Przy wciąż wysokich stopach procentowych i trudnym dostępie do finansowania bankowego karty na rynku mieszkaniowym w ostatnich kwartałach znów – jak w 2022 r. – rozdają osoby zamożniejsze. W zaledwie trzy lata rynek zmienił się dramatycznie.

Jak wynika z danych Otodom Analytics, w bardzo trudnym 2022 r. – okresie kredytowego paraliżu – średnia całkowita cena kupionych mieszkań wynosiła 550–600 tys. zł. W 2023 r. – podkręconym „Bezpiecznym kredytem” – ceny urosły do 600–700 tys. zł, by w 2024 r.osiągnąć już pułap 750–800 tys. zł.

Z kolei szacunki JLL pokazują, że przy 31-proc. spadku sprzedaży w ujęciu ilościowym w 2024 r., wartościowy spadek sięgnął 16,8 proc., do 33,2 mld zł – i był to drugi wynik po rekordowym 2023 r. Średnia wartość przypadająca na jeden sprzedany lokal wyniosła w ub.r. 838 tys. zł – o 20 proc. więcej niż w rekordowym dotychczas 2023 r. i 36 proc. więcej niż w 2022 r.

W 2022 r. zauważalny był, o czym pisaliśmy, trend wzrostu apetytu na mieszkania z wyższej półki. Czy teraz jest podobnie?

Czytaj więcej

Nieruchomości

PHN kończy prace nad strategią i idzie w apartamenty premium

Kontrolowany przez państwo Polski Holding Nieruchomości zrewitalizuje część budynków i stworzy w...

Paliwo i hamulec na rynku mieszkań premium

– Panuje przekonanie, że segment premium dobrze chroni wartość, jest więc odporny na kryzys na szerokim rynku mieszkaniowym, ponieważ luksusowe lokale skierowane są do zamożnych nabywców, którzy nie korzystają z kredytów – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w firmie doradczej JLL. – Warto podkreślić, że w 2022 r., kiedy sprzedaż w segmencie mieszkań popularnych wyraźnie spowolniła, deweloperzy skoncentrowali się właśnie na nabywcach z większymi pieniędzmi. W tamtym okresie została wprowadzona do sprzedaży rekordowa liczba nowych apartamentów – ponad 5,8 tys. na sześciu największych rynkach. Oferta wzrosła do ponad 6 tys. jednostek, co było również rekordowym poziomem, jeśli chodzi o wybór dla kupujących. Nabywcy w tym segmencie wykazali zainteresowanie nowymi projektami, a liczba sprzedawanych apartamentów rosła w szczególności w pierwszej połowie 2023 r. W całym roku 2023 deweloperzy aktywni w segmencie premium odnotowali wyjątkowo wysoki poziom sprzedaży – aż 4,7 tys. apartamentów. Był to zatem czas nie tylko wzmożonej aktywności kupujących w związku z funkcjonującym programem „Bezpieczny kredyt”, ale jak widać, również tych, którzy chętnie dokonywali transakcji w segmencie premium – dodaje.

Co JLL identyfikuje jako premium? Na ten segment składają się projekty położone w najlepszych lokalizacjach, z oryginalną architekturą, gdzie do budowy i wykończenia użyto bardzo dobrych lub szlachetnych materiałów, z dużymi przeszkleniami, ponadprzeciętną powierzchnią lokali, zapewniające prywatność i dodatkowe udogodnienia dla nabywców.

Dane dotyczące sprzedaży mieszkań za 2024 r. pokazują, że również w przypadku lokali z wyższej półki odnotowano spadek w ujęciu rocznym.

– To, co warto jednak podkreślić, to efekt bazy i porównanie wyników za 2024 r. do rekordowej sprzedaży z poprzedniego roku. Łącznie na największych rynkach deweloperzy aktywni w tym segmencie sprzedali prawie 3 tys. mieszkań, czyli podobnie jak w 2021 r., czy nieco więcej niż w 2022 r., kiedy otoczenie rynkowe charakteryzowało się dużą niepewnością – mówi Gawrońska. – Wyhamowanie popytu może być związane częściowo z odpływem popytu typowo inwestycyjnego, dużym zainteresowaniem apartamentami poza granicami Polski, jak również wyraźnym wzrostem średnich cen nowych apartamentów. Ważne jest także przekonanie kupujących odnośnie do wzrostów cen. O ile w 2023 r. można było zaobserwować pewne przyspieszenie w zawieraniu transakcji z uwagi na szybki wzrost cen, o tyle w roku 2024 to odczucie nabywców było odmienne – tłumaczy.

Czytaj więcej:

Poradniki Rzeczpospolitej Ekonomia

Lokale w historycznych murach. Ceny są porównywalne z cenami apartamentów

Pierwsze prawdziwe lofty w Trójmieści...

Pro

Według danych JLL na koniec 2024 r. w ofercie w segmencie apartamentów znajdowało się ponad 5,3 tys. lokali na sześciu największych rynkach. Jest to efekt słabszej sprzedaży rok do roku i jednocześnie wyraźnie większej nowej podaży.

– Relacja sprzedaży do oferty wskazuje na sytuację nadwyżki podaży nad popytem. Warto jednak pamiętać, że z reguły w przypadku apartamentów luksusowych tempo wyprzedaży oferty jest wolniejsze, a poszukiwanie nabywcy zajmuje więcej czasu – mówi Gawrońska.

Przeglądając ofertę w podziale na poszczególne miasta, widać dominację Warszawy, gdzie ulokowane jest 30 proc. dostępnych lokali, a także bardzo silną pozycję Trójmiasta z 27-proc. udziałem.

– Na pozostałych dużych rynkach zlokalizowane jest po 10–13 proc. ogólnej puli apartamentów. Ceny w Warszawie pozostawiają daleko w tyle inne miasta. Średnia cena apartamentów w stolicy na koniec 2024 r. wyniosła około 38 tys. zł za mkw., co oznacza 33 proc. wzrostu w skali roku. Jest to jednak efekt wprowadzenia do sprzedaży w II połowie roku bardzo drogich luksusowych projektów w średnich cenach między 40–50 tys. zł za mkw. – tłumaczy Aleksandra Gawrońska. – W pozostałych miastach średnia cena apartamentów waha się średnio od 20 tys. do 26 tys. zł za mkw. – podsumowuje.

Mieszkaniowy prestiż spod lady

Nieruchomości to jeden z segmentów rynku dóbr luksusowych. W XV edycji raportu KPMG całkowita wartość rynku takich dóbr w 2024 r. wyniosła szacunkowo 55,6 mld zł, o prawie 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Prognozy na ten rok to 58,6 mld zł, a w kolejnym ponad 60 mld zł.

W 2024 r. najwięcej, bo 36 mld zł, przypadło na luksusowe samochody. Na drugim miejscu znalazły się usługi hotelarski i SPA – to 7,8 mld zł. Na trzecim ex aequo – z kwotą 3,5 mld zł – nieruchomości oraz odzież i akcesoria.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Luksus i dyskretne transakcje

Zakupy mieszkań za więcej niż 10 mln zł jeszcze kilka lat temu były rzadkością. Dziś takie transa...

„Na polskim rynku dóbr luksusowych coraz wyraźniej widać rosnące zainteresowanie doświadczeniami. Konsumenci zaczynają cenić nie tylko przedmioty materialne, ale także unikalne przeżycia” – czytamy w raporcie.

Eksperci KPMG zaznaczyli, że w przypadku nieruchomości z najwyższej półki wyróżniającym się trendem są transakcje off market (bez ogłaszania nieruchomości przez sprzedającego).

„Jest to strategia skoncentrowana na wyselekcjonowanej grupie nabywców gotowych zapłacić za ekskluzywność, niepowtarzalność i prywatność. Sprzedający cenią sobie pełną kontrolę nad widocznością oferty, podczas gdy pośrednicy opierają swoją pracę na relacjach, odpowiednich kontaktach i bezpośrednich rekomendacjach, co pozwala im lepiej odpowiadać na specyficzne potrzeby klientów. Taki model transakcji redukuje presję czasową, co sprawia, że negocjacje stają się bardziej komfortowe” – czytamy w raporcie.

Kluczowym kryterium wyboru jest lokalizacja rozumiana jako prestiż dzielnicy oraz dostęp do miejsc takich, jak restauracje, muzea czy sale koncertowe. Nabywcy mają też wysokie oczekiwania odnośnie do udogodnień i bezpieczeństwa.

Eksperci KPMG zauważają, że rynek topowych nieruchomości spowalnia – ale i dojrzewa. O ile w przeszłości luksusowa nieruchomość miała demonstrować status właściciela, o tyle obecnie – szczególnie dotyczy to młodszych pokoleń – uwaga przesuwa się na takie kwestie, jak efektywność energetyczna, zrównoważony rozwój, ekologia czy technologie poprawiające komfort życia.