Sytuacja na rynku domów w Detroit

Ronald Ford obserwował wyprowadzających się sąsiadów i ich domy popadające w ruinę. Lecz sam chce tu zostać i dać szansę władzom miasta, które obiecują jego odrodzenie. - Chcę spróbować życia w nowym Detroit, jeśli tylko powstanie - mówi Ronald na łamach "New York Timesa", stojąc przed własnym domem we wschodniej części miasta, który opisuje jako niezwykle cenny, prawie jak "rodowe srebra".

Niespłacone podatki

Mike Duggan, burmistrz największego miejskiego bankruta w kraju, oświadczył, że zamierza zatrzymać ten strumień wyprowadzek, który dotknął Detroit, i co za tym idzie - chce dać początek wzrostowi liczby mieszkańców pierwszy raz od dziesięcioleci.

Detroit się wyprowadza - galeria

Cytowany przez "New York Times" Ronald stoi tymczasem w obliczu utraty swojego domu rodzinnego, podobnie zresztą jak dziesiątki tysięcy innych mieszkańców, którzy przestali płacić podatki od nieruchomości. W mieście, które rozpaczliwie potrzebuje zatrzymać swoich mieszkańców, istnieje kanał ich odpływu.

Od 2009 r. dokonano co najmniej 70 tys. wywłaszczeń z powodu zaległości podatkowych. A ponad 43 tys. nieruchomości (to jest więcej niż jedna na dziesięć w całym mieście) było przedmiotem postępowań wywłaszczeniowych w tym roku. Niektóre z nich wystawiono na przetargach. Ceny wywoławcze startowały już z poziomu 500 dol. Procedury wywłaszczeniowe z tytułu zaległości podatkowych wzrosły do takich rozmiarów, że władze hrabstwa musiały ostatnio zrezygnować ze ścigania właścicieli dziesiątków tysięcy kolejnych nieruchomości, które są zagrożone ryzykiem wywłaszczenia.

Wielkie burzenie Detroit - galeria

- To jest więcej niż nasi urzędnicy są w stanie obsłużyć - mówi na łamach "New York Timesa" David Szymanski z urzędu skarbowego w hrabstwie Wayne, które ma tyle nieruchomości do wywłaszczenia w tym roku, że trzeba było zwołać dziesięć sesji przesłuchań w największej sali konferencyjnej miasta. - Pękamy w szwach - mówi urzędnik.

Porzucone domy

Inne miasta również zmagają się z problemami niespłaconych podatków, ale w związku z wielkością Detroit ten problem jest ogromny. Kilka czynników doprowadziło miasto do punktu, w którym nie miało najważniejszych przychodów. Tysiące domów było przejmowanych każdego roku, i to nie przez banki z powodu niespłacanych hipotek, lecz przez rząd w związku z zaległościami podatkowymi.

A takie przejęcia powodowały wzrost wskaźników ubóstwa i wzrost podatków, pomimo dramatycznie malejącej liczby usług oferowanych przez miasto. Utrwalały też obraz miasta, które nie jest w stanie zebrać podatków. W niektórych przypadkach właściciele domów porzucali swoje nieruchomości i przestawali płacić podatki, a wywłaszczenie było być może jedynym sposobem przekazania domów we władanie ludzi, którzy chcieli w nich mieszkać i płacić swoje udziały.

W innych przypadkach ci, którzy tracili albo porzucali swoje domy, czasami kupowali następne na aukcji, gdzie ceny wywoławcze startowały z poziomu 500 dol. I w ten oto sposób cykl się ponawiał. Jednakże nowe regulacje zmierzają ku temu, by przejmować nieruchomości szybciej, zanim powstaną zaległości podatkowe. Jakkolwiek by nie było, miasto zawsze traci na przychodach podatkowych. Lecz są jeszcze tacy właściciele, jak Ronald, którzy rozpaczliwie chcą tu pozostać.

Lokalni przywódcy polityczni uświadomili sobie, że ten zalew wywłaszczeń stał się problemem. Zapewniają, że czynią wszystko, by poprawić sytuację przez obniżenie oszacowań nieruchomości, a tym samym - wysokości podatków. Próbują też pomóc ludziom znaleźć źródło stałych dochodów. Ale to może nie wystarczyć. - Ten cały ekosystem musi być ponownie przemyślany, jeśli chcemy efektywnie i w sposób trwały pójść do przodu - mówi dziennikarzom "New York Timesa" biznesmen Matt Cullen, który był członkiem grupy zadaniowej powołanej przez Biały Dom do rozwiązywania problemów Detroit.

Jak ważne jest pozyskiwanie podatków? W którym momencie trzeba podjąć trudną współpracę z właścicielem, by zatrzymać go na miejscu? Zasadniczo, jeżeli się przejmuje dom od ludzi, prawie zawsze ten dom kończy jako ruina i ostatecznie upada.

W foliowej koszulce

45 lat temu rodzina Fordów za 17 tys. dol. kupiła pochodzący z lat 20. dom. W ostatnich latach, jak czytamy na łamach "New York Timesa", Ronald zabiegał o znalezienie pracy i opłacenie przynajmniej najpilniejszych rachunków za energię elektryczną i żywność, bardziej niż uiszczenie zaległych podatków. I choć w czerwcu dostał pracę przy rozbiórce, to twierdzi, że nie jest w stanie zapłacić więcej niż 7 tys. dol. zaległości podatkowych, powstałych od 2010 r., i odsetek i opłat, co stanowi obecnie tylko ok. 30 proc. całego rachunku.

Tej zimy pan Ronald zauważy wiszącą na drzwiach frontowych jego domu foliową koszulkę z zawiadomieniem, że nieruchomość podlega wywłaszczeniu z powodu zaległych podatków, i że może być sprzedana na aukcji jeszcze tej jesieni, jeśli jego właściciel nie znajdzie pieniędzy. Te plastikowe koszulki pojawiają się w dzielnicy od kilku lat. - Gdy zobaczyłem to zawiadomienie, straciłem cały zapał - mówi Ronald. - A mieszkam tu od czasu, gdy miałem trzy lata. Teraz skupiam się nad znalezieniem sposobu, jak ten dom zatrzymać. Ale jeśli się mi nie uda, to co się ze mną stanie? Nie wiem.

W 1999 r. Michigan zmienił reguły postępowania wobec ludzi, którzy zalegali z podatkami od nieruchomości. Ustawodawcy zerwali z systemem podatkowym polegającym na tym, że prawa do zbierania podatków były przekazywane inwestorom, co często prowadziło do trudności w ustaleniu praw własności, a także - poprzez bardzo czasochłonne procedury -doprowadzało nieruchomości do upadku. Według nowych regulacji właściciele domów, którzy zalegają z podatkami ponad trzy lata, mogą się spodziewać ich utraty.

W Detroit, które utraciło jedną czwartą swoich mieszkańców w ciągu dziesięciu lat po 2000 r., i gdzie ci, którzy pozostali zmagają się ze skutkami recesji, coraz więcej ludzi zaczyna przekraczać ten czasowy próg. W 2008 r. 47 tys. nieruchomości wkroczyło na ścieżkę procedur wywłaszczeniowych, co oznacza, że ich właściciele nie płacili podatków ponad rok. W 2010 r. ta liczba wyniosła 86 tys., a w 2012 r. 95 tys. posesji miało niespłacone podatki. Władze hrabstwa ogłosiły oficjalną listę domów wchodzących w procedurę wywłaszczeniową. Są to głównie nieruchomości z Detroit. Lista jest dłuższa niż to pierwotnie podawały gazety. To jest smutny rekord tego miasta w dziedzinie wywłaszczeń.

Tysiące właścicieli nieruchomości, które weszły w tę procedurę, znajduje pieniądze na spłatę długów. Inni zostają kwalifikowani do do programów mających na celu uratowanie ich przed utratą domów. To np. program stanowy korzystający z funduszy federalnych, a także program hrabstwa, który pozwala na wydłużenie okresu spłaty, zmniejszenie miesięcznych płatności, bezpłatne doradztwo.

Tego roku tysiące spośród ponad 43 tys. nieruchomości przewidzianych do wywłaszczenia zostało uratowanych w połowie czerwca. Na liście do wywłaszczenia pozostają nadal właściciele ponad 26 tys. nieruchomości, którzy nie zakwalifikowali się do tych programów albo w ogóle odmówili przedstawienia planu miesięcznych spłat. Ted Phillips, dyrektor United Community Housing Coalition, którego biuro jest regularnie zatłoczone przez rodziny poszukujące ostatniej deski ratunku dla swoich domów, obserwuje to z niepokojem.

- Jeśli nie dokonamy jakichś zmian w tym, co robimy, to naprawdę nie wiem, jak się to skończy - mówi na łamach "New York Timesa". W mieście, w którym 38 proc. ludzi żyje poniżej progu ubóstwa, mieszkańcy postrzegają rachunki podatkowe jako najmniejszy z ich problemów, szczególnie wtedy, gdy widzą, jak ich dzielnice podupadają, a podatki pozostają stosunkowo wysokie.

Dom z aukcji

Niektórzy inwestorzy kupują nieruchomości na przetargach po to, by zbierać opłaty czynszowe albo by domy odsprzedać. Renata Lewis opowiada dziennikarzom NYT, że zgodziła się kupić dom od znajomych rodziny. Miała spłacać rachunki w określonym czasie. Był to jej pierwszy dom. Jego wnętrze ozdobiła purpurowymi akcentami z przekazem: "marzenia wymagają wyobraźni". Niedługo potem uświadomiła sobie, że budynek był dramatycznie zadłużony z powodu podatków.

Pani Renata, matka trojga dzieci, twierdzi, że ma ogromnie kłopoty, by spłacać co miesiąc 858 dol. by pokryć stare rachunki. - Kiedy się tu wprowadzałam, czułam, że w końcu zrobiłam coś dobrego - mówi dziennikarzom NYT pani Renata. - Ale teraz czuję, że wpadłam w kłopoty, a oni przecież wiedzieli, jaka jest sytuacja tego domu. Ja przychodzę, płacę za ten dom, i teraz mam go stracić? Trwają prace nad stworzeniem nowych regulacji w stanie Michigan, z włączeniem przepisów wymagających od nabywców domów na przetargach płacenia podatków na bieżąco.

Administracja burmistrza Duggana rozpoczęła zmniejszanie oszacowań wartości nieruchomości w mieście. Jest w trakcie szczegółowych ich przeglądów, co ma w efekcie przynieść zmniejszenie podatków do końca 2016 r. - Priorytetem jest teraz zatrzymanie mieszkańców w ich domach i w ich mieście - mówi John Roach, rzecznik burmistrza.