Ile za dom w górach

Z analiz Lion's Banku wynika, że ceny nieruchomości w górskich miejscowościach oscylują znacznie powyżej średnich krajowych, głównie za sprawą popytu, ale również niskiej podaży - podkreślają Jakub Potocki z Lion's House i Bartosz Turek z Lion's Bank.

Niekończący się sezon

- Polacy uwielbiają spędzać wakacje w górach, co każdego roku potwierdzają badania wakacyjnych preferencji rodaków. Co za tym idzie, góry to także szczególny region dla inwestorów - podkreśla Bartosz Turek. - Wynika to przede wszystkim z faktu, że w górach sezon trwa cały rok. Latem można wędrować górskimi szlakami, zimą zaś szusować po narciarskich stokach lub założyć narty biegowe, łyżwy czy urządzić kulig. W rejonach górskich jest wiele uzdrowisk, które przyciągają coraz większą rzeszę turystów, także z zagranicy - wyjaśnia analityk.

I podkreśla, że najbardziej korzystają na tym właściciele hoteli, pensjonatów i kwater. - Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w powiecie tatrzańskim, a zatem w Zakopanem i okolicach, w 2013 r. udzielono prawie 1 mln noclegów, i to pomimo dość słabej zimy - podaje Jakub Potocki. - W Szklarskiej Porębie, Karpaczu i okolicach udzielono ponad 750 tys. noclegów - dodaje.

Dla porównania, w znacznie większych miejscowościach nadmorskich, takich jak Kołobrzeg, Sopot i Jastarnia, liczby te są znacznie niższe i wynoszą odpowiednio 868 i 374 i 88 tysięcy. - Nie bez powodu liczba turystów odwiedzających poszczególne regiony kraju przekłada się na ceny działek budowlanych. Im bowiem więcej turystów, tym bardziej intratny może być biznes odpowiadający ich potrzebom - tłumaczy Bartosz Turek. - Nie powinno zatem dziwić, że najwyższe ceny działek budowlanych są w powiecie tatrzańskim.

Droga ziemia

Z analizy Lion's Banku wynika, że średnia cena mkw. gruntu w tym regionie wynosi ponad 400 zł, zaś przeciętna działka kosztuje ponad 700 tys. zł. - Tak wysokie ceny – zbliżone do stołecznych - świadczyć mogą nie tylko o dużym popycie, ale również o dość ograniczonej podaży - ocenia Jakub Potocki.

- Ponad cztery razy tańsze są działki w innych górskich regionach. W powiatach bielskim, nowosądeckim i nowotarskim ceny mkw. wynoszą odpowiednio 104 zł, 103 zł i 100 zł - podaje Lion's Bank. Znacznie tańsze są także grunty w powiecie jeleniogórskim i kłodzkim, gdzie mkw. kosztuje odpowiednio 83 zł i 62 zł. - Co jednak istotne, przeciętna powierzchnia działki wystawionej na sprzedaż w Kotlinie Kłodzkiej to ponad 6 tys. mkw., podczas gdy w okolicach Zakopanego tylko 1750 mkw. - podaje Bartosz Turek.

Znacznie mniejsze są także działki w okolicach Szczyrku, Nowego Targu i Wiśle - nie przekraczają 2 tys. mkw. - W konsekwencji, pomimo niższych cen za metr, całkowita wartość działki w okolicach Kłodzka jest ponad dwa razy wyższa niż w powiecie nowotarskim i cieszyńskim - podkreśla Jakub Potocki.

Dodaje, że chcąc się osiedlić w takim rejonie, do ceny działki trzeba oczywiście doliczyć także koszty budowy nieruchomości. - Minimalny budżet, jaki trzeba mieć na budowę skromnego, niepodpiwniczonego budynku całorocznego o powierzchni 100 mkw. to około 200 tys. zł - podaje Bartosz Turek. Mniej będzie kosztować budowa drewnianego domu letniskowego. - Budowa skromnego pensjonatu to już wydatek rzędu minimum kilkuset tysięcy złotych. Górną granicę wydatków wyznacza tylko wyobraźnia właściciela - mówią analitycy.

Jeśli nie dom, to może mieszkanie

Jeszcze więcej wydać musi przedsiębiorca planujący otwarcie hotelu czy pensjonatu z prawdziwego zdarzenia. - W górskim kurorcie budżet tego typu inwestycji na pewno nie zamknie się w kwocie miliona złotych. W zależności od rozmiaru projektu kwota ta może wynieść kilka lub nawet kilkadziesiąt milionów złotych - szacuje Bartosz Turek. - Dla osób o mniejszej zasobności portfela pozostaje natomiast możliwość kupna mieszkania pod wynajem. W tym przypadku wystarczy jedynie kwota niezbędna do zakupu nieruchomości i odpowiedniego jej przystosowania - remontu lub odświeżenia - dodaje.

Ceny mieszkań w tym rejonie są zbliżone do cen w miastach wojewódzkich.
Jak wynika z danych Lion's Banku przeciętne mieszkanie właściciel wycenia na 518 tys. zł. Jak podkreśla Jakub Potocki, kwota ta jest zbliżona do wycen przeciętnych mieszkań w centrum Warszawy. - Szklarską Porębę i Wisłę z cenami w okolicach 350 tys. zł można porównać pod względem wymaganej grubości portfela do Krakowa, Poznania czy Wrocławia. W Rabce jest taniej, co odpowiada warunkom katowickim, łódzkim czy bydgoskim. Aby kupić przeciętne „M” trzeba dysponować kwotą przekraczającą 200 tys. zł - mówi Bartosz Turek.

Jakub Potocki dodaje, że biorąc pod uwagę ceny mkw., to podobnie jak w przypadku działek, zdecydowanie najdroższe są mieszkania w Zakopanem. - Ceny za mkw. lokali w stolicy Tatr oscylują wokół 9,1 tys. zł, co można porównywać z cenami w centrum Warszawy czy Sopocie. Na tle innych górskich miejscowości wyróżnia się również Szklarska Poręba i Wisła, w których ceny kształtują się na poziomie odpowiednio 6,7 tys. zł i 5,9 tys. zł za mkw. - podaje Potocki.

Poniżej 5 tys. za metr można znaleźć mieszkania w Nowym Targu, Szczyrku, Polanicy czy Rabce-Zdroju. - Warto jednak podkreślić, że w górach zdecydowanie częściej mamy do czynienia z zabudową jednorodzinną, a podaż mieszkań jest ograniczona. Wpływa to znacząco na ich cenę - tłumacza analitycy.

Może tylko pokój

- Zupełnie "bezobsługowym" rozwiązaniem – z punktu widzenia inwestora – może być zakup jednego pokoju w hotelu. Tego typu rozwiązania powszechnie nazywa się condohotelami, a cała idea polega na tym, że inwestor kupuje na własność pokój w hotelu, którego kompleksowym zarządzaniem zajmuje się operator - tłumaczy Bartosz Turek. - Na konto właściciela powinny natomiast trafiać regularne przychody z wynajmu. To rozwiązanie jest atrakcyjne dlatego, że właściciel nie ma prawie żadnych obowiązków związanych z zarządzaniem swoją inwestycją. W odróżnieniu od mieszkań na wynajem w przypadku condohotelu właściciel może nawet nigdy nie dowiedzieć się o dewastacji pokoju przez gości hotelowych, bo obowiązek i koszt utrzymania standardu spoczywa na operatorze hotelowym.

Jakub Potocki dodaje, że tego typu projekty powstają przeważnie nad morzem, na Mazurach i w górach. - Ceny pokoi zaczynają się od 200 – 250 tys. zł netto, a możliwe do uzyskania stopy zwrotu zawierają się w przedziale od 6 do 9 proc. wartości nieruchomości w skali roku - podają analitycy. - Tego typu inwestycja jest więc bardziej intratna niż bankowa lokata czy nawet wynajem mieszkań w dużych miastach. Trzeba jednak mieć świadomość, że inwestując w pokój hotelowy podejmuje się także ryzyko tego rodzaju działalności.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości