Piwnice wspólnoty większość właścicieli lokali może rozdzielić między siebie

Tak wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 18 września 2015 r. (sygn. akt: I C 122/15).

Stefan J. wniósł pozew o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, w której 10 właścicieli lokali zdecydowało o przyznaniu sobie do wyłącznego użytku części nieruchomości wspólnej tj. pomieszczeń piwnicznych, pralni i byłej kotłowni. Co miesiąc mieli z tego tytułu wnosić opłatę na koszty zarządu w wysokości 1,10 zł za m2. Wcześniej te same osoby korzystały z tych pomieszczeń nieodpłatnie.

Głosowanie bez zebrania

Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów. O zdanie nie zapytano pozostałych czterech  członków wspólnoty, bo nie było ich akurat w domu. Tak jak Stefana J., który wprawdzie jest właścicielem mieszkania we wspólnocie, ale mieszka gdzie indziej.

Stefan J. uznał, że tak ważną decyzję jak wynajęcie niektórym właścicielom lokali części wspólnych, wspólnota powinna podjąć na zebraniu. Miał pretensję, że o terminie zbierania głosów metodą „od drzwi do drzwi" nie został zawiadomiony. Podejrzewał, że tak samo było z pozostałymi członkami wspólnoty, którzy nie brali udziału w głosowaniu.

Rozpoznając powództwo Sąd Okręgowy ustalił, że niektórzy z 14 właścicieli lokali mieszkalnych od 10-20 lat nieodpłatnie i w sposób wyłączny korzystali z piwnic, strychu, pralni oraz dawnej kotłowni, które są częściami wspólnymi nieruchomości. Stefan J. też bezumownie korzysta z pomieszczenia stanowiącego część wspólną – stychu. Zaadaptował go na pokój. Sam dobrowolnie uiszcza za korzystanie ze strychu należność w wysokości 1,10 zł za m2 miesięcznie.

Zaskarżoną uchwałą Wspólnota wyraziła zgodę, by z niektórymi osobami korzystającymi dotąd bezumownie, zawrzeć umowy o odpłatne oddanie pomieszczeń do wyłącznego użytku. Za podjęciem uchwały opowiedziało się 10 właścicieli posiadających 69 proc. udziałów. Nie głosowało pozostałych 4 właścicieli, bo mieszkają gdzie indziej (tak jak Stefan J.) albo nie było ich w domu podczas głosowania. O treści podjętej uchwały właściciele lokali zostali jednak zawiadomieni.

Głos innych nic by nie zmienił

Zdaniem Sądu Okręgowego zarzuty Stefana J. są nieuzasadnione. Jak wynika z art. 23 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą podejmować uchwały albo na zebraniu, albo w drodze indywidulanego zbierania głosów, albo w sposób mieszany. Ważne, by za uchwałą głosowała większość właścicieli lokali, liczona według wielkości udziałów (chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos).

Ten warunek został spełniony: za uchwałą zebrano głosy 10 właścicieli posiadających 69 proc. udziałów co oznacza, że większość była za podjęciem uchwały. Fakt, że nie głosowały 4 osoby, nie miałby wpływu na ostateczny wynik – stwierdził Sąd.

Spełniony został także warunek, by o treści uchwały , która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu został powiadomiony na piśmie. Stefan J. został zawiadomiony prawidłowo o treści podjętej uchwały.

To nie najem

Dalej Sąd przypomniał, że właściciel lokalu może z wyłączeniem pozostałych korzystać z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, jeśli zezwoli na to wspólnota. Określenie zasad korzystania z tych pomieszczeń może nastąpić w drodze umowy zawartej przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt III CZP 59/07) - w takiej sytuacji wspólnota, która w sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu podejmuje decyzję w formie uchwał, może wyrazić zgodę na zawarcie z właścicielem umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej poprzez przyznanie właścicielowi lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń i upoważnić zarząd do podpisania z tym właścicielem umowy, ustalając również kwestie finansowe związane z korzystaniem rzeczy. Dopuszczalne jest też zawarcie umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami .

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że taka umowa oparta jest na stosunkach wynikających z prawa współwłasności i na jej podstawie nie powstaje stosunek najmu.