Eksmisje po amerykańsku

Kiedy grudniowego wieczoru Barry Tatum, mieszkaniec Chicago, wrócił do swojego domu, zastał wyważone drzwi - i frontowe i tylne. Jego dobytek poniewierał się całej okolicy, smagany zimowym wiatrem. Przerażony, że padł ofiarą włamania, wbiegł do domu. Odkrył, że włamywaczem była... firma zarządzająca nieruchomościami, wynajęta przez bank.

Tatum nie spłacał bowiem swego kredytu hipotecznego, zaciągniętego w Bank of America.
Z pozostawionego przez firmę listu Tatum dowiedział się, że bank miał prawo do wejścia do domu i do jego przejęcia. - To było przygnębiające - mówił Barry Tatum dziennikarzom New York Times. Ostatecznie wezwał firmę zarządzającą Safeguard Properties do wymiany uszkodzonych drzwi.

Jak odzyskać dom

Największe banki w Ameryce zmagają się z ponad 10 mln spraw eksmisyjnych, które skumulowały się od czasu wybuchu kryzysu na rynku kredytów hipotecznych. By przebrnąć przez tę górę zaległości, banki wynajmują firmy zarządzające nieruchomościami, spośród których największa jest Safeguard z Ohio. Firmy mają ustalić, czy zadłużone nieruchomości są zamieszkiwane. Muszą także utrzymywać je w dobrym stanie do czasu ponownej sprzedaży.

Działania tych firm znalazły się jednak w ogniu zajadłej krytyki. Zarzucono im stosowanie najprawdopodobniej nielegalnych taktyk. Dokonano przeglądu działalności tych firm, wynajmowanych przez największych kredytodawców, takich jak JP Morgan Chase, Bank of America, Citibank i innych pożyczkodawców.

Według kancelarii prawnych z Kalifornii, Florydy, Michigan i Nowego Jorku, najwięcej skarg na agresywne postępowanie dotyczyło firmy Safeguard.  Na początku września stan Illinois, jako pierwszy, wystosował pozew sądowy przeciwko tej firmie, zarzucając jej bezprawne wywłaszczenia setek właścicieli domów na terenie całego stanu.

Lisa Madigan, stanowy prokurator generalny, stawia zarzut, że firma dokonywała włamań do domów, pomimo wyraźnych sygnałów,  że właściciele ciągle w nich mieszkają. Firma miała też prześladować lokatorów, chcąc ich zmusić do opuszczenia budynków, mimo że nie miała do tego podstaw prawnych. W niektórych przypadkach spółka miała uszkadzać domy, które z założenia powinna chronić.

- To jest największy koszmar właścicieli domów - mówiła prokurator w wywiadzie dla NYT. I podkreślała, że jej biuro dostało ponad 400 skarg na działalność Safeguard.
Diane R. Fusco, rzeczniczka Safeguard, twierdzi, że firma pozwu jeszcze nie dostała. Jednocześnie zapewnia, że Safeguard trzyma się rygorystycznie przepisów, starannie sprawdzając - zanim w ogóle przystąpi do działania - czy nieruchomość jest opuszczona.

- Przestrzegamy najwyższych standardów w naszej branży i jesteśmy dumni z jakości naszej pracy - mówi rzeczniczka. - Wszystkie błędy traktujemy bardzo poważnie Jeśli stwierdzamy jakiś błąd, to naprawiamy go we współpracy w właścicielem domu. Prowadzimy też dochodzenie, co ów błąd spowodowało - zapewnia Fusco.

Co na to banki

Także banki bronią firm zarządzających, twierdząc, że ich działania są ściśle monitorowane, a odzyskiwane nieruchomości często są już zdewastowane. Opuszczone domy stają się miejscami przestępstw. Jednakże ze skarg właścicieli domów, a także z pozwu stanu Illinois, wynika, że Safeguard lekceważył jasne sygnały, że domy są zamieszkane - np. szczekanie psa w środku, samochody na podjeździe czy oświadczenia sąsiadów.

- Zanim prokurator Illinois podjął działania, to właściciele domów z całego kraju przesyłali skargi do stanowych regulatorów. Wystosowali także własne pozwy przeciwko Safegurad, zarzucając firmie,  że chce ich wysiedlać siłą, zastraszając, uszkadzając nieruchomości, wymieniając zamki, wyłączając prąd.

Właściciele domów w Północnej Karolinie twierdzą, że wracali do domów zamkniętych na kłódki, a ich osobiste rzeczy, włączając w to rodzinne fotografie, były zniszczone.
Mieszkanka Nowego Jorku mówi, że firma Safeguard wielokrotnie wchodziła na jej posesję, niszcząc system alarmowy. Także mieszkanka Pensylwanii mówi, że zmuszono ją do opuszczenia domu poprzez wielokrotne włamania.

Działając w imieniu banków, firmy zarządzające są wynajmowane po to, by zapobiec problemom opuszczonych posesji, spowodowanych pogodą, rabunkami, wandalizmem czy zamarzaniem kanalizacji. I w tym właśnie celu zmieniają zamki i podejmują inne działania.

Ale wobec ogromnej liczby spraw te firmy zarządzające podnajmują mniejsze spółki, oczywiście za niższe wynagrodzenie. Jeśli właściciel domu spóźnia się ze spłatą kredytu hipotecznego 45 dni, kredytodawca rutynowo wysyła firmę zarządzającą, by sprawdziła, czy posesja nie jest opuszczona.

W samym tylko czerwcu ponad 800 tys. posesji było w trakcie eksmisji bądź przejmowania przez banki - szacuje Realty Trac. Sam Safeguard ma miliony zleceń na ten rok.
Prawnicy właścicieli domów twierdzą, że ten biznesowy łańcuch - pożyczkodawca -zleceniodawca -podwykonawca - dodatkowo komplikuje problem.

Ci najmniejsi podwykonawcy, marnie opłacani, są wynagradzani za samo stwierdzenie, że dom jest pusty, bez względu na to, czy to prawda czy też nie. Stwierdzenie, że dom jest opuszczony jest opłacalne. Oświadczenie, że nie jest, wymagałoby więcej pracy - twierdzi Adam Taup, prawnik z Michigan, reprezentujący właścicieli domów w sprawach przeciwko Safeguard.

Wykonawca z trzeciej ręki

Rzeczniczka Safeguard mówi: - Ściśle kontrolujemy naszych wykonawców i podwykonawców. Opracowujemy procedury naprawcze, jeśli stwierdzimy błąd - zapewnia.

To trudny czas dla największych kredytodawców. Władze stanowe i federalne wzięły pod lupę politykę wykonawców z trzeciej reki. To klucz do sprawy. Chodzi o odzyskanie 26 mld dol. przez banki, które próbują to zrobić, wynajmując zewnętrznych prawników, by przebrnąć przez zwały spraw eksmisyjnych.

Ale ostatecznie, jak twierdzi prokurator z Illinois, odpowiedzialność spoczywa na bankach, które zaniedbują kontrolowanie podwykonawców. Według wytycznych National Mortgage Settlement, rozesłanych do pięciu największych banków i do generalnych prokuratorów, kredytodawcy powinni wzmocnić kontrolę nad wykonawcami z trzeciej ręki. Pożyczkodawcy twierdzą, że kontrolowali działania Safeguard, a powtarza to rzeczniczka tej firmy.

Tymczasem w pozwie z Illinois prokurator opisuje firmę i jej podwykonawców jako prześladowców z jedną misją: wyrzucić właścicieli z domów, i to szybko, zanim bank uzyska prawo do przejęcia własności. A powrót do domu, zdaniem dziesiątek właścicieli nieruchomości, wymaga herkulesowego wysiłku,

Barry Tatum twierdzi, że zawiadamiał, i to wielokrotnie, firmę Safeguard, że dom jest zamieszkany. Pomimo to dostał 12 oddzielnych zawiadomień przytwierdzonych do drzwi, z których wynikało, że posesja jest pusta.  Zgodnie z pozwem, takie działania stosuje się po to, by utwierdzić właścicieli domów w przekonaniu, że nie mają prawa w nich mieszkać i by osłabić ich wolę walki.