Domy dla seniorów: wyścig z czasem

Opieka nad starszymi będzie jednym z kluczowych wyzwań. Instytucjonalizacja rynku jest konieczna.

Publikacja: 13.09.2024 03:06

Podejść do srebrnego budownictwa jest wiele. Od wiosek dla emerytów po wielofunkcyjne kompleksy łącz

Podejść do srebrnego budownictwa jest wiele. Od wiosek dla emerytów po wielofunkcyjne kompleksy łączące mieszkania dla aktywnych seniorów z domami opieki dla najstarszych. Na zdjęciu: projekt Origin Investments w Mechelinkach

Foto: mat. pras.

Mieszkania serwisowane/asystowane to segment rynku budownictwa dla seniorów, który ma szansę zyskać największe zainteresowanie kapitału instytucjonalnego w Polsce. Obiekty zapewniające stałą opiekę medyczną będą raczej domeną wyspecjalizowanych graczy.

Choć fundamenty są silne, bo prognozy demograficzne są nieubłagane, to wciąż na tym etapie rozwoju rynku inwestorzy będą skłonniejsi do lokowania w łatwiejsze i miej ryzykowne segmenty sektora living, czyli PRS lub prywatne akademiki.

Warto jednak już teraz zadbać o srebrne budownictwo, by zminimalizować problemy, z jakimi będziemy się borykać za dwie dekady.

To główne wnioski konferencji „Senior Living and Care Market in Poland” zorganizowanej przez kancelarię CMS, firmę doradczą Savills i stowarzyszenie SHHA (Senior Housing & Healthcare Association).

Srebrne budownictwo

Na polski rynek z opóźnieniem wobec zachodu Europy dotarły inwestycje PRS i prywatne akademiki, nic dziwnego, że i srebrne budownictwo jest w powijakach – w rozumieniu zinstytucjonalizowania, ponieważ owszem, rozwinął się rynek prywatnych domów spokojnej starości, który jest jednak bardzo mocno rozdrobniony pod względem własnościowym, jak i wielkości nieruchomości. Rynek prywatny to ponad 800 placówek liczących ponad 31 tys. łóżek, podczas gdy publicznych ośrodków jest blisko 860 z 60 tys. łóżek.

Na zachodzie Europy srebrne nieruchomości to rynek dość niszowy. W latach 2022–2023 i I połowie br. wartość inwestycji w mieszkania dla seniorów w Europie sięgnęła, według szacunków Savills, 6 mld euro, a domy opieki 9 mld euro.

Starzenie się społeczeństw jest faktem, w ciągu 20 lat odsetek osób w wieku powyżej 65 lat w Polsce ma się zwiększyć z 20 proc. obecnie do 28 proc. – podał Savills w prezentacji.

Dyżurnymi inwestorami w Polsce, wymienianymi najczęściej w kontekście nieruchomości dla seniorów, są Emeis Polska (d. Orpea Polska) – część francuskiej grupy, która od ponad dwóch dekad jest nad Wisłą deweloperem i operatorem domów opieki – oraz Origin Investments, jeden z pionierów mieszkań serwisowanych (deweloper i operator).

Ten pierwszy model to całodobowa opieka nad seniorami z rozwiniętym, szeroko rozumianym komponentem medycznym. Taka usługa wymaga kompetencji i wyspecjalizowanego personelu.

Mieszkania serwisowane bliższe są klasycznemu PRS-owi, części wspólne i oferta usług są tylko dostosowane do wieku najemców. Usługi związane ze zdrowiem nie są rozwinięte.

Polska sieć Emeis liczy w tej chwili 1,5 tys. łóżek. Origin kończy budować 60 mieszkań asystowanych w Mechelinkach pod Trójmiastem i kolejne projekty chce rozwijać w centrach aglomeracji. Trwa przeprojektowywanie inwestycji w Warszawie, która ma liczyć około 120 lokali (projekt został kupiony od inwestora, który przygotowywał klasyczny PRS). Wobec braku znaczącego kapitału instytucjonalnego Origin działa w takim modelu, że lokale sprzedaje nabywcom indywidualnym (docelowym mieszkańcom lub inwestorom chcącym czerpać przychody z najmu) – a sam pozostaje operatorem.

Czytaj więcej

Drugi budynek dla seniorów marki ReVital powstanie w Warszawie

Coś dla REIT-ów

Podczas dyskusji padło pytanie, dlaczego – skoro fundamenty są mocne – instytucjonalny kapitał nie garnie się do srebrnego budownictwa w Polsce (ani mieszkań serwisowanych, ani domów opieki).

Jacek Kałużny, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Savills, wskazał na kilka głównych wyzwań. Po pierwsze, nie ma aktywów do kupienia, więc na tym etapie na rynek mogą wejść inwestorzy akceptujący ryzyko deweloperskie, ewentualnie zainteresowani kupowaniem pojedynczych ośrodków i ich konsolidacją. Po drugie, obie nisze (mieszkania, a szczególnie domy opieki) wymagają operatorów – pytanie o ich dostępność i możliwości ekspansji bez szkód dla jakości. Po trzecie, projekty obejmujące mieszkania asystowane muszą się zderzyć z konkurencją w postaci graczy z rynku PRS czy prywatnych akademików. Po czwarte, srebrne budownictwo nie ma historii inwestycyjnej, nie ma więc punktu odniesienia do wycen. Przy tak niszowym i niepłynnym rynku dla inwestorów problematyczna może być też kwestia wyjścia.

Czytaj więcej

Emeryci w sukurs mieszkaniówce

W panelu udział wziął Potr Fijołek, partner współzarządzający w Griffin Capital Partners – instytucji wyspecjalizowanej w przyciąganiu zagranicznych inwestorów do Polski: dość przypomnieć platformy PRS Resi4Rent i LifeSpot czy sieci prywatnych akademików Student Depot i StudentSpace. Wydaje się naturalne, że akuszerem „srebrnego” projektu będzie także Griffin.

Piotr Fijołek przyznał, że ten segment rynku jest od lat na radarze Griffina, a ściślej mieszkania serwisowane jako segment mniej wymagający niż domy opieki.

– Zawsze jest pytanie, kiedy jest odpowiedni moment na inwestycję. Wydaje nam się, że jeszcze nie teraz. Nie widzimy dużego popytu inwestorów – wskazał Fijołek. – Mieszkania serwisowane mają służyć aktywnym seniorom, dlatego muszą być lokalizowane w atrakcyjnych częściach miast, a o takie działki rywalizują klasyczni deweloperzy mieszkaniowi oraz inwestorzy PRS. Jeśli zatem trafi się działka, która może posłużyć pod projekt PRS lub mieszkania serwisowane dla seniorów, to inwestorzy zdecydowanie wybiorą ten pierwszy wariant jako łatwiejszy – dodał.

Fijołek przyznał, że Griffin chciałby zainwestować w mieszkania dla seniorów, ale to kwestia przyszłości. Głównym problemem jest właśnie odpowiednia lokalizacja, która byłaby w stanie przyciągnąć duży kapitał. Wskazał również, że ten segment rynku byłby dobrym obszarem do inwestowania przez polskie REIT-y. REIT-y byłyby też odpowiedzią na problem braku płynności w tym segmencie rynku.

Zakup przez Origin działki przeznaczonej pierwotnie pod PRS na projekt dla seniorów to zatem wyjątek od reguły. Emeis jest w trakcie zmiany modelu działalności i szuka kupców pod działki, na których miały stanąć kolejne domy opieki – jest duże zainteresowanie parcelami, ale nie są to gracze z rynku srebrnego budownictwa.

Mieszkania serwisowane/asystowane to segment rynku budownictwa dla seniorów, który ma szansę zyskać największe zainteresowanie kapitału instytucjonalnego w Polsce. Obiekty zapewniające stałą opiekę medyczną będą raczej domeną wyspecjalizowanych graczy.

Choć fundamenty są silne, bo prognozy demograficzne są nieubłagane, to wciąż na tym etapie rozwoju rynku inwestorzy będą skłonniejsi do lokowania w łatwiejsze i miej ryzykowne segmenty sektora living, czyli PRS lub prywatne akademiki.

Pozostało 93% artykułu

Ten artykuł przeczytasz z aktywną subskrypcją rp.pl

Zyskaj dostęp do ekskluzywnych treści najbardziej opiniotwórczego medium w Polsce

Na bieżąco o tym, co ważne w kraju i na świecie. Rzetelne informacje, różne perspektywy, komentarze i opinie. Artykuły z Rzeczpospolitej i wydania magazynowego Plus Minus.

Finanse
Emeryci w sukurs mieszkaniówce
Nieruchomości
REIT-y w służbie giełdzie i emerytom
Rynek nieruchomości
Rząd wróci do prac nad polskimi REIT-ami
Nieruchomości
Nieruchomości znów na radarach inwestorów. Polska ma czym kusić
Nieruchomości
Rynek wtórny. Trochę lepsze wieści dla kupujących mieszkania