Do Marszałka Sejmu trafił poselski projekt ustawy, który rozszerza zakres odpowiedzialności deweloperów za wady nieruchomości. Nowelizacja obejmie nabywców lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych oraz lokali użytkowych, którzy zawarli z deweloperami umowy inne niż sprzedażowe, takie jak umowy deweloperskie, które zobowiązują do późniejszego przeniesienia własności. Propozycję komentuje Adam Zakrzewski – managing associate w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.
Propozycja zmiany ustawy deweloperskiej, choć dotyka problemu zdecydowanie istniejącego i przede wszystkim istotnego z punktu widzenia codziennej rzeczywistości obywatela, w żaden sposób nie rozwiązuje najważniejszych aspektów tego problemu. Aby to wyjaśnić, trzeba nieco zarysować kontekst zmian, które weszły w życie w tzw. ustawie deweloperskiej w lipcu 2022 r. Rzeczywiście, usunięto wtedy z treści ustawy bezpośrednie odwołanie do przepisów o rękojmi w odniesieniu do nabywców lokali, którzy własność mieszkań nabyli poprzez podpisanie najpierw umowy deweloperskiej, a następnie, już po wybudowaniu przez dewelopera budynku, umowy przenoszące własność mieszkania. W zamian ustawodawca wprowadził do przepisów dużo bardziej szczegółową procedurę zgłaszania wad przez nabywcę podczas odbioru mieszkania. Jednak w żadnym wypadku nie ograniczyło to ochrony tych nabywców w sposób, jaki zdają się sugerować twórcy projektu nowej ustawy.
Przede wszystkim musimy tutaj dokonać rozdzielenia faktycznego, czyli oceny ochrony nabywcy lokali w przypadku wad ujawnionych przed podpisaniem ostatecznej umowy przenoszącej własność i wydaniem lokalu, czyli najczęściej w momencie jego formalnego odbioru od dewelopera, a już po przeniesieniu własności. Umowa przenosząca własność jest zazwyczaj podpisywana po procedurze odbiorowej, w której nabywca może zgłaszać do protokołu odbioru wady mieszkania. Osobiście, pomimo tego, że umowa przenosząca własność w takim wypadku rzeczywiście z punktu widzenia teorii prawa może nie być uznana za modelową umowę sprzedaży, a przepisy o rękojmi odnoszą się wprost właśnie do umów sprzedaży, nie wyobrażam sobie sytuacji, aby w praktyce mogło dojść do uznania, że w związku z tym przepisy o rękojmi faktycznie nie znajdą zastosowanie w przypadku podpisania przez nabywcę umowy przenoszącej własność w wykonaniu wcześniejszej umowy deweloperskiej.
Nie ma żadnego argumentu, aby ochrona z rękojmi nie została przydzielona takim nabywcom co najmniej na zasadzie analogii. Jest to całkowicie uzasadnione z punktu widzenia celowości prawa, jego społecznej roli, a absolutnie nie stoją temu na przeszkodzie żadne reguły interpretacyjne. W tym zakresie więc moim zdaniem projekt ustawy nic tak naprawdę nie zmienia.
W zakresie natomiast wad ujawnionych w trakcie procedury odbiorowej, a przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, proste odwołanie w tym przypadku do przepisów o rękojmi nie rozwiąże istniejących problemów. Te problemy istniały już zresztą pod rządami "starej" ustawy, która odnosiła się do rękojmi. Były one w większości związane z faktem, że po sporządzeniu protokołu odbioru strona wciąż ma do podpisania jeszcze jedną umowę (tym sytuacja ta różni się od klasycznej umowy sprzedaży). Nie wiadomo, czy jej podpisanie należałoby w takim razie potraktować jako oświadczenie wiedzy o istnieniu wad nieuznanych i naprawionych przez dewelopera. Jeśli tak, nabywca musiałby zawsze czekać z podpisaniem umowy, a więc również z faktycznym odbiorem mieszkania do użytku, aż deweloper naprawi każdą najmniejszą wadę.
