Prowizja dla agentów nieruchomości od obu stron transakcji – czy to legalne?

Rynek nieruchomości jest w ostatnim czasie szczególnie „gorącym” tematem w Polsce. Rosnące ceny nieruchomości powodują również wzrost wysokości prowizji pośredników nieruchomości, co bez wątpienia budzi wiele emocji. Jednocześnie, w praktyce zdarzają się sytuacje „podwójnej prowizji” - gdzie pośrednicy nieruchomości oczekują prowizji od sprzedaży tej samej nieruchomości od obu stron transakcji – od kupującego oraz od sprzedającego.

W praktyce zatem możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdzie:

a) kupujący, nawiązując współpracę z danym pośrednikiem w zakresie danej nieruchomości, otrzymuje informację, że pośrednik jednocześnie obsługuje sprzedającego, oraz

b) gdzie kupujący w ogóle takiej informacji nie otrzymuje – mimo iż pośrednik w rzeczywistości obsługuje równocześnie sprzedającego.

Konflikt interesów

Patrząc z czysto ekonomicznej perspektywy, sytuacja, gdzie pośrednik nieruchomości oczekuje prowizji od sprzedaży nieruchomości od obu stron transakcji, jest sytuacją co najmniej grożącą ryzykiem konfliktu interesów. Ponadto, pojawia się realne ryzyko, że pośrednikowi będzie bardziej zależeć na sprzedaży niż na tym, żeby sprzedający i kupujący podjęli decyzję, która będzie najbardziej korzystna z punktu widzenia ich interesów oraz w oparciu o pełne i obiektywne informacje.

Dodatkowo, pośrednik będzie stale narażony na sytuacje, gdzie będzie miał problem z zachowaniem w poufności informacji, które powierzyła mu jedna ze stron transakcji (np.: że jest skłonna tak naprawdę zapłacić więcej, ale w negocjacjach udaje zainteresowaną wyłącznie niższą ceną), jak również będzie miał problem z doradzaniem jednej ze stron co do sposobu prowadzenia negocjacji. Mówiąc obrazowo, trudno rozsądnie przyjąć, iż rano pośrednik konsultuje się ze sprzedającym, w południe z kupującym, a wieczorem na spotkaniu sprzedającego z kupującym doradza obu na raz lub po kolei.

Oczywiście, w praktyce aż tak przerysowane sytuacje pewnie rzadko mają miejsce, ale trudno zaprzeczyć, iż partykularne interesy sprzedającego i kupującego są narażone, jeśli pośrednik nieruchomości działa jednocześnie zarówno na rzecz jednego i drugiego. W konsekwencji, również z punktu widzenia etycznego taka sytuacja jest co najmniej wątpliwa, a dla wielu osób może być wręcz nie do zaakceptowania. Podobne też stanowisko prezentują niektóre organizacje pośredników nieruchomości – na przykład, jedna z najbardziej prestiżowych organizacji na światowym rynku nieruchomości – RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) od 1 stycznia 2018 roku zakazała stosowania kontrowersyjnej praktyki podwójnej reprezentacji kupującego i sprzedającego.

Obecnie pojawia się coraz więcej głosów, według których agent nieruchomości powinien móc pobierać prowizję wyłącznie od jednej ze stron umowy – czyli od zleceniodawcy. Uwagę na ten problem zwróciło w 2023 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Ministerstwo przygotowało listę koncepcji uregulowania rynku pośrednictwa nieruchomości, na której to liście znalazła się właśnie propozycja tego, żeby agencje/agenci mogli pobierać prowizję tylko od jednej strony transakcji – tej, która zleca usługę. Na ten moment na propozycjach się skończyło, a na horyzoncie raczej brak projektu ustawy, która uregulowała by tę problematykę.

W prawie jednak nie wszystko to, co jest nieetyczne, jest nielegalne – często sytuacje, które budzą nasz wewnętrzny opór, nie są jednak sankcjonowane przez prawo. Pytanie, czy taka sama sytuacja będzie miała miejsce w opisywanym przypadku.

Trzeba zatem obiektywnie i rzetelnie wskazać, iż na ten moment nie istnieje jakakolwiek regulacja, która wprost („expressis verbis”) zakazywałaby pobierania pośrednikom prowizji od obu stron. Brak też utrwalonego poglądu doktryny i orzecznictwa na ten temat. Niemniej, naszym zdaniem, nie może zamykać to dyskusji co do potencjalnego braku legalności w oparciu o klauzule ogólne.

Czy działanie pośrednika na rzecz obu stron może być sprzeczne z naturą stosunku?

Analizę tej sytuacji należy rozpocząć od zdefiniowania natury stosunku prawnego w postaci pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa ta jest dobrze wszystkim znaną umową zlecenia, regulowaną przez przepisy Kodeksu cywilnego (art. 734 – 751 k.c.). Przez taką umowę agent / agencja nieruchomości zobowiązuje się do doprowadzenia do zawarcia przez zleceniodawcę, a więc przez potencjalnego zbywcę lub nabywcę, umowy zbycia/wynajęcia/wydzierżawienia nieruchomości.

Kluczowym aspektem przedmiotowej analizy jest to, że umowa zlecenia jest umową opierającą się na wzajemnym zaufaniu stron. Wyraz tej relacji daje m.in. możliwość wypowiedzenia umowy zlecenia z ważnych powodów, określona w art. 746 k.c. Takim ważnym powodem może być właśnie utrata zaufania koniecznego do właściwego wykonania umowy.

Rozważając powyższe okoliczności można powziąć wątpliwości co do tego, czy można mówić o istnieniu wzajemnego zaufania w przypadku, gdy agent nieruchomości pobiera prowizję zarówno od zbywcy, jak i nabywcy przy zawieraniu umowy sprzedaży tej samej nieruchomości. Przecież w takim przypadku nie wiadomo, na czyją tak naprawdę rzecz agent działa. Na rzecz nabywcy? Zbywcy? Czy może po prostu kieruje się swoim własnym interesem w postaci chęci uzyskania jak największego zysku?

Wydaje się, że możliwym byłoby uznanie takiej umowy pośrednictwa za sprzeczną z naturą stosunku prawnego, co prowadziłoby do jej nieważności na podstawie art. 3531 k.c. („Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”). Skoro zlecenie opiera się na wzajemnym zaufaniu, to być może nie ma mowy o jego istnieniu w sytuacji, gdy nie wiadomo dla czyjej korzyści agent nieruchomości podejmuje swoje działania.

Taka podstawa prawna mogłaby mieć większą nawet zasadność, gdyby pośrednik zataił przed zleceniodawcą fakt, iż działa przy tej transakcji także na rzecz drugiej strony transakcji – nie można zatem całkowicie odrzucić możliwości, ale wydaje się prawdopodobnym uznanie takiej „podwójnej” umowy pośrednictwa za nieważną w świetle art. 3531 k.c. z uwagi na potencjalną sprzeczność takiej umowy z naturą stosunku zlecenia, opartego na wzajemnym zaufaniu.

Czy działanie pośrednika na rzecz obu stron może być naruszeniem praw konsumenta?

To jednakże nie koniec analizy dopuszczalności omawianego rozwiązania w polskim prawie. Nie możemy zapominać o regulacjach dotyczących ochrony praw konsumentów, w tym tzw. klauzul abuzywnych. Czy możliwym byłoby uznanie postanowienia umownego zastrzegającego prowizję dla agenta od obu stron za naruszenie praw konsumenta?

Kluczowym w tym przedmiocie jest art. 3851 § 1 k.c., zgodnie z którym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Należałoby wobec tego rozważyć, czy postanowienie umowne o pobieraniu prowizji od obu stron transakcji nie kształtuje przypadkiem praw i obowiązków choćby jednej ze stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.

Mając na uwadze powyższe rozważania wydaje się, że również nie da się a priori wykluczyć takiej możliwości. Działanie wbrew lub choćby nie do końca zgodnie z interesem strony w przypadku, kiedy oficjalnie twierdzi się co innego, raczej zgodne z dobrymi obyczajami nie jest. Zatem takie potencjalne działanie, w realiach konkretnej umowy, może być również niezgodne z dobrymi obyczajami. Konieczne byłoby jednak wykazanie, że w danym przypadku postanowienie to rażąco naruszałoby interes strony, czyli konsument musiałby wykazać, iż np. „podwójna” prowizja doprowadziła do tego, że zapłacił wyższą cenę za nieruchomość, co w praktyce byłoby bardzo trudne. Dopiero gdyby jednak wykazał takie negatywne skutki, możliwym byłoby uznanie przez sąd takiego postanowienia za abuzywne i w konsekwencji wyeliminowanie go z umowy. Nie można jednakże zapominać o tym, że sankcja określona w art. 3851 § 1 k.c. nie ma zastosowania w przypadku, gdy postanowienie to określa główne świadczenia stron w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Na koniec warto również omówić zagadnienie w odniesieniu do ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz.U. Nr 171, poz. 1206 ze zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 cyt. Ustawy, nieuczciwa praktyka rynkowa to praktyka stosowana przez przedsiębiorców (w naszym przypadku agentów/agencje nieruchomości), wobec konsumentów (stron umów mających za przedmiot obrót nieruchomościami), która jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. Ponadto, zgodnie z ust. 2 cyt. artykułu za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd.

Zgodnie z art. 5 ww. ustawy, przez praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd działaniem może być w szczególności:

1) rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji;

2) rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzać w błąd;

Praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął.

Tym samym, ryzyko, iż „podwójna” prowizja od kupującego i sprzedającego narusza ustawę o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym dotyczyłoby przede wszystkim sytuacji, gdzie dochodzi do zawarcia umowy pośrednictwa, gdzie w rzeczywistości pośrednik otrzyma prowizję od obu stron transakcji:

a) po uprzednim poinformowaniu stron, że prowizja jest pobierana tylko od jednej z nich (a konsument nie zawarłyby umowy pośrednictwa – wiedząc od pobieraniu prowizji także od drugiej strony transakcji), lub

b) w momencie zawierania umowy pośrednictwa konsument nie uzyskał informacji o tym, że pośrednik otrzyma prowizję od tej samej transakcji także od drugiej strony umowy, natomiast pośrednik już miał w tym momencie umowę pośrednictwa z drugą stroną (a konsument nie zawarłyby umowy pośrednictwa – wiedząc od pobieraniu prowizji także od drugiej strony transakcji)

Natomiast w innych sytuacjach – szczególnie w sytuacji, gdy dochodzi do pobrania prowizji od obu stron transakcji, po uprzednim poinformowaniu stron o tej sytuacji, a więc po uzyskaniu ich zgody (choćby w sposób dorozumiany) – trudno byłoby skutecznie obronić tezy o naruszanie ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym.

Podsumowując, zagadnienie pobierania przez agentów/agencje nieruchomości prowizji od obu stron transakcji jest ważne i możliwym jest, że w przyszłości przyniesie dużo ciekawych orzeczeń oraz wypowiedzi doktryny. Niemniej jednak, już dzisiaj - jakkolwiek na ten moment nie istnieje jakakolwiek regulacja, która wprost („expressis verbis”) zakazywałaby pobierania pośrednikom prowizji od obu stron to jednak nie można z góry wykluczyć potencjalnego braku legalności w oparciu o klauzule ogólne.

Autorzy:

Przemysław Wierzbicki

Adwokat, lider zespołu procesowego w Kancelarii KKLW Legal Kurzyński Wierzbicki Sp.k.

Maciej Romanowski