Inwestować w zagranicznych kurortach czy w kraju?

Ponieważ kryzys dotknął światowego rynku nieruchomości, nastąpił także znaczący spadek cen apartamentów ?w kurortach, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. – To spowodowało rosnące zainteresowanie inwestowaniem w sektorze nieruchomości turystycznych. Inwestorzy szczególnie wierzą w rynki wschodzące, takie jak Bułgaria czy Egipt – uważa Stanisław Lewicki, współwłaściciel firmy ILS Group, która pośredniczy w sprzedaży nieruchomości na świecie.

Z jego obserwacji wynika, że inwestor z mniej zasobnym portfelem, który dotąd kupował na kredyt lokum w Polsce lub inwestował niewielkie środki na giełdzie czy odkładał je na lokatach bankowych, teraz spogląda na rynki zagraniczne. – Polacy interesują się np. nieruchomościami w Bułgarii, gdzie ceny zaczynają się już od 5 tys. euro, czy nawet w Egipcie, gdzie można znaleźć lokum za 8 tys. USD – mówi Stanisław Lewicki.

Dodaje, że polskich klientów można podzielić na dwie grupy: na inwestorów dojrzałych, ?z dużym portfelem inwestycyjnym, oraz na tych drobnych, z kapitałem w wysokości od 30 do 120 tys. zł. Tych ostatnich przybywa w bardzo szybkim tempie.

– Największym zainteresowaniem naszych rodaków cieszą się, głównie z uwagi na najniższe ceny, największy potencjał oraz bezpieczeństwo transakcji i dostępność komunikacyjną, Bułgaria i Turcja, a po nich Egipt oraz Portugalia z wyspą Madera i Hiszpania – wylicza Stanisław Lewicki.

Alpy kuszą narciarzy

– Jeśli porówna się nieruchomości w Polsce i Austrii, gdzie polscy inwestorzy chętnie kupują apartamenty w Alpach, widać, że rynek austriacki jest dużo stabilniejszy niż nasz. Podczas gdy ?w Polsce ceny niektórych mieszkań spadły, poczynając od szczytu w 2008 r. do kilkudziesięciu procent, ceny na austriackim rynku ?w czasie kryzysu wzrosły – mówi Jarosław Stępień z firmy Rellox, która sprzedaje zagraniczne nieruchomości klientom w Polsce, Czechach, na Słowenii, Węgrzech, w Rumunii, Rosji, Hiszpanii oraz Niemczech.

Dodaje, że choć spadek cen nieruchomości w Polsce zwolnił, to jednak stabilniejszym rynkiem, z silniejszą gospodarką, wydaje się austriacki. – Mamy w ofercie apartamenty ?w popularnych ośrodkach narciarskich ?w Alpach, np. Kaprun, Zell am See, Schladming, Sölden, Saalbach. Tam spodziewamy się ?w średnim okresie, czyli od trzech do pięciu lat, rocznego wzrostu poziomu cen o 3 proc. Będzie wynikiem stałego zainteresowania ze strony kupujących ?i ograniczonych możliwości wdrażania nowych projektów budowlanych w austriackich Alpach – tłumaczy Jarosław Stępień.

A nieruchomości w tym rejonie nabywają prywatni inwestorzy z całej Europy, szczególnie z Niemiec, Holandii, Wielkiej Brytanii, Skandynawii i Europy Środkowo-Wschodniej.

Z danych firmy Rellox wynika, że przychody z wynajmu mieszkania w Alpach, po odliczeniu kosztów eksploatacyjnych i utrzymania lokum, wynoszą ok. 5–6 proc. w skali roku, przed odprowadzeniem podatku.

– Łatwo obliczyć, że biorąc pod uwagę dochód z wynajmu 6 proc. rocznie i zwiększenie wartości nieruchomości 3 proc. rocznie, inwestycja w austriackich Alpach zwraca się w ciągu dziesięciu lat – zapewnia Jarosław Stępień. Dodaje, że jest możliwość zapisania w umowie gwarantowanego zysku z wynajmu, który wyniesie ok. 5 proc. rocznie.

Jak jednak doglądać taki lokal w Alpach na co dzień? – Właściciel apartamentu po jego nabyciu staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która wynajmuje firmę zarządzającą. Ta opiekuje się całym obiektem. Właściciel płaci za tę usługę ok. 3–4 euro za mkw. rocznie ?w przypadku nowych projektów deweloperskich, w przypadku starszych mniej – mówi ekspert firmy Rellox. – W miesięcznej opłacie zawierają się: zaliczki na energię, zarządzanie nieruchomością, utrzymywanie porządku ?w częściach wspólnych, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu.

Kto chce zarabiać ciągle na najmie, może skorzystać z usług tzw. touroperatora, który przekazuje klucze turystom, zapewnia sprzątanie ?i inne potrzebne usługi. – Polecam inwestować w projekty nastawione na kompletny serwis, zarządzanie i wynajem nieruchomości – zachęca Jarosław Stępień.

W Polsce, czyli na oku

Jak podaje Open Finance, przeciętny dochód z wynajmu mieszkań w Polsce wynosi netto ok. 4 proc. rocznie, choć operatorzy condohoteli mówią o gwarantowanych 5–6 proc. Przychody ?z wynajmu nieruchomości w austriackich Alpach to ok. 5–6 proc. rocznie. Podobnie ?w Bułgarii, choć ryzyko większe.

Jan Wróblewski, członek zarządu spółki Zdrojowa Invest (która m.in. inwestuje nad Bałtykiem), uważa, że kupując w mieszkanie za granicą, niezależnie od tego, czy ma się doradcę czy nie, zawsze trzeba się liczyć z barierą nieznajomości rynku, prawa i konieczność śledzenia zachodzących zmian. – Poza tym rzadziej też będziemy korzystali z takiej nieruchomości niż z apartamentu wakacyjnego w kraju. Głównie ze względu na znaczną odległość, a drogi w Polsce się poprawiły – mówi Wróblewski. – Niezależnie od spadków cen na skutek kryzysu np. w Hiszpanii płaci się drożej niż w Polsce za porównywalną nieruchomość. A apartament z widokiem na morze w Diune Hotel & Resort w Kołobrzegu można kupić już za 250 tys. zł netto – mówi Jan Wróblewski. Jego zdaniem rynek zarówno turystyczny, jak i nieruchomości jest ?u nas mniej nasycony, więc ma większy potencjał, pomimo umiarkowanego klimatu i mniejszej liczby turystów.

Zdaniem ekspertów z firmy Zielona Brama24.pl, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami w Warszawie i na Pomorzu Zachodnim, w przypadku inwestowania za granicą trzeba pamiętać, że atrakcyjne ceny mieszkań np. ?w Hiszpanii mogą się wiązać z poważnymi mankamentami inwestycji.

– Na przykład może chodzić o mało ciekawe położenie, niską jakość wykończenia, pustostany po sąsiedzku. Prawdziwe perełki zdarzają się rzadko. Jedynym atutem może być dłuższy wysoki sezon najmu w porównaniu z Polską – mówi Andrzej Piersa z Zielonej Bramy24.pl. – Doświadczenia inwestorów, którzy kupili apartament na wynajem na Pomorzu Zachodnim, w Świnoujściu, pokazują, że można je wynajmować dłużej niż przez trzy letnie miesiące. Dzieje się tak dzięki popularności tego regionu Polski wśród urlopowiczów i kuracjuszy z Niemiec, którzy przyjeżdżają tam także w kwietniu, maju czy październiku.

Jego zdaniem realny roczny przychód z wynajmu dwupokojowego apartamentu w Świnoujściu to 20–25 tys. zł (przy średniej cenie za nocleg 200–300 zł). Przychód ten pomniejszy się oczywiście o koszty miesięcznych opłat za lokal (300–400 zł), koszty obsługi najmu, podatek.

– Natomiast decydując się na zakup inwestycyjny apartamentu za granicą, najlepiej od razu wybierać aparthotel. Unikamy wówczas wielu kłopotów natury operacyjnej: mamy gwarantowaną obsługę, sprzątanie i frekwencję gości. Niestety, nie ma wówczas wielkiego wyboru, jeśli chodzi o indywidualny wystrój i wyposażenie czy skorzystanie z dowolnie wybranego terminu na własne potrzeby. Poziom kosztów takiego pakietu usług niejednokrotnie może być wyższy niż w Polsce i sięgać nawet 30 proc. wartości całkowitych przychodów – dodaje Andrzej Piersa.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Oferty mieszkań w zagranicznych kurortach

149 tys. euro

¶ apartament w górach w Austrii, ?Zell am See, powierzchnia 38 mkw., ?rejon atrakcyjny dla narciarzy

145 tys. euro

¶ apartament we Włoszech w Val di Non ?o powierzchni 49 mkw. Atutem jest położenie w Dolomitach, w prowincji Trydent

93,4 tys. euro

¶ apartament we Francji o powierzchni ?23 mkw., lokalizacja w popularnym kurorcie narciarskim Portes du Soleil

60 tys. euro

¶ mieszkanie w budynku, w Grecji, powierzchnia: 50 mkw., Kassandra, ?widok na morze z plażą

39 tys. euro

¶ apartament w Hiszpanii o powierzchni 30 mkw., Costa Blanca, wokół zabudowa mieszkalno-usługowa

22 tys. euro

¶ mieszkanie w apartamentowcu w Bułgarii o powierzchni 50 mkw., Słoneczny Brzeg, blisko morze, plaża, tereny rekreacyjne

Uwaga, mieszkania są w różnym stanie technicznym
– są nowe oraz np. z lat 80. XX w. z wyposażeniem lub bez.