Rynek wtórny kontra rynek pierwotny

– Rynek pierwotny zdecydowanie odebrał klientów rynkowi wtórnemu. Niższe koszty okołotransakcyjne i dofinansowanie w ramach programu „Mieszkanie dla młodych" sprawiły, że młodzi ludzie chętniej szukają mieszkań u deweloperów – ocenia Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości. – Klienci decydujący się na rynek wtórny poszukują najczęściej wykończonych, funkcjonalnych mieszkań w atrakcyjnej cenie – dodaje. W jego opinii to właśnie funkcjonalność lokalu jest dziś podstawowym kryterium wyboru. – Klienci coraz częściej zwracają uwagę na tzw. powierzchnię użytkową mieszkania. Nie zapłacą za podłużny, 10-metrowy przedpokój. Ważne stają się także dodatki – piwnica i miejsce postojowe – dodaje.

Kogo na co stać

Zdaniem Edyty Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) z uwagi na ograniczenia programu MdM rynek wtórny nie stracił z jego powodu wielu klientów. – Większość nowych inwestycji, które spełniają kryteria MdM, powstaje na peryferiach. Pod względem lokalizacji nie stanowią konkurencji dla rynku wtórnego – podkreśla Edyta Krakowiak. – Na rynek pierwotny przenieśli się głównie młodzi ludzie kupujący pierwsze mieszkanie.

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse dodaje, że szukając w Warszawie mieszkania z dopłatą, trzeba wziąć pod uwagę obrzeża Białołęki. – Jeżeli komuś zależy na lepszych lokalizacjach, nie zwraca uwagi na dopłaty i kupuje mieszkania na rynku wtórnym – zapewnia Marcin Jańczuk.

O ograniczonej podaży mieszkań spełniających kryteria MdM mówi także Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl. – Nawet podniesienie limitu cen o 4,5 proc. nie zwiększyło oferty w MdM, nie licząc dużych mieszkań o powierzchni ok. 75 mkw., których rzeczywiście przybyło – mówi Paweł Zeliaś. – Najbardziej popularne lokale dwupokojowe, które można kupić z dopłatą, to rzadkość. Znajdziemy je w nie najlepszej części Białołęki, we Włochach i Ursusie. W innych dzielnicach będą to raczej przecenione z powodu wad lokale, np. na niskim parterze, przy ruchliwej ulicy lub blisko lotniska – dodaje.

W opinii Sebastiana Janickiego rynek nieruchomości  sięgnął dna. – Ceny ofertowe osiągają najniższy poziom od 2006 r. Ceny transakcyjne na podobnym poziomie utrzymują się od ok. dwóch lat – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Popyt za sprawą MdM skoncentrował się na rynku pierwotnym. To jednak dobry znak, który powinien przynieść długo oczekiwaną fazę ożywienia, ale rynek wtórny musi jeszcze chwilę poczekać na swoje pięć minut – dodaje.

Według Edyty Krakowiak wciąż trudno mówić o końcu kryzysu w nieruchomościach, chociaż, biorąc pod uwagę popyt i liczbę transakcji, widać poprawę. – Dopóki jednak nie zmieni się system kredytowania, to nie ma co mówić o wyjściu z kryzysu. Dziś mało kto spełnia wymogi banków dotyczące zdolności kredytowej i posiadania wkładu własnego – ocenia przedstawicielka WGLiN.

Dla Pawła Zeliasia dzisiejsza sytuacja na rynku wtórnym to nie jest kryzys, lecz „realne odzwierciedlenie siły nabywczej społeczeństwa, która po wyhamowaniu przez banki akcji kredytowej jest dość mała". – Zakup mieszkania to przede wszystkim możliwość spłaty kredytu w długiej perspektywie, a ta jest nadal wyjątkowo niepewna – podkreśla szef firmy Salondomow.pl.

Z kolei Marcin Rachwalski z Maxon Nieruchomości mówi o ożywieniu na warszawskim rynku nieruchomości. – Coraz więcej klientów szuka mieszkań, a co ważniejsze – decyduje się na zakup. Klienci przestali wyczekiwać spadków cen. W ostatnim czasie możemy mówić raczej o ich wzroście – stwierdza Marcin Rachwalski. – Biorąc pod uwagę niskie stopy procentowe, klienci starają się zawierać transakcje, licząc jednak na negocjacje.

Do wzięcia od zaraz

Jak mówi Paweł Zeliaś, największym zainteresowaniem cieszą się nadal mieszkania dwupokojowe, koniecznie z oddzielną kuchnią, przede wszystkim jednak – tanie, maksymalnie do 300 tys. zł. – Najlepiej, by cena za 40–50 mkw. nie przekraczała 250 tys. zł. Mieszkanie powinno się nadawać do zamieszkania bez większych remontów. Klienci nie chcą ponosić ich kosztów, płacąc za mkw. ok. 6,3 tys. zł. W przeciwnym razie wybraliby rynek pierwotny – tłumaczy Paweł Zeliaś.

Także Edyta Krakowiak zauważa popyt głównie na tanie dwu-, trzypokojowe mieszkania. Im większe, tym trudniejsze do sprzedania. – Klienci, których stać na wydanie więcej niż 600 tys. zł, wolą kupić nieduży segment zamiast mieszkania w bloku – mówi Edyta Krakowiak. – Ważne są także koszty utrzymania mieszkania. Trudno będzie sprzedać lokale z elektrycznym ogrzewaniem i wysokimi opłatami za użytkowanie wieczyste.

Marcin Rachwalski przypomina dane NBP za pierwszy kwartał br.: na rynku wtórnym najwięcej transakcji, bo 43 proc., dotyczyło mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 40 mkw. Lokale od 40 do 60 mkw. odpowiadają za 34 proc. transakcji. – Jeśli pod uwagę weźmiemy liczbę pokoi, to na rynku wtórnym 44 proc. transakcji dotyczyło mieszkań dwupokojowych, a 30 – trzypokojowych – podaje Marcin Rachwalski.

Lekkie korekty

Sebastian Janicki ocenia, że dziś na dobre mieszkanie dwupokojowe w niezłej lokalizacji wystarczy 300 tys. zł. – Jeszcze kilka lat temu za cenę powyżej 250 tys. zł sprzedawały się kawalerki, a na dwa pokoje trzeba było mieć ok. 400 tys. zł – przypomina Sebastian Janicki. W ofercie Atlanti Nieruchomości jest 44-metrowy lokal w kamienicy na Woli, wystawiony za 279 tys. zł. W wolskim bloku z wielkiej płyty jest do kupienia 37-metrowe mieszkanie za 255 tys. zł. 56 mkw. na Bielanach właściciel wycenił na 329 tys. zł.

– Ceny transakcyjne spadły najbardziej w pierwszym kwartale 2012 r. Od tego czasu można mówić jedynie o lekkich korektach. Dziś da się wynegocjować rabat na poziomie 1–3 proc. – mówi Sebastian Janicki. – Przy niewielkim popycie świadczy to, że sprzedający nie są skłonni do transakcji poniżej ukształtowanego od dwóch lat poziomu. Można przyjąć, że atrakcyjna oferta to taka, której cena w porównaniu z ubiegłym rokiem jest niższa o kilka procent – ocenia.

Także Paweł Zeliaś zauważa, że ceny transakcyjne są na ubiegłorocznym poziomie. – Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi od 1 do 4 proc.  Na pewno trudno sprzedać lokal wyceniony na podstawie ofert z internetu – podkreśla szef firmy Salondomow.pl. W ofercie tej firmy mamy 46,5-metrowe mieszkanie przy ul. Odkrytej, wycenione na 299 tys. zł. Lokal jest w pełni umeblowany i wyposażony. Stan idealny. WGLiN oferuje 40-metrowy lokal przy ul. Augustówka na Mokotowie. Cena ofertowa lokalu z 2000 r. to 329 tys. zł. 359 tys. zł żąda właściciel 38-metrowego mokotowskiego mieszkania przy ul. Marzanny.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia:

Marcin Jańczuk | agencja nieruchomości Metrohouse

Początek roku obfitował w wyprzedaże mieszkań, które zalegały w bazach pośredników. Zwykle były to duże?lokale na obrzeżach.

Niespodziewanie czas sprzedaży mieszkań przekroczył 200 dni. Wyprzedaże trwały w najlepsze. W marcu i kwietniu sytuacja wróciła do normy. Średni czas sprzedaży jest znów na poziomie 150 dni.

Kupujemy coraz więcej dużych mieszkań. Powierzchnia sprzedawanych lokali to średnio 60 mkw.

Poza mieszkaniami dwupokojowymi, na które popyt jest zawsze, w kręgu zainteresowań są także mieszkania trzypokojowe, i to nie tylko tzw. kompaktowe, ale również te powyżej 70 mkw.

Większy ruch na rynku dużych mieszkań to pochodna zmian cen ofertowych. Właściciele po długim czasie czekania na klienta dochodzą do wniosku, że oferując mieszkanie w niezmienionej cenie, nie mają szans na sprzedaż.

Analizując liczbę transakcji, trudno mówić o kryzysie. Widać sezonowe ożywienie. Pamiętajmy, że wielu klientów zdaje sobie sprawę, że kupując mieszkanie ?w tym roku, muszą mieć wkład własny ?w wysokości 5 proc. W przyszłym roku ?będzie to już 10 proc. Przy średniej cenie mieszkania na poziomie ok. 350 tys. ?zł to już niemałe kwoty.