rynek mieszkań używanych w 2014 roku

Ani jedna nieruchomość, w sprzedaży której pośredniczyła w tym roku Warszawska Giełda Lokali i Nieruchomości (WGLiN), nie sprzedała się po cenie ofertowej. – To nie nowość – komentuje Edyta Krakowiak z WGLiN. – Nawet w dobrych czasach transakcji bez jakichkolwiek zniżek było niewiele. W kryzysie rabaty są oczywiście większe, dochodzą nawet do 20–30 proc. – dodaje.

Wielkie zniżki

Jak szacuje Edyta Krakowiak, większość rabatów na mieszkania wynosi kilka proc. – Większe zniżki, dochodzące czasem do 50 proc., dotyczą domów i działek. Na największe ustępstwa decydują się sprzedający będący w trudnej sytuacji. Zmuszają do tego komornik na karku, podział majątku, utrata płynności finansowej – wylicza.

WGLiN odnotowała w tym roku kilka transakcji ze spektakularnymi rabatami. – W warszawskim Powsinie po czterech latach został sprzedany 380-metrowy, wolno stojący dom z 600-metrową działką, wybudowany w 2008 r. Sprzedaż budynku, który trzeba wykończyć, właściciel rozpoczynał w 2009 r. od 3,5 mln zł – opowiada Edyta Krakowiak. – W 2011 r. cena spadła do 2,7 mln zł. Na początku tego roku cena ofertowa wynosiła już 1,9 mln zł. Ostatecznie dom został sprzedany za 1,75 mln zł – dodaje. Na dom kilka lat temu był zaciągnięty kredyt we frankach szwajcarskich po kursie ok. 2,5 zł. – Nie dość, że teraz raty się pokaźnie zwiększyły, to po kilku latach spłaty kredyt w przeliczeniu na zł jest dużo większy – mówi Edyta Krakowiak.

Przedstawicielka WGLiN wspomina też transakcję dotyczącą wolno stojącego domu o powierzchni 364 mkw., w Ciszycy k. Konstancina-Jeziorny. W 2012 r. cena wyjściowa tego budynku do wykończenia, z działką o powierzchni 2 tys. mkw., wynosiła 1,6 mln zł. – Dom został sprzedany latem tego roku za 850 tys. zł. W grę wchodziły spłata kredytu i trudności finansowe – mówi Edyta Krakowiak. Z kolei 87-metrowe, trzypokojowe mieszkanie o dobrym standardzie, w dwupiętrowym budynku z 1995 r. przy ul. Bekasów na warszawskim Ursynowie, zmieniło właściciela za 640 tys. zł. Lokal na zamkniętym osiedlu był pierwotnie wyceniony na 800 tys. zł. – Właściciel zdał sobie sprawę, że cena była przeszacowana, i ją urealnił – zauważa Edyta Krakowiak.

Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus zauważa, że w tym roku transakcje, w których klienci nie dostali rabatu, należały do rzadkości. Ale i takie się zdarzały. – Standardem były negocjacje ceny na poziomie 5–10 tys. zł (do 10 proc. ), ale zdarzały się również kilkudziesięciotysięczne zniżki i to przy cenach rzędu 300 tys. zł – podkreśla Paweł Grabowski. Np. ok. 60-metrowe mieszkanie w Gdańsku-Wrzeszczu zostało sprzedane za 240 tys. zł przy cenie ofertowej ok. 310 tys. zł. – Tak duża obniżka wynikała z tego, że cena ofertowa była wysoka w stosunku do realnej wartości. Mieszkanie wymagało kapitalnego remontu, a właścicielowi zależało na sprzedaży – tłumaczy Paweł Grabowski. Zauważa, że klienci poszukujący domów zwykle oferowali sprzedającym ceny o 20 proc. niższe od wywoławczych. – Przy takich rozbieżnościach rzadko dochodziło do transakcji – mówi przedstawiciel Ober-Haus.

Z kolei Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zauważa, że trafiały się transakcje, w których ceny nie tylko nie spadały, ale nawet rosły. – Dotyczyło to pojedynczych, nietuzinkowych ofert – mówi.

Spory wzrost sprzedaży w mijającym roku w porównaniu z trzema ostatnimi latami odnotowała firma Emmerson Realty. – Na rabaty mogliśmy liczyć przede wszystkim przy zakupie dużych mieszkań, wybudowanych przed kilkoma laty. Przy takich transakcjach rabaty wynosiły nawet 30 proc. – podaje Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty. – Najmniejsze zniżki, od 3 do 5 proc., dostawali kupujący małe lokale do 40 mkw. na osiedlach wybudowanych w tym roku. Małe podwyżki dotyczyły tzw. plomb w dobrych dzielnicach.

Najwięksi przegrani

Zdaniem Edyty Krakowiak najtrudniej jest sprzedać duże, powyżej 1 tys. mkw., działki, źle skomunikowane z miastem, bez infrastruktury. – Zainteresowanie gruntami było w mijającym roku niewielkie. Kupowane były głównie okazyjnie, w celach inwestycyjnych – mówi przedstawicielka WGLiN. – Kupno działki i budowa domu są droższe niż kupienie gotowego domu w tej samej okolicy. Poza tym banki nie udzielają kredytów na ich zakup – dodaje. I podkreśla, że czasy, kiedy ludzie woleli zamieszkać we własnym domu poza miastem, minęły. Klienci wolą mieszkania, choć na te duże stać niewielu. – Cena oraz koszty utrzymania nieruchomości to najważniejsze kryteria wyboru. Ponad połowa kupujących zainteresowana jest mieszkaniem w cenie do 200 tys. zł – mówi Edyta Krakowiak.

Z analiz Pawła Grabowskiego wynika, że w mijającym roku najtrudniej było o klienta na ponadstumetrowe mieszkania wymagające remontu. – Nawet miasto Gdańsk, oferując w przetargach tego typu mieszkania w najlepszych lokalizacjach, zaczynało od ceny ok. 1500 zł za mkw. Ceny transakcyjne takich lokali nie przekraczały 3 tys. zł za mkw. – opowiada Paweł Grabowski. Dodaje, że niezmiernie trudno było znaleźć klienta zainteresowanego domem za ponad 1 mln zł. – Ceny nowych domów są coraz niższe, a ich standard relatywnie wysoki. W cenach rzędu 1 mln zł zdecydowanie łatwiej było znaleźć nabywcę nowoczesnego apartamentu z atrakcyjnym widokiem np. na morze lub na rzekę Motławę na Starym Mieście w Gdańsku – zauważa Paweł Grabowski.

Tomasz Błeszyński do „przegranych" nieruchomości zalicza lofty. – Chętnych na takie mieszkania nie było wielu. Ich ceny spadały. Ze sprzedażą loftów w Łodzi boryka się syndyk – opowiada Tomasz Błeszyński. W jego ocenie porażkę poniosły także duże, kiepsko zlokalizowane domy jednorodzinne, drogie lokale użytkowe w mało atrakcyjnych miejscach, przeszacowana ziemia rolna i działki bez planów zagospodarowania. Także Emmerson Realty największe przeceny odnotował na rynku domów na obrzeżach dużych miast. – Wszystko zależy oczywiście od ceny wyjściowej, etapu, na jakim jest budowa. Jeśli dom wyceniony na 1,1 mln zł czekał na klienta kilka lat, cena spadała do ok. 700 tys. zł – podaje Jarosław Mikołaj Skoczeń. Podkreśla, że drogie domy w złej lokalizacji to najwięksi przegrani tego roku, podobnie jak duże mieszkania stojące na rynku od wielu lat. – W czasie hossy deweloperzy myśleli, że uda się im sprzedać wszystko, nawet w nieciekawej okolicy.

Największe rabaty mijającego roku

Najbardziej skłonni do ustępstw byli sprzedający domy