Inwestycja w minimieszkanie

W wielkich miastach USA furorę wśród mniej zamożnych klientów zaczęły robić miniapartamenty o powierzchni ok. 18 mkw. Przestrzeni wystarcza na wstawienie podwójnego łóżka, biurka w kącie i urządzenie łazienki. O szafie trzeba raczej zapomnieć. Kuchnia, wyposażona w małą lodówkę i kuchenkę mikrofalową, jest wspólna dla kilku mieszkań. Budynki z mikrolokalami powstają w najlepszych rejonach amerykańskich dzielnic.

W kamienicach

Polski rynek pierwotny, jak zauważa Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse, nie dostarcza tego typu inwestycji z uwagi na obowiązujące normy architektoniczne, których spełnienie w przypadku mikromieszkań nie jest możliwe. – Oferowane na naszym rynku projekty deweloperskie mają charakter nieruchomości hotelowych albo też powstają w wyniku przekształceń dotychczasowych domów studenckich. Tak jest w przypadku inwestycji we Wrocławiu – zauważa Marcin Jańczuk.

Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty, przyznaje, że polscy deweloperzy do tej pory rzeczywiście nie byli zainteresowani mikromieszkaniami. Wyjątki stanowią wspomniany już wrocławski projekt Starter firmy Dolnośląskie Inwestycje, warszawskie Miasteczko Rubikon Dolcana oraz planowana przez spółkę Polnord inwestycja w stołecznym Wilanowie.

Najmniejsze mieszkanie na osiedlu Dolcana budowanym w warszawskich Włochach ma 17 mkw., a cena ofertowa to 145 tys. zł. We wrocławskim Starterze tzw. mikroapartamemty mają od 12 do 27 mkw. Ceny zaczynały się od 90 tys. zł (plus VAT). Jak wynika z analiz portalu nieruchomości Domy.pl, kawalerkę w Warszawie wynajmiemy średnio za 1,5 tys. zł, a we Wrocławiu za 1,3 tys. zł. ?– Głównym dostawcą minilokali jest rynek wtórny. Są to zwykle mieszkania w starych kamienicach, które powstały w wyniku podziału dużych lokali – wyjaśnia Marcin Jańczuk. Oferta na rynku wtórnym jest jednak bardzo skromna. Z analiz Emmerson Realty wynika, że tak małe mieszkania stanowią 0,5 proc. całej podaży.

Jak ocenia Marcin Uryga, inwestycja w mikromieszkanie jest warta rozważenia, pod warunkiem że nieruchomość jest rozsądnie wyceniona, a jej lokalizacja może być atrakcyjna dla potencjalnej grupy najemców. – W tak małe lokale lepiej nie inwestować, kiedy w bliskiej okolicy po niewiele wyższej cenie możemy kupić małe mieszkanie dwupokojowe – radzi Marcin Uryga. ?Inwestycja w mikroapartamenty wydaje się być niezłym pomysłem w ocenie Marcina Krasonia, analityka Home Brokera. – Na nieduże mieszkania zawsze jest popyt. Chętnych na ich wynajem można szukać zarówno wśród młodych osób po studiach, jak i wśród studentów oraz pracujących singli – mówi Marcin Krasoń.

Jego zdaniem warto nawet rozważyć zakup mieszkania w kiepskim stanie wymagającego remontu. Wartość nieruchomości wzrośnie po przeprowadzeniu modernizacji. – Kluczowym czynnikiem decydującym o rentowności inwestycji jest cena. A powodzenie w znalezieniu najemcy zależy od lokalizacji nieruchomości – podkreśla analityk Home Brokera. – Jeśli nastawiamy się na studentów, to mieszkanie musi być w pobliżu uczelni lub na osiedlu dobrze z nią skomunikowanym. Do lokalu o wyższym standardzie, przeznaczonego np. dla dobrze zarabiającego singla, powinno być przypisane miejsce garażowe, a lokalizacja musi gwarantować dobry dojazd do centrum biurowego – podpowiada Marcin Krasoń.

Na lokalizację zwraca uwagę także Tomasz Piętowski, analityk portalu Domy.pl. – Zakładając, że główną grupą docelową zainteresowaną kupnem bądź najmem nieruchomości będą młode, pracujące osoby, które nie założyły jeszcze rodziny, mieszkanie musi się znajdować jak najbliżej centrum lub na osiedlu, z którego łatwo się dostać do śródmieścia – podkreśla analityk.

Jakie zyski

Także Marcin Jańczuk ocenia, że najbardziej pożądane są mikromieszkania w samym centrum miasta. Tylko śródmiejska lokalizacja może dać gwarancję ciągłości wynajmu.

Zakup minimieszkań na peryferiach odradza Tomasz Kołodziejczyk, dyrektor redNet Consulting. O najemcę będzie tam bowiem znacznie trudniej mimo niższych czynszów. – Inwestując w mały lokal, trzeba się liczyć z większą rotacją lokatorów. Dogodna lokalizacja jest gwarancją, że mieszkanie nie będzie długo stało puste – podkreśla Tomasz Kołodziejczyk. Jego zdaniem małe mieszkania są dobrą inwestycją z dwóch powodów: niskiej ceny zakupu oraz stosunkowo wysokich stawek najmu w stosunku do wartości nieruchomości. – W przypadku małych mieszkań stopa zwrotu jest z reguły wyższa. Przy najlepszych nieruchomościach to nawet 8 proc. rocznie – szacuje Kołodziejczyk. Także Anna Karaś, analityk redNet Property Group zwraca uwagę, że im mniejszy lokal, tym potencjalna rentowność wyższa, a problem ze znalezieniem najemcy mniejszy.

W ocenie Marcina Jańczuka zakup minimieszkania powinien być dokonany po cenach umożliwiających osiągnięcie przynajmniej 5–6 proc. rentowności. – Nie jest to jednak proste, biorąc pod uwagę wysokie ceny mkw. takich lokali. Pamiętajmy, że oczekiwana stawka najmu bywa taka sama jak czynsz za większe mieszkania. Najemcy wybiorą więc konkurencyjne oferty – przestrzega Marcin Jańczuk. Jego zdaniem za inwestycją w małe mieszkanie przemawia fakt względnie małego zaangażowania kapitału własnego, ewentualnie pochodzącego z kredytu. – Z drugiej strony metr tego typu mieszkań osiąga wysokie ceny, znacznie przekraczające średnie stawki notowane w danym rejonie – zwraca uwagę Marcin Jańczuk.

– Rentowność takiej inwestycji teoretycznie powinna być wyższa od zysku osiąganego z wynajmowania typowej kawalerki, a to z uwagi na większą efektywność wykorzystanej przestrzeni – tłumaczy Marcin Uryga. – Wszystko zależy jednak od ceny, po jakiej kupimy nieruchomość, i czynszu, za jaki ją wynajmiemy. Zbyt wysoka cena może sprawić, że rentowność najmu nie będzie satysfakcjonująca – przyznaje analityk Emmerson Realty.