Firmy nie boją się mieszkań od państwa

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w październiku firmy deweloperskie otrzymały ponad 11 tys. pozwoleń na budowę. To o ponad 80 proc. więcej niż w ubiegłym roku i najwięcej od jesieni 2007 r.

– Od siedmiu lat nie mieliśmy na rynku tak wielkiej wiary deweloperów w przyszłość jak dziś. Bo jak inaczej można określić stan, w którym przez 12 miesięcy firmy budujące mieszkania i domy na sprzedaż uzyskały 93,2 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych? – komentuje Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

Czy rozpędzonej machiny deweloperskiej nie spowolni m.in. nowy program rządowy, kolejny promujący najem, który przewiduje budowę lokali z opcją wykupu, na tanich gruntach państwa?

Samorząd deweloperem?

Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący rady nadzorczej spółki Dom Development, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, komentuje, że branżę cieszy, że rząd deklaruje poprawę sytuacji mieszkaniowej.

– Czekamy jednak na szczegóły proponowanych rozwiązań. Pomoc budżetu państwa w rozwiązaniu problemu braku mieszkań, szczególnie wobec samorządów i osób potrzebujących pomocy, wydaje się niezbędna. Mamy jednak świadomość, że możliwości budżetowe są ograniczone – podkreśla prezes Kiełpsz.

Zwraca jednocześnie uwagę, że branża oczekuje raczej ułatwień procesu inwestycyjnego, planów zagospodarowania przestrzennego, zmian w prawie budowlanym. – Koszty budowy są nadal głównym elementem kosztotwórczym. A przepisy regulujące proces przygotowania i realizacji inwestycji będą obowiązywały wszystkich uczestników – podkreśla Grzegorz Kiełpsz.

Zbigniew Wojciech Okoński, prezes zarządu spółki Robyg, komentuje, że firma od dawna z ostrożnym optymizmem podchodzi do wszelkich projektów mieszkań na wynajem.

– Są to niewątpliwie potrzebne w Polsce inwestycje, ponieważ obecnie lokale na wynajem stanowią około 3–4 proc. rodzimego rynku. Dla porównania w Niemczech w dużych miastach jest to około 70–80 proc., a w skali całego kraju około połowy rynku mieszkaniowego – mówi Zbigniew Wojciech Okoński.

Dodaje, że jeśli chodzi o rządowe zapowiedzi budowy mieszkań na wynajem na tanich gruntach państwa, z możliwością wykupu lokali, to za mało szczegółów tego przedsięwzięcia jest znanych, natomiast wiele jest wątpliwości.

– Nie wiemy, kto miałby budować takie mieszkania, czy byliby to deweloperzy, czy może państwo? A może samorząd miałby się zajmować działalnością deweloperską? Na jakich gruntach miałyby powstać takie lokale? Czy byłyby to grunty należące bezpośrednio do Skarbu Państwa czy do spółek państwowych, a może do samorządów? – pyta prezes Okoński. – Ciekawe, po jakim czasie i na jakich zasadach można byłoby nabyć wynajmowany lokal? W jakich lokalizacjach miałyby być prowadzone państwowe projekty mieszkaniowe: w dużych miastach czy raczej powiatowych? – zastanawia się Okoński. – Ponieważ jest zbyt wiele niewiadomych, trudno oceniać propozycję i jej wpływ na rynek pierwotny w Polsce, który zagospodarował jedynie duże ośrodki miejskie. Być może rządzący chcą tym programem objąć miasta, w których nie funkcjonują deweloperzy.

Prezes Robyga zwraca też uwagę, że skuteczność wprowadzenia programu zależy od podejścia do jego realizacji. – Jeśli podmiot realizujący ten program sam będzie kupował działki, budował mieszkania i wprowadzał je do obrotu, proces ten potrwa przynajmniej kilka lat. Jak wiadomo, państwo już kiedyś starało się zaspokajać potrzeby lokalowe Polaków, jednak projekty chociażby z lat 70. i 80. ubiegłego wieku pozostawiają wiele do życzenia, np. w zakresie komfortu mieszkania. Dużo efektywniej byłoby, gdyby państwo rozpoczęło negocjacje z deweloperami w celu nabycia już istniejących lokali lub wręcz zamawiania budynków na potrzeby programu. Jesteśmy otwarci na takie rozmowy i współpracę – zaznacza prezes Okoński.

Sprzedaży nie zaszkodzi

Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal, uważa, że zapowiedzi rządowe nie wpłyną na plany sprzedażowe firmy.

– W ciągu dwóch lat planujemy sprzedawać 1,5–1,8 tys. mieszkań, a w kolejnych zwiększyć sprzedaż do poziomu powyżej 2 tys. rocznie – zapowiada Mateusz Juroszek. Jego zdaniem założenia planu rządowego – żeby budować mieszkania za 2,5 tys zł. za mkw. – są niemożliwe do realizacji.

– Wynika to z faktu, że w zdecydowanej większości państwowe grunty w dużych miastach nie mają pełnej infrastruktury i jasnego stanu prawnego. To z kolei znaczy, że wymagają bardzo dużego doinwestowania, by zapewnić odpowiednią infrastrukturę. Natomiast dostawcy mediów to w większości prywatne firmy, które za darmo tego nie zrobią. Podobnie będzie z drogami: odpowiadają za nie budżety lokalne. Tym samym znacznie zwiększa się koszt przedsięwzięcia i jednocześnie wydłuża okres realizacji – uważa Mateusz Juroszek.

Według niego, jeśli rząd rozpocząłby realizację planu już teraz, to pierwsze tanie mieszkania z opcją wykupu znalazłyby się na rynku nie wcześniej niż za pięć–siedem lat, a ich cena byłaby znacznie wyższa od zapowiadanej m.in. dlatego, że koszty robocizny szybko rosną.

Także Tomasz Sznajder, wiceprezes spółki Polnord, zwraca uwagę, że oprócz ogólnych założeń nie ma konkretnych informacji o formule rządowych projektów mieszkaniowych. – Nie wiemy, jaka będzie np. skala finansowania – podkreśla wiceprezes Polnordu. – Jeśli program wejdzie w życie, to i tak nie zaburzy dotychczasowego układu sił na rynku deweloperskim. Wystarczy spojrzeć na wcześniejsze rządowe inicjatywy w zakresie taniego budownictwa. Np. Fundusz Mieszkań na Wynajem należący do Banku Gospodarstwa Krajowego miał według opinii wielu ekspertów wstrząsnąć polskim rynkiem najmu mieszkań. Do tej pory tak się nie stało, choć Fundusz działa już od roku – komentuje Tomasz Sznajder.

Zdaniem Mariusza Kurzaca, dyrektora generalnego Cenatorium, branża może być nieco zaskoczona kolejnym programem mieszkań na wynajem.

– Lokal na wynajem to dobry pomysł dla młodych ludzi, którzy są na początku kariery zawodowej i nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania czy wynajem po cenach rynkowych. Jeśli ta grupa, po upływie kilku lat, będzie chciała wykupić zajmowane M, to także dla nich jest to korzystne rozwiązanie. Warunkiem jest oczywiście, by był to wykup po cenach rynkowych – mówi Mariusz Kurzac. – Pamiętajmy jednak, że na razie rozmawiamy o dość wąskiej grupie. Dlatego raczej nie spodziewałbym się znacznego wpływu tych projektów na ceny mieszkań, a jeśli już – to raczej w niewielkim zakresie.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Opinia

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Premier rządu w swoim exposé zapowiedziała program budowy tanich mieszkań dla gospodarstw domowych, mniej i średniozamożnych, na gruntach udostępnianych za „symboliczną opłatą" przez państwo lub jego agendy. Środki na całe przedsięwzięcie miałyby pochodzić z kredytów bankowych. Takie mieszkania byłyby następnie wynajmowane gospodarstwom domowym za czynsz zawierający też ratę spłaty wartości lokalu, co w przyszłości umożliwiłoby uwłaszczenie dotychczasowych najemców. Sprawa raczej nie jest jednak tak prosta, jak na pozór mogłoby się wydawać. Na razie exposé w części dotyczącej mieszkaniówki jest tylko ogólnym zarysem koncepcji rządowej, zawierającym sporo znaków zapytania. Jakich?

Po pierwsze: Skarb Państwa jako taki nie dysponuje bogatym zasobem gruntów inwestycyjnych pasujących pod budownictwo mieszkaniowe. Takie grunty pozostają w gestii gmin, Agencji Mienia Wojskowego czy Agencji Nieruchomości Rolnych. Są to autonomiczne podmioty gospodarcze, prowadzące określoną politykę gospodarczą i dysponujące znaczącym majątkiem, także w postaci terenów inwestycyjnych. Na jakiej podstawie miałyby teraz pozbywać się za przysłowiową złotówkę najcenniejszych swoich zasobów? Zasobów, co do których najczęściej mają plany i które mają służyć określonej polityce gospodarczej.