Wielka presja na deweloperów

W Warszawie w pierwszej połowie 2013 r. deweloperzy wybudowali ponad 152 tys. mkw. powierzchni biurowej. W sumie w stolicy jest już ponad 4 mln mkw. biur – wynika z ostatnich danych firmy Cushman & Wakefield. Największym oddanym budynkiem w pierwszej połowie tego roku była Konstruktorska Business Center (48,3 tys. mkw.). Do końca 2015 r. na rynek wejdzie jeszcze 500 tys. mkw.

Zresztą nie tylko w Warszawie biur przybywa. Np. w pierwszej połowie roku w Trójmieście deweloperzy oddali 51 tys. mkw. We Wrocławiu wydarzeniem było oddanie do użytku 28 tys. mkw. powierzchni w budynku Sky Tower, z których prawie 12 tys. mkw. zajęły spółki z grupy Getin – wyliczają doradcy Cushman & Wakefield.

Zwracają uwagę, że w niemal wszystkich głównych lokalizacjach biurowych w Polsce wzrosła liczba pustostanów. Wyjątek stanowi Kraków, gdzie utrzymująca się niska podaż spowodowała spadek tego wskaźnika o 1,2 p.p. w porównaniu z końcem ubiegłego roku.

Biurowa bańka?

– Niedługo w stolicy powstaną nowe budynki wysokościowe, takie jak wieża w kompleksie Warsaw Spire firmy Ghelamco, z ok. 60 tys. mkw., czy biurowiec Q22 spółki Echo Investment z ok. 50 tys. mkw. powierzchni – mówi Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield. Dodaje, że ponieważ podaż biur w Warszawie rośnie znacznie szybciej, niż daje się je wynająć, przybędzie pustostanów. – A to powoduje wzrost presji na obniżki czynszów. Na przykład w stolicy już obserwujemy, że najemcy częściej wybierają tańsze lokalizacje poza centrum miasta – mówi Richard Aboo.

Zdaniem Marka Twomeya, partnera w firmie TARA HR Consultants, niektórzy deweloperzy psują rynek biur.

– Oferują bowiem absurdalnie niskie czynsze. Świetnym przykładem jest warszawski Mokotów, gdzie wskaźnik pustostanów oscyluje w granicach 11 proc., a ceny wynajmu są tak niskie, jak ponad 10 lat temu. Gdzie znaleźć najemców na tę całą nową powierzchnię, która przybędzie? Czyżby bańka na warszawskim rynku powierzchni biurowych miała niebawem pęknąć – zastanawia się Twomey.

Według Sebastiana Świstaka, starszego negocjatora w Dziale Powierzchni Biurowych firmy Savills, sytuacja właścicieli biurowców, nie tylko na warszawskim Mokotowie, jest dziś bardzo trudna.

– Na rynku oferowana jest powierzchnia po niskich stawkach i dla wielu wynajmujących, którzy zakładali w swoich biznesplanach wyższe stawki czynszów, dzisiejszy ich poziom jest nie do zaakceptowania – przyznaje ekspert Savills. – Biorąc jednak pod uwagę, iż gospodarki polska i światowa najgorsze mają już za sobą, myślę, że kreślenie katastroficznych scenariuszy jest na wyrost. Deweloperzy dostosują swoją ofertę do warunków rynkowych i ostatecznie zrewidują swoje oczekiwania i plany rozwoju. Skoro rynek przetrwał najmocniejszą falę kryzysu po upadku banku Lehman Brothers, to dzisiaj można tylko optymistycznie patrzeć w przyszłość – uważa Sebastian Świstak.

Daniel Pater z Polonia Property Fund LP (funduszu, który ma m.in. kompleksy biurowe w Warszawie, Poznaniu i Krakowie) przyznaje, że niektórzy deweloperzy prowadzą bardzo agresywną politykę negocjowania warunków umów najmu.

– Szczególnie dla pierwszych kluczowych najemców, mających zabezpieczyć finansowanie nieruchomości przez bank – wyjaśnia Daniel Pater. – Ale w mojej opinii nie mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości komercyjnych. Owszem, jest nadpodaż powierzchni i duże apetyty deweloperów, ale rynek te plany zweryfikuje. Sądzę, że część z dziś planowanych inwestycji nie zostanie zrealizowana w zamierzonych terminach lub w ogóle. Pozyskanie najemców jest dziś trudniejsze niż kilka lat temu, dlatego wydłuża się proces wynajmu – dodaje Pater.

Co robić?

Czym zdobyć dziś klienta na rynku biur? – Kluczową rolę w pozyskaniu najemcy w obecnej sytuacji odgrywa poziom czynszu, lokalizacja oraz standard powierzchni. Jednak nacisk na niskie czynsze jest dzisiaj największy. Warto zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy czynszem bazowym a efektywnym, która – jak nigdy dotychczas – osiąga w ekstremalnych przypadkach nawet 30 procent – podkreśla Sebastian Świstak.

Dodaje, że wielkie znaczenie ma również duży pakiet zachęt dla najemcy (np. kilkumiesięczne wakacje czynszowe – czyli okres wolny od opłat) oraz wykończenie powierzchni pod klucz. Także efektywność powierzchni oraz niski poziom kosztów eksploatacyjnych mają znaczący wpływ na decyzję najemców.

Daniel Pater zwraca z kolei uwagę, że nie tylko zdobycie nowego najemcy, ale i zatrzymanie obecnego jest na dzisiejszymi rynku wyzwaniem dla właściciela nieruchomości.

– Konkurencja jest ogromna, bo powierzchni przybywa szybciej niż nowych najemców. Pozyskanie i utrzymanie firmy zależy od umiejętności zdobycia jej zaufania do wynajmującego, od oferowanego przez niego poziomu usług oraz samego budynku. Przy czym jego wiek czy standard ma drugorzędne znaczenie – uważa Pater.

Zdaniem Sebastiana Świstaka największy popyt na powierzchnię biurową nadal generuje sektor bankowy, ubezpieczeniowy, IT oraz firmy doradcze.

– Do tej grupy można również dołączyć dzisiaj sektor publiczny, który jest coraz bardziej aktywnym najemcą – dodaje ekspert Savills.