Budują i budują, ale czy sprzedadzą?

Najnowsze dane GUS już po raz kolejny pokazują dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim. - W kwietniu liczba rozpoczętych przez nich inwestycji była o 35,8 proc. wyższa niż w marcu oraz aż o 84,4 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W jednym miesiącu zaczęli oni bowiem budowę prawie 9,2 tys. lokali. Jest to najwięcej od 3 lat - podkreśla Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Przypomina, że w kwietniu 2012 roku w życie wchodziła tzw. ustawa deweloperska, która podniosła bezpieczeństwo zakupu nowego mieszkania. Chcąc uciec przed częścią obostrzeń związanych z nowym prawem, deweloperzy lawinowo rozpoczynali nowe inwestycje, przed dniem wejścia w życie ustawy. W efekcie w kwietniu 2012 roku rozpoczęto budowę 9,6 tys. mieszkań. To jedynie o 495 lokali więcej niż wynika z najnowszych danych GUS.

Wierzą w dobrą sprzedaż

Coraz lepsze wyniki firm budujących mieszkania notowane są od wielu miesięcy, a powody takiego stanu rzeczy pozostają w dużej mierze niezmienione. Przede wszystkim są to stopy procentowe.

- Dzięki nim kredyt jest rekordowo tani, a lokaty nisko oprocentowane. Oba te czynniki działają pozytywnie na rynek nieruchomości. Tani kredyt ułatwia decyzję o zakupie własnego „M", a niskooprocentowane lokaty powodują, że część osób posiadających kapitał, w poszukiwaniu większych zysków, kupuje mieszkania na wynajem - uważa Bartosz Turek.

Drugim ważnym elementem są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Te każą od stycznia br. mieć chociaż 10 proc.wkładu własnego przy zakupie mieszkania. Na tym paradoksalnie korzystają deweloperzy. Trzeba bowiem pamiętać, że aby kupić mieszkanie, trzeba posiadać nie tylko wkład własny, ale też gotówkę na pokrycie kosztów transakcyjnych.

- Te na rynku pierwotnym można wycenić na około 1-2 proc. wartości nieruchomości, podczas gdy na wtórnym już na 5 - 6 proc. wartości nieruchomości. W efekcie chcąc kupić używane mieszkanie na kredyt trzeba posiadać 15 - 16 proc. jego ceny w gotówce, a w przypadku lokalu nowego wystarczy 11-12 proc. ceny. Cierpią na tym sprzedający lokale używane, a korzystają deweloperzy, którzy oficjalnie przyznają, że konieczność posiadania narzuconego rekomendacją S wkładu własnego (w 2014 r. 5 proc., a w 2015 r. 10 proc. wartości nieruchomości) nie jest dla nich nadmiernym problemem - opowiada ekspert LIon's Banku.

Ten efekt potęguje jeszcze fakt, że jedynie kupując nowy lokal można korzystać z dopłat w programie „Mieszkanie dla młodych". W efekcie formy budujące mieszkania raczej nie narzekają na sprzedaż lokali.

Tysiące lokali w gotowości

- Przy tak dużej dynamice rozpoczynanych inwestycji, trudno się dziwić, że w kwietniu deweloperzy nie zachwycają liczbą otrzymanych pozwoleń. Wydano ich w ciągu miesiąca tyle, że firmy budujące mieszkania mogą zacząć budować 7,3 tys. lokali. To o 4,5 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem - mówi Bartosz Turek. - Gdyby zsumować, ile pozwoleń wydano w ostatnich 36 miesiącach - tak długo ważne jest pozwolenie na budowę - to okaże się, że deweloperzy powinni móc bez problemu odpowiedzieć na popyt ze strony nabywców mieszkań.

Nadwyżka zgromadzonych pozwoleń na budowę nad liczbą rozpoczętych inwestycji, w badanym okresie, wynosi bowiem prawie 27 tys. lokali. To oznacza zapas na trzy miesiące tak dobrych wyników jak notowane w kwietniu br.