Co dla klienta zrobi pośrednik

Nasz czytelnik wystawił na sprzedaż dom na warszawskim Ursynowie. Nie planował korzystać z usług pośredników. Dał ogłoszenie na portalach i czekał na chętnego. – Odzew był umiarkowany. Ktoś tam zadzwonił, przyszedł, obejrzał dom, ale do transakcji nie doszło – opowiada. – W końcu poszukałem pośrednika. Podpisaliśmy umowę otwartą, nie na wyłączność – podkreśla.

Agent kazał sprzedającemu wycofać ogłoszenia, a sam wywiesił banner na nieruchomości, podając swój numer telefonu. – W ciągu bodaj pięciu miesięcy przyprowadził dwóch potencjalnych kupców, ale nie mogliśmy się dogadać, więc i tym razem nic z tego nie wyszło – mówi właściciel domu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Pośrednicy podzielą się ofertami

Zrzeszeni we WSPON agenci muszą ze sobą współpracować, dzieląc się ofertami mieszkań i domów.

Kluczowe są zapisy

Niedawno na numer telefonu sprzedającego – podany w pierwszym ogłoszeniu przy próbie samodzielnej sprzedaży – zadzwoniła pośredniczka, która ma zainteresowanego domem klienta.

– Wprawdzie z moim pośrednikiem mam zwykłą umowę, ale lojalnie go uprzedziłem, że być może sprzedam dom sam, bo to do mnie bezpośrednio zgłosił się kupiec – mówi czytelnik. – Pośrednik mnie zaskoczył, mówiąc, że jest moim reprezentantem, więc przyjdzie na oglądanie domu. Mam mu zapłacić prowizję, a kupujący – swojej pośredniczce.

Czytelnik uważa, że jeśli dom kupi klient, który zgłosił się do niego bezpośrednio, to pośrednikowi, z którym ma umowę otwartą, wynagrodzenie się nie należy. – Przecież nie znalazł tego kupca. Za co mam mu płacić? Chyba wynagrodzenie należy się pośredniczce, która znalazła kupca – zastanawia się. – Zauważyłem też, że na prywatne ogłoszenie odpowiada wielokrotnie więcej agencji niż klientów.

Filip Wierzchowski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), komentuje, że na pierwszy rzut oka sytuacja wydaje się być bardzo prosta.

– Skoro pośrednik nie przyczynił się do transakcji, nie przyprowadził klienta, wynagrodzenie mu nie przysługuje. Wydaje się to oczywiste – mówi. – Diabeł jednak tkwi w szczegółach. O tym, czy pośrednikowi należy się wynagrodzenie, czy nie, decydują szczegółowe zapisy umowy, niezależnie czy jest to umowa premium, czyli z klauzulą wyłączności, czy umowa zwykła. Może się zdarzyć, że jakiś jej zapis przesądzi, że pośrednikowi trzeba zapłacić, bo zapisy są tak restrykcyjne, ze nie zostawiają klientowi dużej swobody działania na własną rękę. Gdyby sprawa trafiła do sądu, ten szczegółowo przeanalizowałby umowę.

Prezes WSPON zaznacza, że o tym, czy mamy do czynienia z umową zwykłą, czy premium (na wyłączność), nie decyduje jej nazwa, ale właśnie zapisy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czas sprzedaży mieszkań. Transakcja w dwie godziny albo dwa lata

Sprzedaż mieszkania może dziś zająć kilka miesięcy, lat albo... kilka godzin. Od czego zależy szybkość transakcji?

Zamykanie oferty

O zwykłe umowy, nie na wyłączność, pytamy Joannę Lebiedź, ekspertkę Polskiej Federacji Rynku nieruchomości. Co dla klienta zrobi pośrednik mający taką umowę (można ich podpisać wiele)?

– Jeśli ktoś sądzi, że zatrudnienie 20 pośredników zwiększa szanse sprzedaży dwudziestokrotnie, jest w błędzie. Umowa zwykła, czyli tzw. otwarta, zawarta z kilkunastoma pośrednikami, „zamyka ofertę” na rzetelną usługę pośrednictwa – mówi. – Daje klientowi złudzenie, że kilku czy kilkunastu pośredników zatrudnionych do sprzedaży jednej nieruchomości będzie pracować. Otóż nie będą pracować rzetelnie i inwestować w marketing. Tym bardziej że konkurują nie tylko ze sobą, ale też z właścicielem prowadzącym zazwyczaj własne działania marketingowe.

Ekspertka dodaje, że przy umowie zwykłej/otwartej nie będzie jawnej i powszechnej reklamy nieruchomości.

– Nie będzie współpracy biur w ramach systemów wymiany ofert MLS. Nie będzie więc możliwe zawarcie transakcji na możliwie najbardziej korzystnych warunkach – przekonuje. – Z ekonomicznego punktu widzenia pośrednikowi nie opłaca się ponoszenie znacznych kosztów i nakładów bez żadnej gwarancji zwrotu z inwestycji, czyli zarobku – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Co do zasady każdy człowiek pracujący na etacie czy prowadzący działalność gospodarczą robi to w celach zarobkowych. Choćby nie wiadomo jak kochał swój zawód, musi z czegoś żyć, płacić czynsz i jeść. Jednak ta sama osoba, która pobiera pensję, często chciałaby, by kilkunastu pośredników pracowało dla niej za darmo. Trzeba mieć świadomość, że wybierając ten model współpracy, klient wybiera gorszą jakość, a w zasadzie „bylejakość” – uważa.

Czy klient mający zwykłą umowę może sprzedać nieruchomość samodzielnie?

– Właściciel zawsze może sam sprzedać nieruchomość, tak przy umowie zwykłej/otwartej, jak i wyłącznej. Kwestia ewentualnego rozliczenia kosztów poniesionych przez pośrednika powinna być doprecyzowana w umowie – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Przy umowie zwykłej wynagrodzenie otrzymuje pośrednik, który dokonał skojarzenia klientów. Jednak bardzo często jest to trudne do wykazania. Niektóre nieruchomości (domy, działki, ale i mieszkania) można, wskutek reklamy pośrednika, namierzyć samodzielne. Wówczas sprzedający może utrzymywać, że klient nawiązał z nim kontakt sam i pośrednikowi nie należy się nic. Dlatego przy umowach otwartych domy czy mieszkania reklamowane są byle jak, bez porządnych zdjęć, bez podania prawidłowego adresu. Żadnych zdjęć elewacji budynku. Co ważne – przy umowie otwartej pośrednik, co do zasady, weźmie wynagrodzenie i od sprzedającego, i od kupującego, a zatem reprezentuje interesy obu stron transakcji. A wiadomo, że interesy te są rozbieżne. Jeśli zatem klient chciałby, by pośrednik pracował przy transakcji tylko na jego rzecz (obojętne, czy mówimy o sprzedającym, czy o kupującym), to powinien wręcz domagać się zawarcia umowy ekskluzywnej/wyłącznej. Bo wówczas ten sam pośrednik będzie reprezentował wyłącznie jego interesy, co ma istotne znaczenie np. podczas ustalania warunków transakcji.

Umowa ekskluzywna/wyłączna to, jak mówi Joanna Lebiedź, „kooperacja pośrednika z właścicielem”.