Jak zamienić kredyt na tańszy

Jak zamienić kredyt hipoteczny na tańszy?

Jan Bijas

: Sposoby na zamianę kredytu hipotecznego na tańszy są dwa. Pierwszy to renegocjowanie warunków we własnym banku, w którym obecnie spłacamy hipotekę. Drugi – refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku.

Kiedy jest to możliwe?

Umowy kredytowe nie zawierają zapisów zabraniających renegocjowania warunków cenowych czy warunków wcześniejszej spłaty kredytu. To oznacza, że teoretycznie zarówno spłata, jak i negocjacje cenowe są zawsze możliwe. Czasami jednak ewentualne zmiany są obarczone zaporowymi opłatami i wtedy praktyczne możliwości są ograniczone.

Możliwości wcześniejszej spłaty kredytu są ograniczane prowizjami od wcześniejszej spłaty (nazywanymi inaczej prowizjami rekompensacyjnymi), obowiązującymi w większości banków, przeważnie w pierwszych trzech–pięciu latach spłaty.

W przypadku kredytów walutowych, szczególnie tych zaciągniętych w okresie boomu, zmianę banku blokują aktualne kursy walut. Saldo kredytu przeliczone na złotówki może znacznie przewyższać realną wartość nieruchomości, a tego nowy bank nie zaakceptuje.

Dodatkowo od 1 lipca 2014 r. banki, zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, udzielają kredytów walutowych wyłącznie osobom, które w danej walucie obcej uzyskują dochód.

Ta zmiana polityki banków spowoduje, że większość osób, które już mają kredyty walutowe, będzie skazana na współpracę z aktualnymi bankami.

Na co zwracać uwagę, jak liczyć koszty przy zmianie kredytu?

Rozpatrując zmianę banku, należy wziąć pod uwagę kilka elementów. Po pierwsze, wysokość nowej marży. Po drugie, koszty początkowe nowego kredytu. Po trzecie, wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty. Po czwarte, w przypadku kredytów walutowych kursy walut. Po piąte, wszystkie inne koszty – te same co przy pierwszym kredycie (czyli np. koszty ubezpieczeń).

Kiedy refinansowanie będzie nieopłacalne?

Dziś przenoszenie kredytów walutowych do innego banku jest po prostu nieopłacalne. Wynika to przede wszystkim z wysokiego kursu walut, który sprawia, że saldo kredytu wyrażone w złotych przewyższa często wartość nieruchomości, czego nowy bank nie zaakceptuje.

Druga kwestia to wysokość marży wpływającej na oprocentowanie. Niektórzy kredytobiorcy posiadają zobowiązania we frankach szwajcarskich, których aktualne oprocentowane jest poniżej 1 proc.! Teraz tak niskie wartości są niespotykane na rynku. Zmiana na 4,2 proc. jest kompletnie nieopłacalna.

Do tego dochodzi rekomendacja S, która spowoduje, że banki udzielać będą kredytów walutowych tylko tym, którzy w danej walucie zarabiają.

A w przypadku kredytów w złotych – kiedy opłaci się refinansowanie?

Opłaca się je refinansować, ale pod pewnymi warunkami. Zasada ogólna jest prosta: refinansujemy, gdy po przeliczeniu w ustalonej perspektywie – np. w ciągu pięciu–dziesięciu lat – łączne koszty w obecnym banku okazują się wyższe niż koszty związane z przeniesieniem kredytu zsumowane z łącznymi kosztami w nowym banku.

Przy obecnych warunkach na rynku kredytów warto rozważyć refinansowanie, jeśli mamy marżę wyższą niż 1,7–2 proc., bo aktualnie można uzyskać korzystne oferty z marżą od poziomu 1,3 proc., a w wyjątkowych sytuacjach nawet niższą.

Czym się różni konsolidacja od refinansowania?

Konsolidacja to połączenie kilku kredytów w jeden, natomiast refinansowanie to operacja zamiany jednego konkretnego kredytu na inny.

Kiedy konsolidacja długów się opłaci – jakie są pułapki? Zakładamy, że znaczącą część obciążenia stanowi rata za kredyt hipoteczny  – np. 1,2 tys. zł miesięcznie.

Konsolidacja kredytów gotówkowych do kredytu konsolidacyjnego hipotecznego opłaci się w większości warunków, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest znacząco niższe niż oprocentowanie kredytów niezabezpieczonych (kredytów gotówkowych, kart kredytowych).

Można rozważyć również powiększenie kredytu hipotecznego w obecnym banku, aby spłacić zobowiązania niezabezpieczone hipoteką i nie przenosić się ze swojego banku, dzięki czemu unikniemy kosztów transakcyjnych.

Czy w tym samym banku szukać lepszej oferty czy raczej w innym? Czy banki są w ogóle skłonne obniżyć marżę kredytu hipotecznego, gdy klient mówi, że odchodzi do innego, tańszego banku?

Rzeczywiście, niewiele banków ceni lojalność klientów. Osoby, którym doradzamy w takich sprawach, bardzo na to narzekają. W tym momencie jedynie kilka banków ma lepszą ofertę dla obecnych niż dla nowych klientów.

Obserwując rynek od wielu lat, widzimy, jak bardzo możliwość obniżenia marży zależy od sytuacji rynkowej. W okresie boomu, kiedy marże były bardzo niskie, można było skuteczniej negocjować z bankami. Aktualnie, m.in. ze względu na niską stawkę WIBOR, marże nowo udzielanych kredytów są relatywnie wysokie. Oznacza to, że możliwość uzyskania kredytu refinansowego, który jest tańszy niż kredyt udzielony dwa–trzy lata temu, jest niska. Banki są tego świadome i niechętnie obniżają marże.

Czy kredyt hipoteczny na spłatę już posiadanego kredytu jest prosty do uzyskania?

Choć z naszej praktyki wynika, że zdarzają się skomplikowane przypadki, to w ogólnym założeniu procedura kredytu refinansowego jest bardzo podobna do procedury zwykłego kredytu, przy czym ze względu na uregulowany już stan prawny nieruchomości (założona księga wieczysta z wpisanym prawem własności) jest zazwyczaj odrobinę prostsza.

Jeszcze dwa lata temu korzystaliśmy w pracy z naszymi klientami z uproszczonych procedur kredytów refinansowych, które wymagały jedynie prawidłowej obsługi dotychczasowego kredytu, bez przedstawiania nowych zaświadczeń o dochodach. Niestety, takich ofert aktualnie nie ma.

A jakie oferty mają banki?

Podobnie jak firmy telekomunikacyjne mają lepszą ofertę dla osób, które przenoszą numer, tak część banków ma lepszą ofertę dla osób, które przenoszą kredyt.

Lepsza oferta obejmuje np. brak prowizji od udzielenia kredytu, niższą marżę, brak opłaty za wycenę czy brak opłaty sądowej za wykreślenie starej i wpisanie nowej hipoteki.