Nasze biurowce są atrakcyjne dla inwestorów

Wielu klientów pyta nas o biura, które będziemy oddawać w 2027–2028 r. – mówi Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. sprzedaży i najmu w spółce biurowej Skanska w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Publikacja: 03.08.2023 21:07

Nasze biurowce są atrakcyjne dla inwestorów

Foto: Mat.prasowe

Proszę powiedzieć z ręką na sercu: nowe biurowce są potrzebne?

Zdecydowanie tak. Pandemia uwypukliła zasadniczą kwestię: nie ma uniwersalnego sposobu pracy. Narzędzia, jakie są nam potrzebne, zależą od jej rodzaju i charakteru. Ważne np., czy pracujemy w zespołach. Naszych klientów pytamy o rodzaj prowadzonych w biurze operacji. Czy jest to centrala, czy biuro sprzedaży, czy np. serwis. Mocno związane z biurem są operacje bankowe, podczas gdy np. firmy IT mogą pracować zdalnie, choć i one potrzebują ciekawie zaaranżowanego biura, żeby pracownicy mogli się spotkać.

Jednym z najważniejszych narzędzi dla firmy, dla jej pracowników, jest miejsce, z którym mogą się identyfikować, gdzie mogą się zobaczyć, gdzie mogą wykonać konkretne zadania.

Są pracownicy, którzy do biura zaglądają stosunkowo rzadko. Wpadają, żeby popracować zespołowo, żeby uczestniczyć w burzy mózgów, żeby porozmawiać z kolegami. A potem się rozjeżdżają do pracy z klientami. To zresztą nic nowego, tak było przed pandemią.

Ale są też zadania, które muszą być wykonywane w biurze. To m.in. zadania kreatywne, które wymagają interakcji z innymi pracownikami. Część osób przyjeżdża do biura, bo w domu nie ma warunków do pracy. Dziś biuro jest do pewnego stopnia wyborem, a do pewnego stopnia potrzebą. Pozwala realizować priorytety biznesowe, pozwala być jak najbardziej efektywnym.

W dobie pracy hybrydowej biuro jest magnesem na talenty? Skoro jesteśmy w biurze raz–dwa razy w tygodniu, to może nie musi być już tak atrakcyjne?

Jest odwrotnie. Biuro ma przyciągać pracowników, to kluczowy element walki o talenty, co pandemia jeszcze wzmocniła. Kiedyś wystarczyło, że biuro jest designersko zaprojektowane. Fajne meble, fajne kolory, bilard, żeby pracownicy mogli wstać od biurka i odpocząć.

Dziś biuro musi nam oferować to, czego nie mamy w domu. To technologie, serwisy, miejsca do pracy zespołowej, do pracy w skupieniu, miejsca do relaksu. Prawdziwego kontaktu i pełnego komfortu rozmowy nie dadzą nam żadne Teamsy, żadne Zoomy. Platformy nie są niezawodne, przerywają, opóźniają, ale co najważniejsze – nie są w stanie przekazać wszystkich naszych emocji. Na odległość nie da się poklepać kolegi po ramieniu. Całkowicie zdalna praca obniża też lojalność pracowników. Nie są w stanie w pełni identyfikować się z firmą.

Biuro jako takie jest więc potrzebne. Ale czy jest miejsce na nowe biurowce? Może wystarczą te, które już stoją? W wielu hula wiatr.

Tu musimy wejść w strukturę rynku. Polskie biurowce są stosunkowo młode. Nasz rynek zaczął się rozwijać pod koniec lat 80. i na początku lat 90. Zdecydowanie przyspieszył po roku 2000. Większość biurowców jest z tego właśnie okresu. Najważniejsza jest lokalizacja biurowca i sposób, w jaki możemy do niego dotrzeć. Tak jest na całym świecie, nie tylko w Polsce. Centralnie położone budynki, zaawansowane technicznie, świetnie wykończone, z odpowiednim miksem usług w samym budynku albo wokół niego, będą przyciągały 80 proc. uwagi. Biura poza centrum, gorzej skomunikowane, w zakorkowanych miejscach, do których nie można dojechać komunikacją publiczną, muszą znaleźć sposób na przetrwanie.

Podobne wyzwania stoją przed właścicielami starych budynków, które nie spełniają standardów technicznych, których nie da się elastycznie modyfikować zgodnie z oczekiwaniami najemców. Takie biurowce muszą się albo modernizować, albo przekształcić w inne funkcje.

Starsze budynki mogą dotrzymać kroku tym najnowocześniejszym? Do każdego biurowca da się wprowadzić zaawansowane technologie?

Nawet starsze budynki, jeśli tylko mają świetne adresy, które oferują wiele usług, cieszą się powodzeniem. Nowoczesne technologie da się wprowadzić do każdego biurowca, ale może to być dużo bardziej kosztowne niż wybudowanie biurowca od podstaw.

Biurowiec składa się głównie z betonu, stali i szkła. Sama struktura jest długowieczna. Gruntownej, kosztownej modernizacji wymagają aranżacje, fasada (ważne, jak przepuszcza światło, ciepło), systemy klimatyzacji, wentylacji. Rynek idzie jednak w tym kierunku, bo dobrych lokalizacji, dobrych działek, jest coraz mniej. I te budynki, które już tam stoją, będą nadal przyciągały najemców, pod warunkiem, że zostaną zmodernizowane i przystosowane do dzisiejszych wymagań i sposobu pracy.
Kiedyś jednak dojdziemy do punktu, gdy biurowców będzie się budowało coraz mniej. Będziemy mieć rynek transformacji istniejących budynków.

Jak blisko tego punktu jesteśmy?

To nie jest perspektywa najbliższych trzech – pięciu lat. Ale w ciągu dziesięciu pewnie zbliżymy się do tego punktu.

Mówimy tylko o rynku warszawskim czy także o rynkach regionalnych?

Rynki regionalne mają inną dynamikę, są nakręcane przez centra usług wspólnych. Także na tych rynkach kluczowa jest lokalizacja, ale pamiętajmy, że w wielu miastach nie ma jasno zdefiniowanych centrów biznesowych. Popularność biurowca zależy od tego, jak jest skomunikowany, jakie są wokół niego usługi. 

Jeśli weźmiemy pod uwagę Wrocław, Kraków, Poznań, to widać rysujący się trend budowania biurowców blisko Starego Miasta. Przykładem może być nasz Nowy Rynek w Poznaniu, wieloetapowa inwestycja na ponad 100 tys. mkw. Wybudowaliśmy cztery budynki z pięciu. Trzy z nich są w pełni wynajęte, jesteśmy na finiszu komercjalizacji najnowszego.

W podobnej staromiejskiej lokalizacji powstał nasz Nowy Targ we Wrocławiu – wynajęty budynek został już jakiś czas temu sprzedany. Kolejny przykład to nasze biurowce w Krakowie – np. High5ive. Wszystkie te kompleksy z dużą ilością usług są świetnie położone, świetnie skomunikowane.

Jak będzie wyglądać biuro przyszłości?

To biuro łatwo adaptowalne w zależności od zmieniających się potrzeb firmy – i to nie w ciągu lat, ale miesięcy czy nawet tygodni. To kwestia tzw. elastycznego fit-outu. Jeśli trzeba, to robimy spotkanie dla wszystkich pracowników, ściągając 300 – 400 osób. Taką powierzchnię możemy zaaranżować szybko i łatwo. Możemy organizować konferencje, możemy organizować spotkania. W salach konferencyjnych możemy zaaranżować stanowiska pracy. Biuro przyszłości ma świetne technologie, pozwala pracować w inteligentny sposób, dostosowuje się do liczby osób na danej powierzchni. To biuro, które zużywa mało energii.

Po to, by przyciągnąć młodych ludzi, w wielu firmach – jeszcze przed pandemią – stworzono stanowisko Chief Happiness Officer. Chodziło o to, by dać pracownikom poczucie, że są wyjątkowi. Dziś wyjątkowy jest każdy pracownik. Rola osoby, która zarządza transformacją powierzchni biurowej, jej atrakcyjnością, będzie coraz ważniejsza.

Czy wystrój biur, fit-outy, które są coraz droższe, trzeba zmieniać dla każdego nowego najemcy? To szalenie nieekonomiczne i nieekologiczne.

Wszystko jest kwestią jakości. Dobrej jakości meble i materiały wykończeniowe starzeją się wolniej i lepiej. Biuro musi być przemyślane, dobrze zaprojektowane pod względem funkcjonalności.  Dzięki elastycznej aranżacji powierzchni z wykorzystaniem najlepszych materiałów biuro może służyć kilku cyklom najmu, żeby nie powiedzieć, że będzie ponadczasowe.

Dobrym przykładem są chyba biura flex?

Jeśli są zbudowane z dobrych materiałów, są przemyślane, oferują świetnej jakości wyposażenie, to będą się starzeć wolno.
Skanska ma biura serwisowane Business Link. Właśnie tworzymy kolejne takie powierzchnie. Ostatnio zostały otwarte we Wrocławiu. Niedługo wejdą do warszawskiego budynku Studio. Wykorzystujemy najlepsze materiały, co nie znaczy, że biura te będą ekstrawaganckie. Najlepszy design nie krzyczy, jest stonowany.

Firmy w biurach flex szukają powierzchni na rok, dwa, czasem pięć lat. Doceniają jakość. To m.in. dobrej jakości krzesła, regulowane biurka, dobra akustyka, dostępność usług.

Dziś Skanska buduje biurowce Studio w sąsiedztwo zrewitalizowanej Fabryki Norblina w Warszawie. Co czeka w kolejce?

Przygotowujemy kilka inwestycji, nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo-Wschodniej. Działamy także w Czechach, na Węgrzech i w Rumunii. W każdym z tych krajów mamy spore banki ziemi.

W Warszawie kończymy komercjalizację P180 (inwestycja przy metrze Wilanowska) oraz pierwszego budynku Studio i szykujemy się do startu II etapu tego kompleksu. Mamy też działkę po biurowcu Ilmet, który czeka na wyburzenie. To bardzo wymagająca lokalizacja w ścisłym centrum Warszawy. Jesteśmy odpowiedzialnym deweloperem, budujemy za własne pieniądze, bez kredytów. Musimy być pewni, że rynek jest gotowy na ten projekt. Zgodnie z planem miejscowym budynek, który zastąpi Ilmet, może mieć 200 metrów wysokości – porównywalnie z sąsiednim budynkiem Rondo 1. Mamy też działkę naprzeciwko Ilmetu – po wyburzonym budynku.

Banki ziemi pod biurowce zgromadziliśmy też w miastach regionalnych. Np. w Katowicach mamy dwie działki. Dalej komercjalizujemy łódzką Bramę Miasta i gdański Wave.

Wasze biurowce są przedmiotem rekordowych transakcji.

Największą transakcję zawarliśmy w 2020 r. Grupa PZU wynajęła stołeczny budynek Generation Park Y o powierzchni 47 tys. mkw. W tym roku BNY Mellon wynajął cały 55-metrowy biurowiec w kompleksie Centrum Południe we Wrocławiu. Ostatnie półrocze dla spółki Skanska było najlepsze od paru lat pod względem ilości wynajętej powierzchni w Europie Środkowo-Wschodniej. Już dziś wielu klientów pyta nas o biura, które będziemy oddawać w 2027–2028 r.

Biurowce są nadal atrakcyjnym aktywem?

Oczywiście, że tak. Zainteresowanie inwestorów jest duże. Jest jednak kryterium ceny. Dziś koszty finansowania są wysokie, co ogranicza płynność na rynku inwestycyjnym. Nasze koszty budowy i oczekiwane zwroty z inwestycji nie zawsze idą dziś w parze z kosztami finansowania i zwrotami oczekiwanymi przez inwestorów.

Pracujemy nad dwoma transakcjami. Szczegółów nie mogę jeszcze podać, powiem tylko, że nasze budynki są atrakcyjne dla inwestorów, którzy nie finansują się długiem. Nasz model biznesowy jest taki: budujemy biurowce ze środków własnych, komercjalizujemy je i sprzedajemy.

Czy ESG (Environmental, Social and Corporate Governance, czyli ochrona środowiska, odpowiedzialność społeczna i ład korporacyjny) staje się standardem na rynku biur?

ESG, zrównoważony rozwój, efektywność energetyczna. Waga tych zagadnień rośnie. Gdy wejdzie obowiązkowa taksonomia, raportowanie, najbardziej pożądane przez najemców i inwestorów będą te nieruchomości, które w sposób bezdyskusyjny uwiarygodnią się pod względem spójności z kryteriami ESG. Dla naszej firmy zrównoważone budownictwo to priorytet, to nasze DNA. Bardzo mocno w to wierzymy. Najlepsze standardy skandynawskie staramy się przenieść na inne rynki – czy jest to Europa, czy są to Stany Zjednoczone. Stworzyliśmy zespół Strategic Workplace Advisory, który edukuje klientów i stara się ich przeprowadzić przez tę raportową część ESG.

Jak zweryfikować, czy biurowiec rzeczywiście spełnia wymogi ESG?

Ważne są certyfikaty (LEED, WELL), które potwierdzają, że jest on wybudowany w określony sposób, z poszanowaniem środowiska i fokusem na ludzi – użytkowników biur i lokalnej społeczności. Ale to nie wszystko. Jest jeszcze odpowiedzialność dewelopera. Trzeba wiedzieć np., jak emisja CO2 jest mierzona na etapie budowy, a jak jest uwalniana, kiedy budynek już działa.

Ważne też, czy budynek spełnia społeczne aspekty ESG. Bardzo ważna jest część G (Governance) – jak pracuje się z podwykonawcami, partnerami biznesowymi, czy firma ma kodeks postępowania czy współpracy, jak transparentne są operacje i rozliczenia. To wszystko ma znaczenie z perspektywy raportowania ESG. Wpływa to nie tylko na jakość budynków, ale i jakość relacji, procesów, co podnosi świadomość biznesową i kulturę biznesową w danym miejscu.

Coraz więcej firm, korporacji, zaczyna coraz szczegółowiej analizować budynki pod kątem ESG. Jeszcze bardziej wymagający są inwestorzy, co będzie wpływać na przyszłość rynku inwestycyjnego. 80 proc. inwestorów czy kapitału będzie zainteresowanych 20 proc. całego rynku.

CV

Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży, członek zarządu spółki biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej. Firma realizuje inwestycje w Polsce, Czechach, Rumunii i na Węgrzech. Arkadiusz Rudzki ma 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości. Zdobywał je, pracując dla instytucji finansowych, firm doradczych i funduszy private equity.

Proszę powiedzieć z ręką na sercu: nowe biurowce są potrzebne?

Zdecydowanie tak. Pandemia uwypukliła zasadniczą kwestię: nie ma uniwersalnego sposobu pracy. Narzędzia, jakie są nam potrzebne, zależą od jej rodzaju i charakteru. Ważne np., czy pracujemy w zespołach. Naszych klientów pytamy o rodzaj prowadzonych w biurze operacji. Czy jest to centrala, czy biuro sprzedaży, czy np. serwis. Mocno związane z biurem są operacje bankowe, podczas gdy np. firmy IT mogą pracować zdalnie, choć i one potrzebują ciekawie zaaranżowanego biura, żeby pracownicy mogli się spotkać.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Gdzie jest dużo wolnych biur
Nieruchomości
Wielofunkcyjne inwestycje jak 15-minutowe miasta
Nieruchomości
Biuro do wzięcia od zaraz
Nieruchomości
Ożywienie w warszawskich biurowcach
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Rekordowa transakcja: 47 tysięcy metrów dla PZU
Nieruchomości
Elastyczna stolica, elastyczne regiony