Na rynku mieszkaniowym 2025 r. był rokiem kupującego, jeśli wierzyć analitykom, podobnie zapowiada się rok 2026 r. W realiach dużej konkurencji łatwiej mają mieć deweloperzy z dużą skalą działalności oraz rozpoznawalną, cenioną marką i sprawnymi działami sprzedaży i marketingu.
Ostatnie lata dla branży były bardzo dynamiczne, począwszy od pandemii, rządowego programu „Bezpieczny kredyt”, a także rosyjskiej agresji na Ukrainę. Tymczasem biznes deweloperski ma swoją specyfikę, projekty przygotowuje się długo. Wcześniej, w okresie wzmożonego popytu, klienci bardzo aktywnie poszukiwali mieszkań w biurach sprzedaży, jednak ostatni rok to odwrócenie ról. Wzrost podaży i spadek popytu sprawiły, że pozycja nabywców stała się silniejsza. Jest duży wybór mieszkań, a deweloperzy zabiegają o kupujących różnymi metodami, stosując różnorodne instrumenty sprzedażowe.
Są miasta, gdzie zasób mieszkań jest bardzo duży, jak Łódź, są rynki z większą równowagą, jak Warszawa. Duża oferta to dla klientów możliwość selekcji mieszkań. Z drugiej strony odkładanie decyzji w oczekiwaniu na jeszcze korzystniejsze warunki może nie przynieść pożądanego efektu wraz z powrotem rynku do równowagi.
Stopy procentowe zostały w zeszłym roku ścięte z 5,75 do 4 proc. Widzimy hossę w kredytach mieszkaniowych, ale nie przekłada się ona automatycznie na wzrost sprzedaży mieszkań – spora część popytu to po prostu refinansowanie wcześniejszych, droższych pożyczek.
Wszyscy czekaliśmy na obniżki stóp, bo z finansowania dłużnego korzystają i klienci, i deweloperzy. Zejście z 5,75 do 4 proc. to dużo, jednak nie na tyle, by spowodować znaczący wzrost popytu na mieszkania. Oferta powoli maleje i oczekujemy stabilizacji, której w ostatnich latach na rynku bardzo brakowało.
Na razie widać było ożywienie na rynku wtórnym, co jest zjawiskiem ciekawym, ale zrozumiałym. Spora część tej oferty to mieszkania relatywnie nowe, kupione inwestycyjnie, będące nawet jeszcze w stanie deweloperskim. Z drugiej strony, w portfolio samych deweloperów, mieszkań z bardzo bliskim terminem oddania czy wręcz gotowych, jest dużo więcej niż zazwyczaj. Klienci dysponują dziś szerokim wachlarzem możliwości i rozsądnie z nich korzystają. Równocześnie wszyscy czekamy na kolejne obniżki stóp i dziś prognozowałbym, że w II połowie tego roku dynamika rynku wróci do zadowalających poziomów.
Także jeśli chodzi o ceny – z punktu widzenia deweloperów?
Na wyraźne wzrosty cen przyjdzie nam jeszcze poczekać, ale oferta będzie się zmniejszała względem popytu, a wraz z nią zabieganie o klienta promocjami. Pamiętajmy również o nowych regulacjach, jak choćby wymóg dostosowania nowych budynków do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia, które nie mogą pozostać bez wpływu na koszty realizacji nowych inwestycji.
Osiedle Blask z oferty Trei Real Estate Poland.
Oferta Trei jest dość intrygująca. Realizujecie projekt w Łodzi – mieście z dużą nadpodażą, Milanówku – małym mieście w warszawskim obwarzanku, a także projekt PRS w Poznaniu – to znów miasto z dużą ofertą.
Zacznę od zrealizowanych inwestycji. Pierwszym było Osiedle Bacciarellego 54 we Wrocławiu, liczące 277 mieszkań. To było wyzwanie, bo tym przedsięwzięciem rozpoczynaliśmy działalność na rynku mieszkaniowym i budowaliśmy je w bardzo prestiżowej części miasta. Jestem niezwykle dumny z efektów. Drugi projekt to 191 lokali o wysokim standardzie w Osiedlu Kraft w Łodzi. Sprzedaż ruszała niemal dokładnie w momencie, kiedy ogłoszono lockdown, zatem działalność w trudnych warunkach nie jest nam obca. Mieszkania w obu inwestycjach są wyprzedane i jesteśmy bardzo zadowoleni z efektów. Łódzki rynek od początku okazał się interesujący, w efekcie czego nabyliśmy kolejną działkę, przy ul. Smugowej i realizujemy tam obecnie Osiedle Blask – 101 mieszkań w I etapie i 113 w II etapie.
Niezmiennie pozostaję entuzjastą Łodzi, perspektywy wzrostowe tego miasta w różnych segmentach są naprawdę bardzo duże. To miasto przyjazne inwestorom, co tłumaczy, dlaczego równolegle powstaje tu tyle projektów. To również rynek, gdzie klienci są mocno uzależnieni od dostępności kredytów. Sytuacja będzie się tam więc stopniowo poprawiać. Popyt na atrakcyjne mieszkania, o wysokim standardzie, jest w Łodzi stabilny. Dlatego przygotowujemy się do kolejnego etapu Osiedla Kraft, w którym znajdzie się 200 mieszkań.
Pracujemy także nad nowym projektem mieszkaniowym we Wrocławiu. Chcemy się rozwijać tam, gdzie odnieśliśmy już sukces i zbudowaliśmy rozpoznawalność. Mamy też działkę w warszawskiej dzielnicy Ursus, na której planujemy projekt wielofunkcyjny z około 120 mieszkaniami.
Osiedle Zdrój z oferty Trei Real Estate Poland.
Milanówek to projekt w małym mieście, do tego „z gwiazdką”, bo konieczna była rekultywacja pofabrycznego terenu. Reklamujecie tę inwestycję bliskością do Portu Polska (dawniej Centralny Port Komunikacyjny).
Kiedy podejmowaliśmy decyzję o realizacji tego projektu, CPK był odległą i niepewną kwestią, ale rzeczywiście dziś daje bardzo ciekawe perspektywy dla całego regionu, zapotrzebowanie na dobrą jakościowo infrastrukturę mieszkaniową będzie tam rosnąć.
Jeśli chodzi o wejście w „trudny” projekt – myślę, że czasy, kiedy deweloper kupował grunt i po prostu budował na nim bloki, odchodzą w zapomnienie. Każda firma jest dzisiaj świadoma tego, że będzie musiała wnieść jakąś kontrybucję na rzecz lokalnej infrastruktury, lokalnej społeczności. Samorządy, borykające się z brakiem funduszy, szukają partnerstw z inwestorami dysponującymi kompetencjami i kapitałem. Nie inaczej jest w Milanówku. Realizujemy I etap liczący 114 mieszkań, cały projekt to ponad 300 lokali. Dokonaliśmy remediacji gruntu, przywracając miastu teren poprzemysłowy oraz rozwiązując narastający przez lata problem. Inwestujemy również w infrastrukturę drogową i wodociągową. Oczywiście ostatecznie wszystko musi mieć swoje biznesowe uzasadnienie. Z jednej strony są nakłady, z drugiej – cena działki oraz duża konkurencja o jej pozyskanie.
Rynek jest wysoce konkurencyjny, jakie są wasze przewagi?
Mamy know-how z rynków zagranicznych – Niemiec i USA – staramy się zawsze dostarczyć jak najlepszy stosunek jakości do ceny, oferujemy standard skrojony bardzo indywidualnie do lokalnych potrzeb. Nasze mieszkania są zazwyczaj nieco wyższe niż wynosi standard rynkowy. Inwestujemy w tereny wspólne, na Osiedlu Bacciarellego 54 zbudowaliśmy park wewnątrz osiedla. Stosujemy oczywiście różne rozwiązania techniczne i ekologiczne, jak zbiorniki retencyjne czy instalacje fotowoltaiczne. Zaczęliśmy certyfikować nasze budynki w systemie BREEAM. Certyfikat pozyskaliśmy między innymi dla inwestycji w Milanówku, potwierdzając jej prośrodowiskowe właściwości.
W Poznaniu budujecie mieszkania na wynajem instytucjonalny. Jakie są dalsze plany w tym segmencie rynku?
We wrześniu uzyskaliśmy pozwolenie na użytkowanie dla pierwszego etapu, czyli dwóch budynków z 330 lokalami. Trwa realizacja II etapu z jednym budynkiem. Komercjalizacja jest w toku, wprowadzamy mieszkania na rynek najmu stopniowo, wraz z ich wykańczaniem i pełnym umeblowaniem. Na razie jest za wcześnie, by mówić o tym, kiedy będziemy realizować kolejny projekt w tym segmencie. Nie planujemy zajmować się operacyjnie najmem, koncentrujemy się raczej na sprzedaży skomercjalizowanych budynków platformom PRS. Ten segment w Polsce jest wciąż w początkowej fazie rozwoju, wzrost stóp procentowych i wojna w Ukrainie realnie utrudniły nabywanie tego typu projektów przez docelowych inwestorów. Patrząc długofalowo, perspektywy rozwoju PRS w Polsce pozostają bardzo optymistyczne.
Poznański projekt powstał w technologii betonowej prefabrykacji. Czy taki sposób budowania to faktycznie przyszłość rynku?
Prefabrykacja ułatwia realizację inwestycji, szczególnie jeśli chodzi o inwestycje mocno ustandaryzowane i powtarzalne. Trudno jest stosować pełną prefabrykację w przypadku projektów z mieszkaniami na sprzedaż dla indywidualnych klientów. W Polsce wciąż kochamy indywidualizm, samodzielne wykańczanie mieszkań i przestawianie ścianek działowych. Pełna prefabrykacja nie pozwala na pełną swobodę w tym zakresie. Ta technologia jednak rozwija się bardzo szybko i zdecydowanie jest przyszłością rynku.
