiele banków liberalniej podchodzi do wyliczania ich dochodów netto i oferuje im obniżone marże. Na przykład w ING Banku Śląskim prawnik czy lekarz zapłaci marżę 0,2 pkt proc. niższą od standardowej.

Jak mówią eksperci Domu Kredytowego Notus, korzyści z zaliczenia do grupy VIP są generalnie dwie: szybsze rozpatrzenie wniosku i lepsze warunki. Najczęściej możliwe jest uzyskanie niższej marży i obniżonej prowizji za udzielenie kredytu. W większości banków decyzje dotyczące skali obniżek są podejmowane indywidualnie, po rozpatrzeniu wniosku i ocenie klienta.

Ile trzeba pożyczyć na mieszkanie, aby móc liczyć na specjalne traktowanie w bankach? Z danych firmy Invigo wynika, że na przykład w Citibanku Handlowym najniższą marżę otrzymają klienci wnioskujący o kwoty wyższe niż 750 tys. zł. W banku ING na obniżoną marżę mogą liczyć ci, którzy chcą pożyczyć powyżej 500 tys. zł.

– Ale są też banki skłonne do elastycznego podejścia już przy niższych kwotach kredytu. Millennium i PKO BP deklarują, że zmniejszają marże już przy kredytach powyżej 300 tys. zł, Kredyt Bank – w przypadku kredytu na minimum 200 tys. zł, a bank BGŻ – gdy pożycza się co najmniej 150 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że kwota kredytu jest tylko jednym z czynników wpływających na poziom marży. Drugie istotne kryterium to wartość zabezpieczenia spłaty zobowiązania – dodaje Elżbieta Kopka z Invigo.

Warunki do negocjacji

Czasem klienci mogą liczyć na  specjalne traktowanie, jeśli wykupią w banku dodatkowe produkty.

– Przykładem jest oferta Deutsche Banku. Proponuje on obniżkę marży o 0,1 proc. klientom, którzy zadeklarują wpływy na rachunek z tytułu umowy o pracę powyżej 12 tys. zł. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą warunkiem jest dochód w wysokości minimum 6 tys. zł miesięcznie i dodatkowo miesięczny obrót na rachunku firmy przekraczający 50 tys. zł. Klienci z tej grupy mogą uzyskać dodatkową obniżkę marży kredytowej o 0,5 proc., jeśli np. zadeklarują regularne wpłacanie pieniędzy do funduszu inwestycyjnego – mówi Elżbieta Kopka. – Podobną ofertę dla zamożniejszych klientów z segmentu CitiGold ma Citibank Handlowy.

Doradcy Invigo zwracają uwagę, że dziś tylko dla klientów z ponadprzeciętnymi dochodami dostępne są kredyty walutowe. Najwyższy poziom zarobków jest wymagany w Alior Banku oraz BZ WBK – minimum 15 tys. zł netto miesięcznie.

Cenna? Ale kto ją kupi

– Każdy klient w zależności od swoich dochodów, branży oraz charakteru firmy, w jakiej jest zatrudniony, ma odmienne możliwości negocjacji warunków kredytowych. Na przykład osoby zatrudnione na stałe w renomowanych instytucjach, opiniotwórcze, cieszące się prestiżem z pewnością mają większe szanse na szybkie uzyskanie kredytu – podkreśla Elżbieta Kopka.

Na co klient VIP może liczyć, kupując nieruchomość? Najwięcej uzyska, gdy ma wkład własny.

– W takiej sytuacji najłatwiej mu będzie negocjować cenę. Rabaty mogą sięgać 10–15 proc. Deweloperzy bardzo często prezentują takiemu klientowi najciekawsze mieszkania w danej inwestycji. Liczą na to, że VIP po prezentacji nie ograniczy się do zakupu jednego lokalu, a może także poleci inwestycję innym podobnym klientom – wyjaśnia Marta Pawlikowska.

Oczywiście, jakość mieszkania czy domu, jego wartość i lokalizacja są brane pod uwagę przez bank przy udzielaniu kredytu. Z tym, że wysoka wartość nie zawsze ma pozytywny wpływ na decyzję kredytową. Dla banku bezpieczniejsze jest finansowanie nieruchomości, którą w razie potrzeby, np. gdyby pojawiły się kłopoty ze spłatą, można w miarę szybko sprzedać. Rezydencja za wiele milionów złotych raczej do takich nie należy.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Opinia

Michał Krajkowski, główny analityk, Dom Kredytowy Notus

Na specjalne traktowanie przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny mogą liczyć osoby, które chcą pożyczyć wysokie kwoty. Jednak przekroczenie pewnego pułapu, zwykle około 1 mln zł, powoduje, że banki prześwietlają transakcję dokładniej niż gdyby kwota kredytu wynosiła np. 700 tys. zł. I o tym także trzeba pamiętać, starając się o duże pieniądze. Z uwagi na podwyższone ryzyko i fakt, że nieruchomości o wartości przekraczającej 1 mln zł w większości przypadków należą do trudno zbywalnych, banki mogą wymagać dodatkowych niestandardowych warunków. Bardzo często, jeśli cena nieruchomości wynosi kilka milionów złotych, bank nie udzieli kredytu na 100 proc. jej wartości, lecz będzie wymagał dużego, nawet 40-proc. wkładu własnego. Również wymagania dotyczące zdolności kredytowej mogą zostać podwyższone. Z uwagi na to, sfinansowanie transakcji o wartości kilku milionów złotych może być utrudnione i w tym przypadku status VIP oraz wysoka kwota kredytu nie pomogą.

Warto wiedzieć, zanim się zadłużysz

* O wysoki kredyt hipoteczny coraz trudniej. Banki starają się unikać nadmiernego ryzyka. To oznacza, że nawet VIP łatwiej uzyska 1 mln zł kredytu niż 5 mln zł. Warunki finansowania w obu przypadkach będą podobne.

* Bank, rozpatrując wniosek o tak wysoki kredyt, drobiazgowo bada sytuację finansową klienta. Analizuje źródło i wysokość dochodów, ocenia majątek i stan oszczędności, a także przygląda się nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu.