Zwiększenie podaży mieszkań rząd obiecuje od początku kadencji. Do tego potrzebne są działki. Po ponad roku zapowiedzi resort rozwoju i technologii zaprezentował w końcu projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe (tzw. ustawa podażowa).
Zakłada on dwie zmiany dotyczące gruntów rolnych. Po pierwsze, grunty Skarbu Państwa zarządzane przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) miałyby być nieodpłatnie przekazywane gminom pod budownictwo społeczne i komunalne. Przepisy mówią też o zapewnieniu tanich mieszkań w programie „Lokal za grunt”.
Druga zmiana, na którą czekają także prywatni budowniczowie osiedli, to uwolnienie obrotu prywatną ziemią rolną w miastach.
Czytaj więcej
Ziemia rolna w miastach zostanie uwolniona, a ze specustawy mieszkaniowej zniknie tzw. wskaźnik parkingowy, co odblokuje inwestycje mieszkaniowe. M...
Projekt nie ingeruje w kwestie odrolnienia gruntów
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) podaje, powołując się na dane Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (stan na 1 stycznia 2024 r.), że grunty rolne w miastach to 993 834 ha, z czego ok. 108,1 tys. ha jest w miastach wojewódzkich. – Spośród miast wojewódzkich najwięcej gruntów rolnych znajduje się w Krakowie (ok. 13,7 tys. ha), Warszawie (11,2 tys.), Łodzi (11,1 tys.) – podaje MRiT.
Resort zaznacza, że przygotowywane przepisy mają na celu zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast. – Projekt nie ingeruje w kwestie związane z „odrolnieniem gruntów”, czyli wyłączenie ich z produkcji rolniczej na podstawie ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych – przekazało „Rzeczpospolitej” biuro prasowe ministerstwa. – Chodzi jedynie o ułatwienia w obrocie gruntami. Decyzja o wprowadzeniu ich do obrotu pozostanie w gestii właścicieli. Przepisy nie mogą narzucać prywatnym właścicielom, jakim podmiotom i na jakie cele mają sprzedawać swoje parcele. Sprzedaż będzie się odbywać na zasadach wolnorynkowych.
Propozycja uwolnienia obrotu ziemią rolną nie jest zupełnie nowa. – Analogiczne rozwiązania przewidziano w 2023 r. w przepisach reformujących system planowania przestrzennego. Przyjęto, że zmiany wejdą w życie dopiero 1 stycznia 2026 roku – wskazuje MRiT. Ustawa podażowa ma wejść w życie szybciej – na przełomie II i III kw. 2025 r. Resort rozwoju nie ma szacunków, ile mieszkań mogłoby powstać na „uwolnionych” gruntach rolnych w granicach administracyjnych miast. To zależy, ile ziemi trafi do obrotu.
Czytaj więcej
Kilkunastu największych deweloperów na rozbudowę banków ziemi może przeznaczać kilka miliardów zł rocznie.
Stop chaotycznej zabudowie
Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), podkreśla, że samo nabycie gruntu rolnego nic nie da, jeśli nie będzie on przeznaczony na cele budowlane. – To zaś pozostaje pod ścisłą kontrolą rady miasta – zaznacza.
Dyrektor Leszczyński nie ma wątpliwości, że w miastach są zasoby gruntów rolnych, „których zabudowa może
doprowadzić do powstania wysokiej jakości dzielnic mieszkaniowych”. – Wymaga to
zapewnienia odpowiedniej infrastruktury i działań miast – mówi prawnik. – W miastach są też
grunty rolne pełniące specyficzną rolę, stanowiące np. element korytarza
napowietrzającego – zauważa.
Pytany o to, co uwolnienie obrotu ziemią rolną oznacza dla deweloperów, Michał Leszczyński mówi, że i dla nich, i dla miast to możliwość rozwijania zabudowy tam, „gdzie jest to celowe”. – Obecnie takie tereny w miastach są trudne do inwestycyjnego uruchomienia z uwagi na liczne obostrzenia związane z ich statusem – wyjaśnia. – Kluczowy jest dialog z władzami miast dotyczący zintegrowanego planowania takich obszarów i wyboru najlepszych z nich pod zabudowę. Niektóre pozostałyby niezabudowane.
Zdaniem prawnika PZFD rynek oczekuje na zwiększanie podaży mieszkań „w sposób
mądry i wyważony”. – A więc taki, który nie prowadzi do chaotycznej zabudowy i
powstawania mieszkań o niskiej jakości – akcentuje.
Czytaj więcej
Do konsultacji trafił projekt tzw. ustawy podażowej, która ma m.in. zwiększyć podaż gruntów pod osiedla. Założenia ocenia ekspert rynku Robert Choj...
Niewykorzystany potencjał gruntów
Jak plany uwolnienia obrotu ziemią rolną oceniają samorządy? – Zmiana ta prawdopodobnie wpłynie na zwiększenie dostępności gruntów inwestycyjnych na terenie miasta, należy ją więc ocenić pozytywnie – mówi Monika Beuth, rzeczniczka warszawskiego ratusza. – Projekt nie przewiduje jednak żadnych zmian w zakresie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która również definiuje grunty rolne. Niezdjęcie kwalifikacji rolniczej z nieruchomości inwestycyjnych, czyli przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania pod budownictwo oraz tych, dla których wydano warunki zabudowy w tej sprawie, de facto nie wpłynie w żaden sposób na przyśpieszenie procesów inwestycyjnych, a tym samym na zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Rzeczniczka zwraca uwagę na konieczność przeprowadzenia postępowań administracyjnych mających na celu wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej na terenach miast przed przystąpieniem do inwestycji. – W ocenie miasta proponowane zmiany idą w dobrym kierunku, ale w zakresie uwolnienia gruntów rolnych od ograniczeń inwestycyjnych są rozwiązaniami niekompletnymi – ocenia. – Gdyby pojawiła się możliwość przekazywania „niewykorzystanego potencjału gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa” samorządom gminnym na potrzeby budownictwa społecznego, dla Warszawy oznaczałoby to zastrzyk gruntów i możliwość wybudowania nawet kilku tysięcy mieszkań.
W Lublinie, jak podaje Joanna Stryczewska z biura prasowego miasta, jest ponad 4,7 tys. ha gruntów rolnych – głównie na obrzeżach, w północno-wschodniej i południowej części miasta.
-–Tereny rolne w miastach mogą w przyszłości pełnić różne funkcje – zaznacza Joanna Stryczewska. – Mogą stanowić rezerwę pod zabudowę mieszkaniową czy obszary aktywności gospodarczej. W Lublinie podczas aktualizacji studium w 2019 r. – dokumentu określającego politykę przestrzenną miasta – część gruntów rolnych przeznaczono na te cele, w odpowiedzi na bieżące potrzeby rozwojowe.
Czytaj więcej
Po roku bez programu dopłat do kredytów rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć i miejmy nadzieję, że mieszkania przestaną być postrzega...
„Nikt nie planuje zabudowanie całego miasta”
W Krakowie grunty rolne znajdują się na terenie całego miasta. –
Najwięcej jest ich w Nowej Hucie i w oś. Przewóz, Rybitwy, Kostrze,
Tonie, Olszanica – wskazuje Dominika Jaźwiecka z ratusza. – Ziemie
są dobrej jakości, szczególnie w Nowej Hucie to ziemie klasy I i II. Grunty te
winny podlegać ochronie. To dobro naturalne, które zalicza się
do nieodnawialnych zasobów przyrody, którego ochrona i zachowanie dla przyszłych pokoleń jest obowiązkiem władz publicznych.
We Wrocławiu jest ok. 10,5 tys. gruntów kwalifikowanych jako rolne (w tym ok.
2,4 tys. ha należy do Skarbu Państwa). – To sporo, ale grunty te mają swoją
specyfikę i wynikający z lokalizacji potencjał – mówi Michał Guz z
urzędu miasta we Wrocławiu. – We wciąż obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy na obszarach, gdzie zabudowa w ogóle jest możliwa, znajduje się mniej niż połowa tego areału. W tej puli jedynie 700 ha należy do Skarbu Państwa. Pozostałe tereny, przeważnie
peryferyjne, wpisują się w strukturę lasów, terenów otwartych, ogrodów
działkowych czy dolin rzecznych.
Według urzędnika propozycja rządu dotycząca udostępnienia terenów Skarbu Państwa na cele mieszkaniowe (np. działek KOWR czy PKP) ma usprawnić uwalnianie gruntów od lat przeznaczanych w dokumentach planistycznych na funkcję mieszkaniową po to, by budować gminny zasób.
– W naszej ocenie nie oznacza to absolutnie automatycznej ścieżki do zabudowy terenów rolnych. Nikt nie planuje zabudowanie całego miasta – podkreśla Michał Guz. – Przykładem niech będzie skierowany niedawno do uchwalenia miejscowy plan dla tzw. klina wojszycko-jagodzińskiego na południu Wrocławia. Ponad 100 ha gruntów rolnych Skarbu Państwa (KOWR) jest tam zarezerwowanych na tereny zielone, których nasze miasto w tym rejonie potrzebuje.
