Stabilizacja po latach boomu

Na koniec I połowy br. zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły poziom 30 mln mkw., co plasuje nasz rynek za Niemcami i Francją. Jak szacuje firma Colliers, deweloperzy w tym czasie oddali 2,6 mln mkw. (w tym w I kwartale ustanowili rekord, oddając 1,9 mln mkw.), a na koniec czerwca w budowie było 2,1 mln mkw., z czego prawie 60 proc. to obiekty spekulacyjne, a więc stawiane bez uprzedniego pozyskania najemcy, przy czym tylko 39 proc. magazynów w budowie jest wynajęte.

Popyt wyraźnie się zmniejszył: w I półroczu sięgnął 2,3 mln mkw., o aż 1,5 mln mkw. mniej rok do roku, w tym 40 proc. to renegocjacje umów (wobec 31 proc. rok wcześniej).

Wzrost podaży i spadek popytu poskutowały wzrostem wskaźnika powierzchni niewynajętej z 3,2 do 6,6 proc. Mimo wszystko czynsze dalej rosły, po skoku w 2022 r.

Jak zaznaczają eksperci Colliers, rynek stabilizuje się po intensywnych wzrostach obserwowanych po wybuchu pandemii, a Polsce sprzyjają trendy takie jak nearshoring (przenoszenie produkcji z Azji do Europy) czy wzmacnianie wschodniej flanki NATO.

Eksperci Cushman & Wakefield również oceniają, że rynek zmierza w kierunku względnej równowagi, a perspektywy popytu w średnim terminie są optymistyczne ze względu na oczekiwane ożywienie nastrojów konsumenckich, dalszy rozwój branży logistycznej obsługującej rynek e-commerce oraz rosnący trend nearshoringu.

Dwa silniki

– Rynek transakcji magazynowo-logistycznych przeżywający swój rozkwit w okresie pandemii, począwszy od 2022 r. napotkał spowolnienie spowodowane różnymi czynnikami makroekonomicznymi, w tym zwiększonymi kosztami finansowania oraz rosnącą inflacją, skutkującą m.in. wzrostem cen materiałów budowlanych. Spowolnienie to dotknęło jednak wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, a rynek transakcji magazynowo-logistycznych pozostaje najaktywniejszy zarówno pod kątem popytu ze strony najemców, jak i pod kątem aktywności inwestorów – mówi Kamil Król, associate w kancelarii Wolf Theiss.

Przyznaje, że rynek magazynowy stoi przed wieloma wyzwaniami, jeśli chodzi o najbliższą przyszłość. W ujęciu makro w 2024 r. będą to wciąż napięcia geopolityczne między krajami chociażby w kwestii optymalizacji łańcuchów dostaw, jak i kwestie makroekonomiczne (inflacja, koszty finansowania).

Popyt na magazyny będzie napędzany przez przenoszenie produkcji do Europy, ale i e-commerce będzie ważnym źródłem najemców

mat.pras.

– Dziś już wiadomo, że gros podmiotów zorientowanych do niedawna na kierunki dalekowschodnie dąży do skracania łańcuchów dostaw i z większym niż dawniej zainteresowaniem zwraca uwagę na lokalizacje w Europie, w tym w jej środkowo-wschodniej części – mówi Kamil Król. – Czarnym łabędziem dla rynku mogą ponadto okazać się planowane, wielomiliardowe inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy. Zapotrzebowanie na te kluczowe z punktu widzenia bezpieczeństwa gospodarczego Europy elementy zdaniem niektórych będzie skutkowało także zwiększeniem zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Naturalnym beneficjentem trendów wydaje się Polska jako kraj znajdujący się w centrum Europy na skrzyżowaniu kluczowych szlaków handlowych. Rozwinięta infrastruktura, bliskość krajów Europy Zachodniej z potężnym rynkiem zbytu, jak również łagodny, umiarkowany klimat, będą przemawiać na korzyść naszego kraju w przyciąganiu inwestycji w najbliższych latach – dodaje.

Zdaniem eksperta nie będzie się to jednak wiązało z powstawaniem nowych lokalizacji logistycznych. Nadal prym wieść będą tradycyjne, doskonale skomunikowane zagłębia w południowo-zachodniej i północnej części kraju, magazyny zlokalizowane w granicach miast (tzw. last mile), jak również te związane z kluczowymi inwestycjami (przede wszystkim CPK).

Jak będzie pracować drugi silnik popytu na magazyny, czyli e-commerce? – W 2024 i następnych latach z pewnością będziemy również obserwować wzrost sprzedaży w sektorze e-commerce. Wydaje się, że pandemia na stałe zmieniła nawyki zakupowe konsumentów, którzy w coraz większym stopniu korzystają z zakupów w wirtualnym świecie. Już dzisiaj przewiduje się wzrost sprzedaży internetowej średnio o kilkanaście procent rocznie. Stały wzrost spowoduje naturalnie zapotrzebowanie na powierzchnię zwłaszcza tę zlokalizowaną najbliżej końcowego odbiorcy, a więc w pobliżu aglomeracji – mówi associate w kancelarii Wolf Theiss.

Fundusze czekają

Jak szacuje firma Walter Hertz, w I połowie br. fundusze ulokowały w magazynach w Polsce 430 mln euro, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej.

Grzegorz Skowroński, partner w Wolf Theiss spodziewa się, że w całym 2023 r. ta wartość transakcji magazynowych będzie prawdopodobnie niższa niż w ubiegłym (2 mld euro), przy czym największą niepewnością jest wskazanie momentu odbicia.

– Począwszy od zeszłego roku, obserwowaliśmy ochłodzenie rozgrzanego od 2020 r. do czerwoności rynku magazynowego. O ile wojna w Ukrainie nie miała bezpośredniego i trwałego wpływu na sektor w Europie Środkowo-Wschodniej, o tyle pierwsze jej miesiące skutkowały odwróceniem części inwestorów od projektów w regionie, zwłaszcza tych z Europy Zachodniej oraz Ameryki Północnej – mówi Skowroński.

Ale to nie sama wojna spowodowała spowolnienie transakcji. Zdecydowanie większy wpływ na krytyczną ocenę rynku przez inwestorów mają zwiększone koszty finansowania oraz rosnąca inflacja, która negatywnie wpłynęła m.in. na koszty deweloperskie.

– Te czynniki skutkowały zmniejszeniem się w 2022 r. liczby nowych inwestycji, rynek stał się bardziej zachowawczy: dotychczasowi inwestorzy skupili się na zachowaniu istniejących portfeli w oczekiwaniu na stabilizację, zawieszając niejednokrotnie plany dalszej ekspansji. Trend ten jest widoczny zwłaszcza wśród dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy niejednokrotnie przyjęli strategię wyczekiwania na poprawę na rynku. Zwiększone koszty finansowania w sposób naturalny wyeliminowały również niektórych graczy (także nieinstytucjonalnych) opierających swoje inwestycje na finansowaniu dłużnym. W sposób istotny ograniczyło to zwłaszcza liczbę projektów spekulacyjnych oraz transakcji typu tzw. forward sale. Sytuacja ta doprowadziła jednocześnie do postępującej korekty cenowej projektów, tj. postępującego spadku cen transakcyjnych nieruchomości magazynowo-logistycznych, co jeszcze bardziej spotęgowało apatię inwestorów, którzy wstrzymują się z zakupami do czasu osiągnięcia cenowego dołka przez projekty. Wszystkie te czynniki spowodowały spadek płynności transakcyjnej projektów przejawiającej się tym, że część inwestorów nie jest zainteresowana nawet najbardziej „zdrowymi” obiektami w obawie, że nie będą w stanie korzystnie sprzedać projektu w przyszłości mimo posiadania przez niego topowych parametrów – dodaje.

Zaznacza, że ten stan w dużej mierze utrzymuje się w tym roku, a największą niewiadomą jest dalszy rozwój sytuacji.