Kosztowny brak równowagi w mieszkaniówce

Ostatni kwartał 2023 r. wypadł solidnie pod względem sprzedaży i bardzo dobrze pod względem podaży, mimo słabszego grudnia. Ten rok może upłynąć również pod znakiem braku rynkowej równowagi i... dalszych podwyżek cen.

Publikacja: 15.01.2024 03:00

W siedmiu największych aglomeracjach w grudniu deweloperzy sprzedali 4,4 tys. mieszkań

W siedmiu największych aglomeracjach w grudniu deweloperzy sprzedali 4,4 tys. mieszkań

Foto: Adobe Stock

W siedmiu największych aglomeracjach w grudniu deweloperzy sprzedali 4,4 tys. mieszkań, a wprowadzili do oferty 3,8 tys. – wynika z szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to ponowne schłodzenie względem poprzednich dwóch miesięcy. Należy jednak brać poprawkę na okres świąteczny. Cały IV kwartał wyróżnia się tym, że chociaż sprzedaż wobec III kwartału była niższa o 6 proc. i wyniosła 14,4 tys. lokali, to pod względem inwestycyjnym był to najlepszy okres 2023 r.: do oferty weszło 15,5 tys. mieszkań, o 37 proc. więcej kwartał do kwartału – dzięki eksplozji aktywności w październiku i listopadzie.

Czytaj więcej

Czy deweloperzy będą mieli co sprzedawać na supertani kredyt

W skali całego roku nierównowaga bije jednak po oczach. Przy ponad 54 tys. sprzedanych lokali deweloperzy wprowadzili na rynek niecałe 44 tys. W efekcie oferta na koniec 2023 r. stopniała do 39 tys. lokali – to o 19 proc. mniej niż rok wcześniej. Na tym tle wyjątkiem jest Łódź, gdzie deweloperzy w skali roku więcej wprowadzili niż sprzedali.

Najwięcej mieszkań sprzedano w Warszawie – 17,8 tys., Krakowie – 9,4 tys., Trójmieście – 8,2 tys. i we Wrocławiu – 7,8 tys. W Poznaniu było to 4,8 tys., Łodzi 4,1 tys., a w Katowicach 2,4 tys. Eksperci Otodom Analytics zwracają uwagę na szybki rozwój Lublina, gdzie sprzedano ponad 2 tys. mieszkań, a także na Białystok, Bydgoszcz i Rzeszów ze sprzedażą rzędu 1,5–2 tys. Lublin poziomem średnich cen zbliżających się do 11 tys. zł za mkw. prześcignął Łódź.

Mieszkania są coraz droższe

Biorąc pod uwagę niedopasowanie popytu i podaży, a także inflację, ceny ofertowe mieszkań wspięły się na nowe rekordy – w Warszawie do 16,4 tys. zł za mkw. Najmocniej, bo o 26 proc., ceny poszły w górę w Gdańsku.

Jak podkreślają eksperci Otodom Analytics, w 2023 r. sprzedaż wzrosła o 45 proc. rok do roku, jednak mimo zwiększonego popytu deweloperzy nie zwiększyli istotnie podaży. Liczba lokali wprowadzonych do oferty była o 4 proc. mniejsza niż w 2022 r. sparaliżowanym przecież zapaścią rynku kredytów hipotecznych. Dopiero jesienią firmy wyraźnie przyspieszyły z budowaniem – tymczasem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” został zakończony z początkiem 2024 r. z powodu wyczerpania budżetu, a prace nad następcą dopiero ruszyły.

Czytaj więcej

„Bezpieczny kredyt 2%” króluje w mieszkaniówce

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics, kredyt „Na start” może być ponownie inicjatywą, która wesprze popyt bez zadbania o podaż, co w realiach niskiej oferty i wysokich cen skończy się kolejnymi podwyżkami. Jej zdaniem, wzrost aktywności deweloperów w końcówce roku nie wynikał wcale z wiary w stabilność rynku – po prostu dzięki wyraźnemu wzrostowi cen na rynku wzrosła opłacalność wybranych, odłożonych wcześniej na półkę projektów.

Ceny nie mogą rosnąć w nieskończoność

– Ceny wprawdzie nie mogą zwyżkować w nieskończoność, ale wciąż rosnące wynagrodzenia oddalają moment, w którym popyt powie „dość”. Dlatego dalszy wzrost wydaje się – po ogłoszeniu kolejnego systemu dopłat – nieuniknionym scenariuszem – mówi Kuniewicz. – Zakup mieszkania w Polsce jest w dużej mierze uzależniony od możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ale czy zakup musi być jedyną formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych? I czy metodą na zwiększenie dostępności mieszkań musi być to, żebyśmy się wszyscy na te zakupy zrzucali, płacąc podatki?

Kuniewicz zaznacza, że potrzebny jest kompleksowy program mieszkaniowy, a nie kredytowy, jakim był „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i którym ma być „Mieszkanie na start”. – Nie mam najmniejszych wątpliwości, że na rynek mieszkaniowy w Polsce trzeba przestać patrzeć globalnie. Nie ma jednej recepty dla wszystkich miast razem wziętych, bo nie ma jednolitego rynku. Problemy mieszkaniowe trzeba rozwiązywać w ścisłej współpracy z poszczególnymi samorządami. Na pewno trzeba przyspieszyć procedurę uzyskiwania pozwoleń na budowę, trzeba sprawdzić, jakie tereny w miastach można uwolnić np. przez dopuszczenie rozbiórek i wyburzeń. W wielu przypadkach trzeba wyprostować stan prawny nieruchomości. Trzeba działać na wielu polach, by równoważyć rynek – podkreśla Kuniewicz.

W siedmiu największych aglomeracjach w grudniu deweloperzy sprzedali 4,4 tys. mieszkań, a wprowadzili do oferty 3,8 tys. – wynika z szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to ponowne schłodzenie względem poprzednich dwóch miesięcy. Należy jednak brać poprawkę na okres świąteczny. Cały IV kwartał wyróżnia się tym, że chociaż sprzedaż wobec III kwartału była niższa o 6 proc. i wyniosła 14,4 tys. lokali, to pod względem inwestycyjnym był to najlepszy okres 2023 r.: do oferty weszło 15,5 tys. mieszkań, o 37 proc. więcej kwartał do kwartału – dzięki eksplozji aktywności w październiku i listopadzie.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Co czeka zarządców budynków w regulacjach elektromobilności?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu