Czy warto inwestować w lokale na wynajem

Nikt dokładnie nie wie, ile jest w Polsce mieszkań na wynajem.  – Ministerstwo Finansów podawało, że w 2012 r. około 334 tys. osób opodatkowało się z tytułu przychodów z najmu ryczałtem. Na zasadach ogólnych rozliczało się około 140 tys. osób, a 40 tys. płaciło podatki z najmu z tytułu działalności gospodarczej – wylicza Sławek Muturi, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, szef firmy Mzuri.

Jego zdaniem co najmniej co szóste mieszkanie nadal wynajmowane jest w Polsce bez płacenia podatku. Rośnie jednak liczba – o 20–25 proc. rocznie – właścicieli rozliczających się na zasadzie ryczałtu. – Można oszacować, że 750 – 900 tys. to mieszkania w dużych miastach przeznaczone na wynajem – mówi prezes Muturi. – Warszawa jest największym rynkiem, skupiającym około 25 proc. wszystkich lokali na wynajem. Jest tu 170–200 tys. takich mieszkań w rękach prywatnych właścicieli. Pozostałe dziewięć największych rynków (Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Białystok, Katowice, Lublin, Szczecin) skupia 65 proc. wszystkich lokali na wynajem, czyli 470–570 tys. – dodaje.

Ciągle przybywa osób posiadających mieszkania na wynajem, w tym drobnych inwestorów. Dlaczego? Bo na rynku wyraźnie widać kryzys zaufania do instytucji bankowych oraz obawy co do wysokości emerytury.

Fundusze wierzą w rynek

Także firmy deweloperskie zaczynają się interesować rynkiem najmu, choć jeszcze nie na wielką skalę, bo wiąże się to z pozyskaniem finansowania, co nie jest proste.

– Niedawno zgłosił się do nas pewien deweloper, którego właścicielem jest niemiecki fundusz inwestycyjny. Chciałby działać w Polsce jak na rynku niemieckim, czyli budować bloki i wynajmować je. Do tego szuka partnera – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas.

Jego zdaniem inwestorzy zainteresowani lokowaniem kapitału w budynkach na wynajem mogą iść ścieżką anglosaską lub niemiecką. – W pierwszym przypadku fundusze będą chciały skupować od słabszych firm mieszkania, które się im nie sprzedają, np. w paczkach po kilkadziesiąt lokali, rozproszonych w różnych projektach. To utrudnia zarządzanie, ale jest opłacalne.  Na ogół bowiem takie lokale  kupowane są z dużym dyskontem, więc pozwalają na przyzwoite stopy zwrotu – mówi Paweł Sztejter.

Drugi wariant inwestycji w bloki na wynajem opiera się na wzorze niemieckim. – W odróżnieniu od modelu anglosaskiego ten niemiecki zakłada inwestowanie w pełną własność. Fundusze niemieckie chcą kupować całe budynki od deweloperów i zarabiać na najmie. Zasilają je fundusze emerytalne, więc nie ma tu mowy o ryzykownych inwestycjach  –  mówi ekspert Reasa.

Dodaje, że Niemcy próbowali inwestycji na rynkach skandynawskich, ale są one zbyt płytkie, a Polska jest przyszłościowa. Brakuje jednak danych o rynku najmu instytucjonalnego w dłuższym okresie, stąd funduszom trudno ocenić ryzyko. Kto będzie pionierem?

– Takiej roli chce się podjąć Bank Gospodarstwa Krajowego. Chcemy stworzyć fundusz inwestycyjny zamknięty, inwestujący w całe bloki budowane przez deweloperów – mówi Piotr Kuszewski, dyrektor Departamentu Inwestycji Kapitałowych w BGK.

Podkreśla, że rynek najmu w Polsce jest niedoinwestowany. Natomiast tzw. luka mieszkaniowa wynosi – według różnych szacunków  700 tys. – 1,5 mln lokali. – Widać zatem, że jest popyt na mieszkania, i to niekoniecznie na własność. Jesteśmy przekonani, że nie zabraknie chętnych na wynajem lokali i że duże fundusze międzynarodowe przyjdą na polski rynek mieszkań, tak samo jak pojawiły się kiedyś na naszym  rynku nieruchomości komercyjnych – uważa Piotr Kuszewski.

Najemca nie właściciel

– Ciągle jeszcze na rynku mieszkań panuje taka opinia, że ten, kto wynajmuje lokal, jest nieudacznikiem, że jest gorszy, bo nie jest właścicielem. Trzeba to zmienić – uważa Joanna Iwanowska, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie Eko–Park.

Jej zdaniem zmiana nastawienia Polaków może mieć duże znaczenie dla inwestorów, którzy nie tylko chętniej będą lokowali kapitał w nieruchomościach, ale również będą mieli coraz wyższe wymagania co do oddawanych lokali. – Podnoszenie standardów przez firmy budujące bloki na wynajem to dobry krok z punktu widzenia całego rynku. Mam nadzieję, że wkrótce deweloperzy będą oferować w pełni wykończone lokale. To słuszny kierunek zmian – podkreśla.

Dobry standard i przyzwoita lokalizacja budynku mają przekonać klientów, że wynajem będzie korzystniejszy niż kupno.  – Polak, który przekracza kanał La Manche lub Ocean Atlantycki, przestawia się na wynajem, nie szuka własności. Dlaczego? Może to kwestia oferty lokali i dobrego serwisu dla najemców – mówi Kuszewski. – Poza tym ludzie za granicą przyzwyczaili się do łatwych przeprowadzek, do przemieszczania  za pracą.

Robert Ziółek, dyrektor generalny firmy deweloperskiej Dolcan, także podkreśla, że rynek pracy w Polsce wymusza już dziś na wielu osobach wynajem mieszkań, a nie kupowanie ich na własność. Ta tendencja, jego zdaniem, będzie coraz silniejsza.

– Choć nadal mamy w Polsce mocno zakorzenioną chęć bycia posiadaczem nieruchomości, to część młodego pokolenia, szczególnie ta, która jeszcze nie ma założonej rodziny i stabilnej stałej pracy, patrzy na wynajem już zupełnie inaczej niż jeszcze kilka lat temu jej rówieśnicy – mówi Robert Ziółek. –  Młodzi rozumieją, że nie w każdym przypadku możliwe jest przywiązanie się do konkretnej lokalizacji, do jednego mieszkania. Dlatego poszukują dobrych lokali na wynajem.

Według Roberta Ziółka, w związku z takimi zmianami na rynku warto zainwestować w mieszkania, które będą zarządzane przez operatora, który odda je w krótko- lub długoterminowy wynajem i sam będzie poszukiwał najemców.