Zebraliśmy kapitał, żeby przyspieszyć z inwestycjami

Spółka art.Locum w grudniu pozyskała 20 mln zł z emisji obligacji, które będą notowane na Catalyst. Popyt na papiery był tak duży, że zapisy zostały zredukowane o 45 proc. Zanim zapytam pana o plany związane z wykorzystaniem tego kapitału, chciałbym poprosić o krótkie wprowadzenie: firma działa od ponad 20 lat i często zmienia szyld...

W 2000 r. zaproponowałem prezesowi ówczesnego BRE Banku podjęcie działalności deweloperskiej w ramach grupy bankowej. To się spodobało. BRE Bank zmienił się w mBank, a BRE Locum w mLocum – rozwinęliśmy się w Łodzi, Krakowie, Warszawie, Poznaniu, we Wrocławiu i na Wybrzeżu. Byliśmy naprawdę dużym graczem, w 2006 r. sprzedaliśmy ponad 600 lokali, co plasowało nas bodaj w pierwszej trójce deweloperów.

Strategia bankowej grupy była później raczej taka, żeby działalności deweloperskiej aż tak nie rozwijać. W końcu w 2017 r. mBank zdecydował się sprzedać spółkę – i trafiliśmy pod skrzydła giełdowego wrocławskiego Archicomu, który postawił na ekspansję geograficzną. Od tamtej pory funkcjonowaliśmy jako Archicom Polska. W 2021 r. Archicomem zainteresowało się Echo Investment – ale tylko wrocławską częścią. Dotychczasowi akcjonariusze Archicomu odkupili od niego akcje Archicomu Polska i od 2021 r. jesteśmy niezależną firmą i działamy pod nazwą art.Locum.

W ciągu 24 lat oddaliśmy 44 projekty, zbudowaliśmy ponad 5,7 tys. mieszkań.

Planujemy się dalej rozwijać – stąd przyjęcie programu emisji obligacji o wartości 40 mln zł i uplasowanie pierwszej transzy – 20 mln zł. Program obowiązuje do końca 2024 r., emisje kolejnych serii będą zależeć od tego, jaki będzie rynek, ile projektów uda nam się wprowadzić do oferty.

Ile mieszkań sprzedaliście w 2023 r. i jakie są plany rozwoju?

W 2023 r. sprzedaliśmy około 100 mieszkań.

Żeby lepiej zobrazować sytuację cofnijmy się do 2021 r. Wtedy sprzedaliśmy 436 lokali – praktycznie całą ofertę. W 2022 r. nie mieliśmy projektów, które miały gotowe pozwolenia na budowę i praktycznie nie mieliśmy czym handlować. Staraliśmy się odbudować ofertę, ale moment był bardzo niekorzystny: skoczyła inflacja, Rosja najechała Ukrainę, sprzedaż mieszkań się skurczyła.

Dopiero zapowiedź programu dotowanych kredytów spowodowała, że zainteresowanie mieszkaniami wzrosło. Podaż w tych początkowych miesiącach nie wzrosła tak bardzo, przede wszystkim dlatego, że mali deweloperzy mieli ograniczony dostęp do finansowania, banki bardzo usztywniły swoje podejście. Proszę zwrócić uwagę, jak mało inwestycji było rozpoczynanych w mniejszych miejscowościach.

Sytuacja jest trochę podobna do tej sprzed roku. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się skończył i wsparcia państwa już nie ma – nowy program został zapowiedziany i ma wejść w życie w wakacje. Jak ocenia pan koniunkturę?

Po pierwsze, stopa referencyjna jest o 1 pkt proc. niższa niż rok wcześniej i wynosi 5,75 proc., co powoduje, że będzie trochę więcej klientów na zwykły kredyt hipoteczny. Po drugie, może wrócić większe zainteresowanie nabywców inwestycyjnych – lokaty w tej chwili dają 4–5 proc. rocznie, w związku z tym inwestycja w nieruchomości będzie wydawała się atrakcyjniejsza. Dopóki nowy wspierany kredyt nie wejdzie, dopóty sprzedaż mieszkań pewnie się obniży, ale myślę, że sytuacja nie będzie tak zła, jak I kwartał ubiegłego roku.

To, co mocniej przełoży się na sprzedaż mieszkań, to obniżka stóp procentowych: to spowoduje, że więcej już będzie tego kredytu niewspomaganego.

Z jaką ofertą weszliście w 2024 r.? Jaki cel stawiacie sobie w tym roku?

W tym roku kończymy 310 mieszkań, z tego 160 w Łodzi, prawie 90 w Poznaniu i 80 nad morzem w Stegnie. Na pewno uruchomimy kolejny etap w Poznaniu na 170 mieszkań i dwa projekty w Łodzi na 240 lokali. Ponadto mamy 500 dodatkowych mieszkań w projektach, gdzie oczekujemy na pozwolenia na budowę.

Plany są ambitne, bank ziemi umożliwia nam budowę prawie 4 tys. mieszkań. Będziemy dostosowywać produkcję do rynku.

Dla jakiego klienta budujecie?

Nasz podstawowy klient to nabywca mieszkań z segmentu popularnego, najlepiej pasujących do programów wsparcia – szczególnie w Łodzi i Poznaniu. W 2023 r. 70 proc. sprzedaży to były umowy z beneficjentami „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

W Krakowie wszystkie nowe projekty na rynku mieszkaniowym to podwyższonym segment – i tak też sami budujemy.

Projekt w Stegnie kierujecie raczej stricte do inwestorów...

Tak, to jest produkt typowo inwestycyjny – lokale wakacyjne dla wymagającego klienta – tu nawet sprzedawaliśmy początkowo lokale dopiero po wybudowaniu.

2023 rok, ze względu na alternatywne możliwości inwestycyjne, był dla tego typu budownictwa niezbyt sprzyjający, ale myślę, że ten rok będzie już lepszy. Jak wspominałem, nasze projekty nadmorskie są położone w bardzo dobrych lokalizacjach, potencjał zabudowy pierwszej linii brzegowej jest już mocno ograniczony. Mamy w planie kolejne apartamenty w Stegnie.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” obwiniany jest o wywindowanie cen mieszkań w 2023 r.

Sytuacja wygląda różnie w poszczególnych aglomeracjach. W Warszawie, Krakowie czy Trójmieście nierównowaga podaży i popytu jest bardzo duża – i tu wzrost cen był największy. Z kolei w Łodzi liczba mieszkań wprowadzonych do oferty była większa niż sprzedanych, mamy tu obecnie ofertę ustępującą jedynie Warszawie. Ceny wzrosły tu o 14–15 proc., a średnioroczna inflacja wyniosła 11,5 proc., więc trudno powiedzieć, by to były wzrosty bardzo duże.

To, co wpływa na ceny, to koszty wykonawstwa, szczególnie robocizny. Ceny gruntów nie spadają, tylko rosną. Jednak rzeczywiście nierównowaga podaży i popytu ciągnie mocno ceny w górę. Duża tu rola samorządów, które wydają pozwolenia.

Czy macie własne generalne wykonawstwo?

W Łodzi staramy się budować w formule własnego generalnego wykonawcy, a w innych aglomeracjach pracujemy z zewnętrznymi firmami. Nie mieliśmy ostatnio dużego ofertowania, dopiero rozpoczynamy rozmowy o nowej inwestycji w Łodzi.

Generalnie sytuacja na rynku budowlanym się unormowała i premia za ryzyko jest w tej chwili kalkulowana przez wykonawców na niższych poziomach. Wcześniej było dużo zmiennych – w związku z załamaniem się łańcuchów dostaw z powodu pandemii i wojny. W tej chwili raczej nie ma problemu z materiałami budowlanymi. W dalszym ciągu jest problem z rękami do pracy.