W 2022 r. mieliśmy do czynienia z największą od czasów globalnego kryzysu finansowego wyprzedażą na rynkach REIT. Global REIT Index stracił na wartości niemal 30 proc., a niektóre z segmentów – jak niemieckie mieszkania czy logistyka w Europie – nawet połowę.
Powodem był silny – co do skali i tempa – wzrost stóp procentowych, który rodził obawy o zwiększenie kosztów finansowania (kluczowych dla segmentu), stagnację na rynku transakcyjnym, a także relatywną atrakcyjność dywidend wypłacanych przez REIT-y.
Z kolei 2023 r. zdaje się upływać pod znakiem obserwacji faktycznych skutków zacieśniania polityki monetarnej. Po wynikach za pierwsze trzy kwartały jasnym stało się, że obawy inwestorów o kondycję REIT-ów nie znalazły potwierdzenia w rzeczywistości. Zyski liczone jako FFO (funds from operations – red.) osiągają historyczne szczyty. Po niezwykle udanym sezonie wyników za III kwartał Global REIT Index wzrósł w listopadzie o 10 proc. i jest bliski powtórzenia tego wyniku także w grudniu.
Z czego to wynika? Przede wszystkim koszty obsługi zadłużenia nie urosły tak bardzo, jak wydawało się jeszcze przed rokiem. Menedżerowie świadomie nie emitowali nowego długu, jeśli nie było takiej potrzeby. Mieliśmy do czynienia z najmniejszą liczbą emisji, odkąd prowadzone są statystyki. Korzystali z preferencyjnego, bardzo taniego jak na dzisiejsze standardy finansowania, opartego na stałej stopie, które zostało zaciągnięte jeszcze przed 2022 r.
Co więcej, w zasadzie niemal w każdym segmencie nieruchomości wzrosły czynsze. W niektórych sektorach – jak np. logistyka czy data centers – ten wzrost był wyższy od wskaźnika inflacji. Rosnące czynsze pozwoliły skompensować z nawiązką droższy kredyt – jeśli już był zaciągany.
