Na polskim rynku inwestycyjnym nieustająco dominują fundusze o zasięgu globalnym. Aktywny jest kapitał amerykański, niemiecki, brytyjski, kanadyjski, ale również azjatycki czy południowoafrykański – podaje firma JLL.

W 2015 r. widać było niewielki wzrost aktywności rodzimego kapitału, głównie w sektorze nieruchomości biurowych. Jak jednak pokazują dane Real Capital Analytics, Polska charakteryzowała się najmniejszym udziałem rodzimego kapitału na europejskim rynku transakcyjnym w 2014 r. Uplasowaliśmy się za Portugalią, Włochami, Hiszpanią, Holandią, Irlandią czy Czechami. W tym ostatnim kraju udział rodzimych inwestorów na rynku wzrósł w 2014 r. o 300 proc. r./r. Tymczasem u nas eksperci przewidują rozwój lokalnego rynku na poziomie kilku punktów procentowych rocznie. Z kolei w takich krajach, jak Rosja, Dania, Czechy czy Wielka Brytania, dominuje kapitał rodzimy.

Mało naszych, choć nieco więcej

– Udział rodzimego kapitału w transakcjach inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w ostatnich latach rośnie. Przykładowo: w 2012 r. wyniósł 2,4 proc., w 2013 – 6,1 proc., w 2014 – 9,6 proc., a w tym roku kształtuje się na poziomie 9–10 proc. Liczymy na dalszy umiarkowany wzrost w przyszłych latach. Co jednak ciekawe, udział rodzimego kapitału w transakcjach kupna-sprzedaży na rynku biurowym wyniósł w 2015 r. rekordowe 7,5 proc. – komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w firmie JLL.

Wyjaśnia, że taki wynik zawdzięczamy między innymi rosnącej aktywności rodzimych funduszy, takich jak np. te utworzone i zarządzane przez REINO Partners, oraz dzięki rozwojowi rynku nieruchomości w dobrze rozwiniętych miastach poza Warszawą. Oferują one budynki wieloletnimi umowami najmu powierzchni, co gwarantuje długoterminowe przychody z czynszów i atrakcyjny zwrot z inwestycji. Przykładem są obiekty biurowe w Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu.

– Na rynku jest już oferta dostosowana do potrzeb rodzimych funduszy i spółek, obejmująca odpowiedni wolumen i zapewniająca stały i wieloletni dochód z najmu. Są też udokumentowane transakcje, które przynoszą realne zyski polskim inwestorom. Przykładem może być zakup naszych biurowców Kapelanka 42 w Krakowie i Malta House w Poznaniu przez fundusze zarządzane przez REINO – opowiada Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe. – Fakt, że ten polski partner wrócił do nas, aby w kolejnym roku zrealizować drugą transakcję, jest bardzo dobrą informacją. Oznacza to, że klienci funduszu pozytywnie ocenili jego inwestycje.

Amerykanie i Niemcy korzystają

Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2014 r. osiągnął 3,13 mld euro. Choć nie ma jeszcze ostatecznych danych za 2015 r., spodziewany jest podobny wynik, a nawet nieco lepszy. Popyt jednak nadal w 90 proc. generowany jest przez kapitał zagraniczny.

– Rozwój ekonomiczny, duża skala rynku wewnętrznego oraz stabilizacja związana głównie z obecnością w Unii Europejskiej sprawiają, że inwestorzy zagraniczni postrzegają polski rynek nieruchomości jako jeden z najatrakcyjniejszych w całej Europie – potwierdza Radosław Świątkowski, prezes zarządu REINO Partners.

Najbardziej aktywne były dotąd w Polsce fundusze amerykańskie. W 2014 r. stanowiły największą grupę instytucji lokujących kapitał w polskie nieruchomości, a w pierwszej połowie 2015 r. odpowiadały już za 45 proc. wszystkich transakcji zagranicznych. Fundusze niemieckie zrealizowały zaś 24 proc. tego typu transakcji. Zagranicznych inwestorów przyciągają dobre perspektywy wzrostu rynku najmu związanego m.in. z rozwojem sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz oczekiwany wieloletni wzrost PKB powyżej 3 proc.

– W oczach zagranicznych firm, np. z branży nowoczesnych usług dla biznesu, Polska stanie się jeszcze bardziej atrakcyjna do lokowania centrów i rozbudowywania już obecnych. Brytyjskie MSZ wskazuje nasz kraj jako jedno z państw najmniej zagrożonych atakami terrorystycznymi w Europie. A jak wiadomo, za najemcami zwykle idą inwestorzy – komentuje Adrian Karczewicz.

Dlaczego nie Polacy?

Zdaniem ekspertów istnieje wiele czynników utrudniających polskim podmiotom działalność na rynku transakcji inwestycyjnych w nieruchomości. Największą barierą jest dla nich zebranie odpowiedniego kapitału. – Rodzimym inwestorom, którzy z uwagi na uwarunkowania historyczne od początku zmian ustrojowych zmagali się z niedostatkiem kapitału, łatwiej nabyć dowolny pakiet akcji spółki publicznej lub mieszkanie czy lokal na wynajem niż biurowiec o wartości nie mniejszej niż kilkanaście milionów euro – tłumaczy Radosław Świątkowski.

Eksperci przypominają, że przełomem mogło – ale nie się stało – utworzenie otwartych funduszy emerytalnych (OFE). Na świecie OFE zwyczajowo inwestują znaczącą część swoich portfeli w nieruchomości komercyjne przynoszące stały dochód (czego przykładem jest choćby aktywność niemieckich instytucji na polskim rynku). Panuje jednak opinia, że polskie OFE tworzono z udziałem kadr związanych wyłącznie z tradycyjnymi klasami aktywów, a inwestycje w nieruchomości zostały prawnie zabronione (bezpośrednie) lub znacząco ograniczone przez przepisy (choćby zakaz pobierania przez OFE opłat od kwot inwestowanych w inne fundusze). Ostatnie zmiany, odbierające OFE możliwość lokowania kapitału w obligacjach skarbowych, sprawiły, że poszukują one możliwości inwestowania w inne instrumenty przynoszące stabilne zyski.

Impulsem dla rynku może być powstanie polskich spółek lub funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust). Są to podmioty, które poprzez zwolnienie z podatku CIT – analogicznie do funduszy inwestycyjnych zamkniętych – zachęcają do długoterminowych inwestycji, a poprzez możliwość działania w formie spółki akcyjnej, powoływanej na czas nieokreślony, eliminują wiele wad funduszy zamkniętych tworzonych przez TFI.

– Spółki i fundusze typu REIT w USA i Holandii zostały wprowadzone już w latach 60. XX wieku. Obecnie działają w ponad 20 krajach, między innymi takich jak USA, Holandia, Kanada, Belgia, Francja, Bułgaria, Izrael, Niemcy i Wielka Brytania. Są postrzegane jako efektywna forma finansowania i zarządzania nieruchomościami oraz atrakcyjny i bezpieczny instrument inwestycyjny. W Polsce dopiero trwa dyskusja przed ich wprowadzeniem – wyjaśnia Adrian Karczewicz.

Jego zdaniem tego typu podmioty mają na celu pobudzenie rynku nieruchomości i sprawdzają się w tym zakresie w wielu krajach. – Zainteresowanie budynkami komercyjnymi jest ograniczone przez konieczność odprowadzania podatku dochodowego przez osoby i instytucje prowadzące działalność na rynku nieruchomości oraz posiadające udziały w funduszach. REIT pozwalają uniknąć podwójnego opodatkowania – dodaje Karczewicz.

Zdaniem ekspertów spółki i fundusze typu REIT mogą pozwolić na inwestowanie w nieruchomości nie tyle dla zagranicznych i dużych graczy, którzy bez przeszkód korzystają ze sprawdzonych rozwiązań, ile głównie dla polskich firm, instytucji i obywateli.

– Wprowadzenie polskich REIT pomoże wyrównać szanse polskim inwestorom i stworzy realną szansę na aktywizację akcjonariatu obywatelskiego w jednym z kluczowym obszarów gospodarki – mówi Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju na GPW.

Według niej wprowadzenie polskiego REIT wpłynie korzystnie na rynek nieruchomości komercyjnych poprzez pobudzenie na nim rodzimego kapitału. – Na rozwiązaniu tym może zyskać także cała polska gospodarka, gdyż REIT przyczynią się do powstania nowych miejsc pracy. Jako platforma obrotu chcemy umożliwić wszystkim kategoriom inwestorów lokowanie kapitału w spółki dywidendowe, jakimi będą REIT. Dzięki temu będą mogli czerpać korzyści z dynamicznie rozwijającego się rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych w Polsce. REIT jako instrumenty inwestycyjne o horyzoncie średnio- i długoterminowym będą mogły być również wykorzystywane do oszczędzania na emeryturę – tłumaczy Izabela Olszewska.