Za klimatyzator na elewacji trzeba zapłacić wspólnocie

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w opublikowanym niedawno wyroku z 13 marca 2014 r. (sygn. akt VI ACa 1420/13)

Ośmiu właścicieli lokali użytkowych zaskarżyło do sądu uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie wynajmu elewacji budynków na cele reklamowe. W uchwale znalazło się postanowienie o przeznaczeniu powierzchni elewacji budynków dla celów „odpłatnego umieszczania reklam, klimatyzatorów i innych urządzeń przez podmioty gospodarcze i inne". Cenę wynajmu ustalono na 50 zł miesięcznie netto za każdy metr kwadratowy zajętej powierzchni elewacji. Zarząd Wspólnoty został zobowiązany do zawarcia umów wynajmu oraz egzekwowania opłat z tego tytułu.

Skarżący zarzucili, że uchwała narusza ich interesy, a także przepisy prawa. Dowodzili, że gdy kupowali lokale użytkowe, to w aktach notarialnych nabycia odrębnej własności zapisana została zgoda dla każdorazowych właścicieli lub najemców i użytkowników lokali usługowych na nieodpłatne instalowanie urządzeń klimatyzacyjnych na ścianach budynku, a także reklam dotyczących prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Każdy może korzystać ze wspólnej części

Sąd Okręgowy uznał powództwo. Przypomniał, że zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej uwl), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast w świetle art. 206 kodeksu cywilnego (k.c.) każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zdaniem sądu I instancji nie da się z góry przewidzieć, że umieszczenie na części wspólnej nieruchomości każdej reklamy, klimatyzatora czy innego urządzenia, bez względu na jego wielkość, rodzaj, sposób montażu oraz miejsce, w którym zostaje umieszczone, będzie wiązało się z ograniczeniem pozostałych współwłaścicieli. Na przykład, że reklama czy urządzenie będą uniemożliwiały korzystanie z okien lub naruszą konstrukcję nośną ściany. Poza tym skoro w budynku są lokale użytkowe, to nie każde umieszczenie reklamy czy szyldu na elewacji zmieni jego charakter.

W ocenie sądu uchwała wspólnoty, która ogranicza właścicieli lokali w prawie do korzystania z elewacji i zobowiązuje ich do zawarcia umów najmu i uiszczania opłat, bez uprzedniego ustalenia, czy montaż reklam lub klimatyzatorów ograniczy prawa innych właścicieli lokali, narusza przepisy uwl i k.c.

Uchwała musi wskazywać najemcę

Sąd stwierdził także, że uchwała wspólnoty jest zbyt ogólnikowa: wyraża zgodę na zawarcie umowy, czyli dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a nie określa istotnych postanowień tej umowy i nie wskazuje osoby, z którą umowa ma być zawarta.

- Brak tych elementów uniemożliwia właścicielom lokali ocenę, czy umowa taka będzie korzystna z punktu widzenia interesów wspólnoty i pozbawia ich wpływu na to, z kim ostatecznie umowa zostanie zawarta i na jakich warunkach. Zarząd Wspólnoty w takim wypadku mógłby zawrzeć umowę o dowolnej treści, nieakceptowanej przez członków Wspólnoty i narazić ich tym samym na negatywne konsekwencje – zauważył Sąd i uchylił uchwałę.

Reklama i klima zmieniają przeznaczenie elewacji

Apelację wniosła Wspólnota. Sąd Apelacyjny przyznał jej rację w kilku kwestiach.

- Podstawowe funkcje ścian zewnętrznych budynku to: konstrukcyjne, służące ociepleniu oraz estetyce budynku. Zajęcie elewacji pod reklamy nie jest normalnym wykorzystywaniem ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem i to także wtedy, gdy reklama nie narusza konstrukcji nośnej ściany i nie wpływa w inny sposób na substancję obiektu – stwierdził SA.

Jego zdaniem nie sposób też uznać, że reklama na elewacji służy wszystkim członkom wspólnoty, ponieważ jej podstawową funkcją jest nakłonienie potencjalnych klientów do skorzystania z usług podmiotu reklamującego się.