REIT-y chwytają wiatr w żagle

Presja na notowania REIT-ów na światowych giełdach powinna w ciągu najbliższych miesięcy zmniejszać się, a może nawet zniknąć – ocenia członek zarządu Mount TFI.

Publikacja: 21.12.2023 21:01

REIT-y chwytają wiatr w żagle

Foto: mat. pras.

W 2022 r. mieliśmy do czynienia z największą od czasów globalnego kryzysu finansowego wyprzedażą na rynkach REIT. Global REIT Index stracił na wartości niemal 30 proc., a niektóre z segmentów – jak niemieckie mieszkania czy logistyka w Europie – nawet połowę.

Powodem był silny – co do skali i tempa – wzrost stóp procentowych, który rodził obawy o zwiększenie kosztów finansowania (kluczowych dla segmentu), stagnację na rynku transakcyjnym, a także relatywną atrakcyjność dywidend wypłacanych przez REIT-y.

Z kolei 2023 r. zdaje się upływać pod znakiem obserwacji faktycznych skutków zacieśniania polityki monetarnej. Po wynikach za pierwsze trzy kwartały jasnym stało się, że obawy inwestorów o kondycję REIT-ów nie znalazły potwierdzenia w rzeczywistości. Zyski liczone jako FFO (funds from operations – red.) osiągają historyczne szczyty. Po niezwykle udanym sezonie wyników za III kwartał Global REIT Index wzrósł w listopadzie o 10 proc. i jest bliski powtórzenia tego wyniku także w grudniu.

Z czego to wynika? Przede wszystkim koszty obsługi zadłużenia nie urosły tak bardzo, jak wydawało się jeszcze przed rokiem. Menedżerowie świadomie nie emitowali nowego długu, jeśli nie było takiej potrzeby. Mieliśmy do czynienia z najmniejszą liczbą emisji, odkąd prowadzone są statystyki. Korzystali z preferencyjnego, bardzo taniego jak na dzisiejsze standardy finansowania, opartego na stałej stopie, które zostało zaciągnięte jeszcze przed 2022 r.

Co więcej, w zasadzie niemal w każdym segmencie nieruchomości wzrosły czynsze. W niektórych sektorach – jak np. logistyka czy data centers – ten wzrost był wyższy od wskaźnika inflacji. Rosnące czynsze pozwoliły skompensować z nawiązką droższy kredyt – jeśli już był zaciągany.

O ile również na szerokich rynkach nieruchomości wolumeny transakcyjne istotnie tąpnęły, o tyle REIT-y były w stanie efektywnie zarządzać portfelem. Według NAREIT tylko w III kwartale 2023 r. amerykańskie REIT-y dokonały nabyć netto o wartości 20 mld dolarów, ponaddwukrotnie więcej niż średnia z lat 2016–2020.

Z naszych obserwacji wynika również, że REIT-y po obu stronach Atlantyku były w stanie sprzedawać posiadane nieruchomości właściwie po wartości księgowej, a więc często 30–40 proc. drożej, niż implikowałaby to cena ich akcji.

Ostatni rok był czasem, kiedy REIT-y udowodniły inwestorom, że są w stanie dobrze znieść zawirowania rynkowe. Na poziomie wyników spółek spodziewana presja po prostu się nie zmaterializowała.

Te same siły, które spowodowały wyprzedaże w 2022 r., będą natomiast w mojej ocenie zwrócone w przeciwnym kierunku w najbliższych miesiącach. Kluczowa jest w tym zakresie oczywiście perspektywa obniżek stóp procentowych w najważniejszych gospodarkach świata.

W naszej ocenie będzie to bezpośrednio oddziaływać na wspomniane już czynniki: ułatwiony zostanie dostęp do tańszego finansowania dłużnego, pobudzi się rynek transakcyjny i wreszcie – zwiększy się relatywna atrakcyjność stopy dywidendy REIT-ów wobec obligacji skarbowych.

Powyższe wnioskowanie znajduje potwierdzenie w ilości pieniądza na omawianym rynku. Widzimy pierwsze napływy netto do funduszy inwestujących w REIT-y w skali globalnej. Do szczytowych poziomów indeksów REIT z 2021 r. pozostaje jednak wciąż niemal 40 proc., zaś do zamknięcia luki do wartości księgowej – około 30 proc.

Oczywiście tempo nadrabiania zaległości będzie zróżnicowane w zależności od segmentu. Obserwujemy wciąż słaby sentyment wobec amerykańskich biur czy formatów bardziej procyklicznych, jak magazyny samoobsługowe (self-storage). Ponadto widzimy duży potencjał w REIT-ach inwestujących w logistykę czy niektóre formaty mieszkaniowe. Historia pokazuje, że z perspektywy inwestora dobór odpowiedniego sektora ma duże znaczenie – rozpiętości stóp zwrotu pomiędzy najlepszym a najgorszym segmentem często dochodzą do kilkudziesięciu procent w skali roku.

Ta obserwacja jest również ważna w kontekście dyskusji o REIT-ach w Polsce. W naszej ocenie to właśnie różnorodność jest najbardziej atrakcyjną cechą rynku REIT. Inwestor może zyskać ekspozycję na sektory, które byłyby dla niego niedostępne, jak parki logistyczne, hotele czy centra danych, nie zaś na mieszkania, które prawdopodobnie i tak już ma, tyle że fizycznie.

W wielu krajach rozwiniętych, jak Stany Zjednoczone, Australia czy Japonia, REIT-y są popularnym narzędziem do długoterminowego oszczędzania, zwłaszcza na emeryturę.

Nowa większość parlamentarna daje po raz kolejny nadzieję, że REIT-y wreszcie otrzymają ramy prawne również w Polsce. To pozwoliłoby Polakom dywersyfikować swoje oszczędności także o nieruchomości komercyjne, w sprawdzonej, przejrzystej i prostej formule. Jest olbrzymim paradoksem, że na galeriach handlowych, biurowcach czy magazynach w Polsce zarabiają niemieccy emeryci, amerykańskie uczelnie czy nawet instytucje państwowe z krajów zachodnich.

Po dwóch nieudanych podejściach do wprowadzenia legislacji REIT w naszym kraju mamy nadzieję, że powiedzenie „do trzech razy sztuka” znajdzie swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości. Mocno kibicujemy temu pomysłowi.

—Autor jest członkiem zarządu Mount TFI, zarządza m.in. funduszem Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ

Nieruchomości
Rynek mieszkań poszukuje równowagi
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości
Czas na powrót REIT-ów
Nieruchomości komercyjne
Stabilizacja po latach boomu
Nieruchomości
Magazyny samoobsługowe na celowniku
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Rynek nieruchomości
W mieszkaniówce przedwiośnie