Materiał powstał we współpracy z Polską Izbą Nieruchomości Komercyjnych

Tak jak w ubiegłych latach również w tym roku ustawodawca szykuje sporo zmian w ustawach podatkowych. Dwa lata temu głośnym echem w branży nieruchomościowej odbił się podatek od przychodów z budynków i wydaje się, że ustawodawca nie zamierza na tym poprzestać. Planowane pod egidą resortu finansów zmiany w podatku CIT, mające wejść w życie już z początkiem 2021 r., grożą poważnymi reperkusjami rynkowi nieruchomości komercyjnych w Polsce.

Lek gorszy od choroby

Projekt ustawy wprowadza m.in. definicję spółki nieruchomościowej, którą ma być podmiot, którego minimum 50 proc. wartości aktywów stanowiły nieruchomości. Uregulowanie definicji spółki nieruchomościowej było ważne dla jasności przepisów, chociaż zaproponowana definicja wciąż nie jest spójna z innymi przepisami ustawy.

Jednak to nie definicja spółki nieruchomościowej wzbudza największe kontrowersje, ale nowy obowiązek podatkowy, jaki został na taką spółkę nałożony. Od przyszłego roku taka spółka, która będzie sprzedana przez inwestora, będzie jednocześnie płatnikiem podatku od dochodu inwestora z tej sprzedaży.

– Tym, co budzi jednak największe kontrowersje, jest nakładany nowym przepisami obowiązek działania tzw. spółki nieruchomościowej jako płatnika, jeśli udziały w spółce nieruchomościowej sprzedaje lub kupuje podmiot zagraniczny – komentuje Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych i partner zarządzający w firmie doradczej CRIDO. – Oznacza to, że spółka nieruchomościowa musi zapłacić podatek za swojego – byłego – udziałowca. Podejście jest całkowicie niezrozumiałe. Spółka nieruchomościowa jest sprzedawana (bierna). Nie ma środków z tytułu tej sprzedaży (dostaje je były udziałowiec), nie musi nawet wiedzieć o transakcji i nie będzie znać ani wartości przychodu, ani wartości kosztu nabycia sprzedawanych udziałów. W efekcie spółka nie będzie wiedzieć, czy zdarzyła się operacja, od której powinna pobrać podatek, jak wyliczyć na niej dochód (czyli i podatek) oraz jak go sfinansować – dodaje.

Projektowane przepisy przewidują, że jeśli spółka nie otrzyma danych do wyliczenia dochodu, będzie musiała zapłacić 19 proc. od wartości rynkowej sprzedanych udziałów – czyli de facto od przychodu, a nie od dochodu zbywającego.

– Projektowane zmiany są uzasadniane trudnością w ściągalności podatku od podmiotów zagranicznych, ale wydają się bardzo nieproporcjonalnym rozwiązaniem w odniesieniu do pozycji spółki nieruchomościowej. Propozycje są nieprzemyślane do tego stopnia, że ciężko odgadnąć, co stoi za wprowadzeniem obowiązku płatnika w sytuacji, gdy zbywcą udziałów czy akcji spółki nieruchomościowej jest polski rezydent podatkowy, który musi się rozliczyć z dochodu na tej transakcji w Polsce, a nabywcą jest nierezydent. W innych krajach takich mechanizmów nie ma – mówi Toński. Zdaniem eksperta kolejny już raz też ustawodawca próbuje dyskryminować zagraniczne podmioty. Co więcej, przepisy mogą dodatkowo spotęgować kryzys, z jakim mierzy się teraz gospodarka, w tym rynek nieruchomości, także mieszkaniowych.

Przykład praktyczny problemu? – Załóżmy, że spółka realizująca projekt biurowy zostaje sprzedana. Zbywca nie informuje o tym spółki, nie podaje wartości zbycia ani swoich kosztów nabycia spółki i nie zapewnia środków na zapłatę podatku przez spółkę. Sprzedawca nie ma żadnego obowiązku tego robić, ale także interesu, aby to zrobić, bo w momencie sprzedaży nic go ze spółką nie łączy. W efekcie spółka musi w ciągu kilku dni czy tygodni znaleźć pieniądze na zapłatę do urzędu 19 proc. swojej wartości rynkowej. Może to doprowadzić do zaburzeń w jej płynności, a w skrajnych przypadkach nawet do upadłości – mówi Toński. W wyniku wprowadzenia tych kontrowersyjnych zmian grupa podmiotów, która może ucierpieć, jest szersza. Pośrednio nowe regulacje mogą odbić się negatywnie także na nabywcach mieszkań. W wyniku nałożenia na inwestorów mieszkaniowych obowiązków płatnika i wynikających z tego wydatków inwestycje mogą zostać opóźnione, nabywcy mieszkań mogą ich nie otrzymać na czas.

Szczególnie kontrowersyjny jest brak uregulowania wzajemnych rozliczeń między spółką nieruchomościową a jej byłym wspólnikiem, który nie przekazał jej środków niezbędnych na zapłatę podatku, które powinny od niego pochodzić. Czy w taki sytuacji spółka nieruchomościowa będzie mogła liczyć na zwrot środków, skoro realizowała swoje obowiązki ustawowe? To tylko nieliczne z przykładów problemów, które wystąpią, jeżeli projektowane przepisy zostaną wprowadzone.

Psucie prawa

Ostrej krytyki proponowanym zapisom nie szczędzi prof. Bogumił Brzeziński z Katedry Prawa Finansów Publicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika.

– Poziom legislacji podatkowej „szoruje o dno" od dłuższego czasu. Komentowane propozycje świadczą jednak o tym, że ambicje psucia przez ministerstwo systemu prawa nie są, jak widać, do końca zaspokojone. Płatnik podatku, który nie ma możliwości potrącenia podatku z kwoty wypłacanej podatnikowi ani instrumentu zmuszenia podatnika do zapłaty mu podatku, to jednak nowa jakość w tym destrukcyjnym działaniu – wskazuje ekspert. – Legislatorzy mylą tutaj wszystko: przychód z dochodem, zaliczkę z podatkiem, płatnika z podatnikiem, pobór podatku z wyszarpywaniem pieniędzy za wszelką cenę. To wiedza elementarna, a jej brak bądź tylko lekceważenie daje pouczający przykład tego, do czego prowadzi dążenie do podniesienia wydajności fiskalnej systemu podatkowego za wszelką cenę. Zapomniano najwidoczniej, że nowe rozwiązania muszą pasować do istniejącego otoczenia prawnego – to warunek ich sprawnego funkcjonowania. Tego, co proponuje resort finansów, nie da się ani zrozumieć, ani tym bardziej poprawnie stosować, a kłopoty z proponowaną regulacją zaczną się już nazajutrz po wejściu w życie – dodaje.