Inwestycja w działkę nad wodą może być ryzykowna

Jeśli jednak ktoś ulegnie urokowi okolicy, bez sprawdzania terenu, może nie tylko nie zarobić na kupnie działki nad wodą, ale nawet stracić pieniądze. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że co innego jest kupić działkę nad jeziorem dla siebie, aby łowić ryby i odpoczywać, a co innego kupić taki grunt inwestycyjnie. – Jeśli szukamy terenu na własne potrzeby, możemy dać się ponieść fantazji. Ale kupując teren inwestycyjnie, przede wszystkim zapoznajmy się z kompletną dokumentacją. Zobaczmy, czy jest plan miejscowy lub studium i co jest w tych dokumentach zapisane. Sprawdźmy, czy jest infrastruktura techniczna – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Dodaje, że podaż nieruchomości nad wodą jest duża. Warto pamiętać, że sprzedają je osoby prywatne, firmy i gminy, więc nie warto wykładać gotówki pod wpływem chwili. A takie emocjonalne zakupy zdarzają się niedoświadczonym inwestorom, np. po powrocie z majówki. Spędzą weekend w ładnym ośrodku na Mazurach i za chwilę kupują pola po drugiej stronie jeziora.

– Należy się dobrze zastanowić, jaką kwotę przeznaczymy na działkę i na dalszą inwestycję w nią. Poza tym już na etapie wyboru terenu trzeba mieć plan, co chcemy tam zrobić, np. czy to ma być tylko pole kempingowe czy luksusowy pensjonat z mariną dla żaglówek – podpowiada Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem najlepiej szukać nieruchomości w miejscowościach już znanych, które cieszą się zainteresowaniem nie tylko w wakacje.

Działka czy ranczo

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy, mówi, że podejście do kupna działek nad wodą zmieniło się w ostatnim czasie.

– Kiedyś klienci oczekiwali, że teren ma mieć dostęp do linii brzegowej jeziora i piękny widok na jego taflę. Poszukując ofert dziś, nabywcy zauważają, że zakup takiej działki wiąże się z większymi kosztami niż kupno gruntu nieco oddalonego od jeziora. Bardziej zależy nam na spokoju, intymności, przestrzeni, a mniej na lokalizacji nad samym jeziorem – opowiada Marcin Jańczuk.

Trzeba także pamiętać, że na gruntach z linią brzegową istnieje obszar ochronny, który ogranicza zabudowę gruntów.

– Nie polecam również inwestowania w działki oddalone od siedlisk, które są sporo tańsze od gruntów zlokalizowanych na terenach zurbanizowanych. Koszty doprowadzenia mediów mogą być niewspółmiernie wysokie w stosunku do całości inwestycji – ostrzega ekspert Metrohouse & Partnerzy.

Mówi, że popularnością cieszą się niezmiennie rejony od lat znane z walorów krajobrazowych i turystycznych, np. na Mazowszu – okolice Zalewu Zegrzyńskiego, na Pomorzu – Kaszuby, na Lubelszczyźnie – okolice Jeziora Białego i Pojezierze Łęczyńsko-Włodawskie, oraz oczywiście Warmia i Mazury.

– Na przykład w miejscowości Piece w powiecie starogardzkim działka rekreacyjna nad jeziorem o powierzchni 3,1 tys. mkw. kosztuje 250 tys. zł – podaje przykład Marcin Jańczuk.

Inwestorom z grubszym portfelem Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson proponuje inwestycje nie w same działki, ale w zagospodarowane już nieruchomości na Mazurach.

– Na przykład w ranczo o powierzchni 25 hektarów, z trzema domami, stawami, a nawet lądowiskiem dla małych samolotów. Inwestor może podzielić teren na kilka mniejszych części. Całość kosztuje 5,5 mln złotych. Dzieląc cenę przez ilość metrów ziemi w tej posiadłości, okaże się, że stawka za mkw. wyniesie 22 zł, nie licząc domów i całej infrastruktury – opowiada Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Także podkreśla, że inwestor, wybierając nieruchomość powinien mieć pomysł na jej wykorzystanie. Nie może dopiero potem zastanawiać się, a co tu uda się postawić. – Trzeba też pamiętać, że jeżeli ziemia będzie bezpośrednio przylegała do jeziora czy rzeki, nie będzie można jej ogrodzić od strony wody, więc wszyscy będą mieli dostęp do kupionej działki – ostrzega Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Ważne jest też sąsiedztwo, które wpływa na wartość terenu. Trzeba się upewnić, czy ktoś obok prowadzi działalność gospodarczą i czy nie będzie ona uciążliwa. Poza tym na niektóre tereny przysługują dopłaty unijne, które przy większej ilości ziemi mogą wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie. A to może się bardzo przydać inwestorowi przy zagospodarowaniu działki.

Uwaga, pułapka

Danuta Nalazek, ekspert z olsztyńskiego biura Immobilia, podkreśla, że każda kupowana nieruchomość wymaga indywidualnej analizy.

– Pod uwagę trzeba brać zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego, możliwość zabudowy terenu, strefy ochronne, czystość wód jeziora oraz oczywiście infrastrukturę, w tym dojazd do działki i odległości od dróg krajowych i większych miast. Inwestor musi mieć również wiedzę na temat projektów infrastrukturalnych w całym regionie – podkreśla pośredniczka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Podpowiada, że dużym powodzeniem cieszą się działki nad wielkimi jeziorami ze względu na szlak żeglugowy. Z drugiej strony, tereny nad małymi jeziorami mają z reguły bardziej atrakcyjne położenie – w otulinie lasu, z mniejszą gęstością zabudowy. Jej zdaniem najczęstszym błędem jest nabywanie działek rolnych bez prawa zabudowy, niemających dostępu do drogi publicznej.

Z kolei Marcin Drogomirecki, ekspert serwisu nieruchomości Domy.pl, mówi, że ostatnio widać większe zainteresowanie działkami nad wodą wśród klientów poszukujących terenów pod działalność inwestycyjną.

Dodaje, że kluczowe jest uzbrojenie terenu, bliskość utwardzonej drogi oraz odległość do najbliższej miejscowości i dużego miasta. – Bliskość jeziora czy stawu, rzadziej rzeki, odbierana jest jako duża zaleta działki czy siedliska, szczególnie w wypadku poszukiwania nieruchomości na cele wypoczynkowe. Normą jest, że im bliżej rzeki czy zbiornika wodnego znajduje się teren, tym wyższa jest jego cena. Najdroższe są te, które mają bezpośredni dostęp do linii brzegowej – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

Mówi, że inne jest podejście do działek położonych nad rzekami, szczególnie gdy istnieje ryzyko występowania wody z koryta i zalewania niżej położonych terenów. – Warto też dobrze sprawdzić, jakie szkody mogą poczynić duże opady deszczu czy wiosenne roztopy. Może się bowiem okazać, że pensjonat nad rzeką będzie systematycznie podtapiany – zwraca uwagę.

W ofercie Domy.pl na kupca czeka m.in. działka o powierzchni ponad 11 tys. mkw., z własną linią brzegową jeziora, położona na terenie Sierakowskiego Parku Krajobrazowego (powiat międzychodzki). Kosztuje 402 tys. zł. Z kolei jedna z ostatnich działek z bezpośrednim dostępem do jeziora Niegocin w Rydzewie (powiat giżycki) jest do nabycia za 350 tys. zł. Ma jednak zaledwie ok. 1 tys. mkw.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Inwestorom radzi Mariusz Zając, adwokat, partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy

– Pierwszą kwestią, na którą powinien zwrócić uwagę inwestor zainteresowany kupnem działki nad wodą, jest ryzyko powodziowe. Dlatego też przed nabyciem takiej nieruchomości warto sprawdzić w urzędzie gminy, czy dla danego obszaru sporządzona została mapa zagrożenia powodziowego lub mapa ryzyka powodziowego. Objęcie terenu takimi mapami nie tylko może świadczyć o ryzyku zalania działki, ale też wiąże się z utrudnieniami lub wręcz brakiem możliwości zabudowy takiej działki lub dokonania na niej nasadzeń.