Brakuje dobrych mieszkań z dobrymi adresami

Po wyjątkowo słabym 2022 r., kiedy to sprzedaż nowych mieszkań spadła o połowę, na rynku deweloperskim widać symptomy ożywienia. W jakim punkcie jest mieszkaniówka?

Rynek zaczyna wychodzić z dołka. W ubiegłym roku rzeczywiście sprzedawało się mniej mieszkań, choć w naszej firmie spadki nie były tak dotkliwe jak u konkurencji. Mamy ściśle dopasowaną ofertę, inwestycje są adresowane do klientów, którzy nie posiłkują się kredytem hipotecznym. Gdyby nie wojna i zawirowania gospodarcze, to sprzedalibyśmy jeszcze więcej mieszkań, może nawet o 30–40 proc.

SGI ogłasza nowe inwestycje. Jest drożej?

W marcu wprowadziliśmy do oferty ponad 100 lokali przy Bluszczańskiej na stołecznych Siekierkach. Mają być gotowe pod koniec 2025 r. Wyposażymy je m.in. w nowoczesny system zarządzania. Wstawimy duże okna. Mieszkańcy skorzystają ze strefy z bawialnią dla dzieci, klubem fitness, sauną. W ciągu półtora miesiąca sprzedaliśmy kilkanaście apartamentów. Ceny przekraczają 17 tys. zł za mkw., a jeszcze rok temu mkw. mieszkania w tej lokalizacji sprzedawaliśmy po 14–15 tys. zł. W ciągu zaledwie 12 miesięcy ceny poszły w górę o ok. 20 proc. I klienci są w stanie tyle zapłacić. Zdarza się, że chcą łączyć lokale – np. 130-metrowy z 40-metrowym, co daje 170 mkw. apartamentu.

Będzie to stały trend?

Pokazuje to, w którym kierunku pójdzie rynek. Brakuje dobrych produktów w dobrych lokalizacjach. Nie jest trudno o nieruchomość np. na Białołęce. Niemal od ręki można tam kupić działkę, choć może bez infrastruktury, bez kanalizacji. Ale można zacząć budować w ciągu roku czy półtora. Tymczasem w tak prestiżowych dzielnicach jak Mokotów, Ochota, Żoliborz o grunt jest bardzo trudno. Już same nazwy tych dzielnic podbijają ceny działek o 10, 20, a nawet 30 proc.

Nowe mieszkanie w tych dzielnicach to towar deficytowy?

Zdecydowanie. I klienci to widzą. Jeśli ktoś chce kupić tam nowy lokal, to musi się decydować dziś, wybierając mieszkanie z niewielkiej oferty. Bo za chwilę nie będzie z czego wybierać. Mieszkania, także te z wyższej półki, są kupowane nie tylko dla siebie, ale też inwestycyjnie. Dwu-, trzypokojowe lokale są wybierane zamiast lokaty.

Działek z najlepszymi adresami ubywa. Deweloperzy muszą się decydować także na gorzej zlokalizowane parcele.

Model biznesowy dewelopera, czy sens jego działania, tkwi w tym, by kupić działkę możliwie tanio, w lokalizacji, która ma szansę się rozwinąć. To np. okolice, gdzie planowane są metro, linia tramwajowa czy park. Działka w takim perspektywicznym miejscu za trzy lata, kiedy będziemy oddawać mieszkania do użytku, będzie droższa – nawet trzykrotnie. Na celowniku deweloperów są też tereny bez planów zagospodarowania, dla których miasto te plany przygotowuje.

Plany mogą się zmienić.

Tak, jest takie ryzyko. Nas to też dotyka. Kupowaliśmy działkę bez planu, a miasto uchwalało plan, który ograniczał możliwości jej zabudowy. To ryzyko biznesowe. Stąd się biorą marże dewelopera. Nie stąd, że wynegocjował lepszą o 2–3 proc. stawkę u generalnego wykonawcy, nie stąd, że ktoś ma tańszych projektantów np. o 30 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkalnej. Deweloper osiąga wyższą marżę dlatego, że kupił działkę wcześniej niż inni, kupił taniej, jeszcze przed uchwaleniem miejscowego planu. Albo był w stanie wybudować na działce więcej, dzięki np. specjalistycznej wiedzy najlepszych architektów.

Wielu deweloperów nastawiało się na przejmowanie działek – także z pozwoleniami na budowę – od konkurencji, która z powodu załamania koniunktury rezygnowała z inwestycji. Pojawiają się takie okazyjne oferty gruntów?

Nie, choć sam się ich spodziewałem. W marcu, kwietniu ub.r. mieliśmy okazję kupić atrakcyjną działkę w Warszawie. Zrezygnowaliśmy z transakcji z powodu kryzysu na rynku finansowym, na rynku surowców. Za granicą wojna, ogromna niepewność. Rząd zaczął mówić o nowych przepisach, jakie mają regulować rynek nieruchomości. Uznaliśmy, że ta sama działka za rok–dwa lata może być znacznie tańsza. Dziś kosztuje 30 proc. więcej.

SGI buduje banki ziemi?

Tak. Zgromadzone tereny pozwolą na wybudowanie ok. 82 tys. mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna). Oznacza to mniej więcej cztery lata inwestowania. Są to działki w Warszawie, kupione za środki własne. Nie mamy żadnych zobowiązań – ani obligacyjnych, ani kredytowych. Oczywiście, będziemy ten bank systematycznie uzupełniać.

Popyt na mieszkania zwiększy rządowy program tanich kredytów. Wywoła to gorączkę na rynku gruntów?

Myśleliśmy, że w tym roku będzie można kupić okazyjnie jakieś nieruchomości. Właściciele gruntów nie żyją w izolacji, wiedzą, że nowy program mieszkaniowy zwiększy popyt, działki mogą zyskiwać na wartości. Prywatni właściciele działek, ci, którzy mają kawałek pola, nie chcą się ich pozbywać także ze względu na inflację. Słyszymy: „Jak sprzedam pole dziś, to co zrobię z tymi milionami?”. W banku na lokacie będą mieć jakieś 6 proc. Właściciele wstrzymują się ze sprzedażą ziemi, licząc, że za trzy lata sprzedadzą ją drożej, powiedzmy, o 40 proc. W zurbanizowanym terenie właścicielami działek są przeważnie firmy i instytucje, które też czekają na wzrost ich wartości. Oczywiście, nikt nie da gwarancji, że tak będzie. Zawsze jest ryzyko.

Grunty – pousługowe, pohandlowe – teoretycznie uwalnia ustawa deregulacyjna. Na jedno mieszkanie budowane na mocy specustawy ma przypadać 1,5 miejsca parkingowego, co, jak twierdzi branża, zablokuje inwestycje. Rynek potrzebuje tych terenów po handlu, usługach?

W Warszawie takich terenów jest bardzo mało, więc ustawa niewiele zmienia. Być może inaczej jest w miastach średniej wielkości. Pamiętajmy też, że mieszkania budujemy na lata. Trzeba sobie zadać pytanie, co będzie za 20 – 30 lat. Czy będziemy podróżowali samochodami, czy każdy będzie miał swój samochód? Coraz żywsza jest idea współdzielenia, także samochodów. W przyszłości bardziej efektywna ma być komunikacja miejska. Załóżmy, że na 100 mieszkań wybuduję dziś 150 miejsc postojowych na dwóch podziemnych kondygnacjach. To nieekologiczne, w podziemia zapakujemy mnóstwo betonu. A po drugie to strata przestrzeni.

A mieszkań dramatycznie brakuje.

Być może te podziemne garaże będą kiedyś przerabiane na siłownie, komórki lokatorskie. Mam taką wizję: za 20 – 30 lat mało kto będzie miał swój samochód. Nad morze czy jezioro dojedziemy szybciej pociągiem albo ekologicznym autobusem.

Rząd wypowiada wojnę patodeweloperce. Między budynkami ma być większa odległość, a balkony mają dawać więcej prywatności. To raczej nie zwiększy podaży mieszkań?

Spójrzmy na osiedle Za Żelazną Bramą w Warszawie. W stolicy europejskiego kraju stoją kilkunastopiętrowe bloki, a pomiędzy nimi są kilkudziesięciometrowe wygony. Być może lata temu w projektach taka koncepcja wyglądała ciekawie. Założenie się jednak nie sprawdziło. Trzeba znaleźć złoty środek. Nie budujmy bloków z mieszkaniami typu „chów klatkowy”. Budynki muszą być funkcjonalne wiele lat, muszą być energooszczędne.

Budowa osiedla to bieg z przeszkodami, co też wpływa na ceny.

Na pozwolenie na budowę czeka się bardzo długo. Do tego dochodzą tak kuriozalne sytuacje, że deweloperzy płacą za infrastrukturę, którą teoretycznie powinno budować miasto. W planie miejscowym któryś z urbanistów wyrysował, że ma być taka a taka droga, o takim a takim przekroju. W urzędzie słyszymy, że droga musi być, ale miasto nie ma na nią budżetu. „Jak chcecie sobie budować mieszkania, to wybudujcie drogę”.

Patrzę w biznesplan i widzę, że się nam to nie opłaca. Ostatecznie podjęliśmy ryzyko i zgodziliśmy się tę drogę wybudować. Ok. 900 zł w cenie mkw. mieszkania to koszt infrastruktury. Gdyby ta droga była, mógłbym sprzedawać mkw. mieszkania o 900 zł taniej. Być może jest to odpowiedź, jak obniżyć ceny mieszkań, jak sprawić, że deweloperzy będą budowali więcej i wprowadzali lokale do obiegu szybciej. Na działce, którą kupię dziś, będzie można zacząć budować za dwa–trzy lata, a oddawać mieszkania za pięć lat.

Znam przypadki, że inwestycje ciągnęły się i dwa razy tyle. Jak budować uniwersalnie? Jak zaprojektować mieszkanie, które będzie oddawane za pięć lat? Trendy, preferencje mogą być już zgoła inne.

Trzeba się zastanowić, jaki układ funkcjonalny jest najlepszy dla singla, jaki dla rodziny. Czy dobrym rozwiązaniem jest budowanie ultrakompaktowych lokali? Dwa pokoje na 35- 40 mkw., trzy na 47- 48 mkw.? Oczywiście, każdy by chciał mieć 90 mkw., trzy pokoje, garderobę, dwie łazienki, pralnię, osobną kuchnię. I jeszcze wielki balkon, na który zajrzy dwa – trzy razy w roku. Ludzi na takie mieszkania nie stać. Może więc zamiast dużego balkonu kupić pięć metrów mieszkania więcej, dopłacając 70 – 80 tys. zł? Większy lokal posłuży nam na dłużej.

Niektórzy bardzo dużo inwestują w wykończenie mieszkań. Mnie to dziwi. Bywa, że sama łazienka w 40-metrowym mieszkaniu – i wcale nie w wieży w centrum Warszawy, ale gdzieś na Mokotowie czy Ochocie - jest warta kilkadziesiąt tys. zł. Może zamiast inwestować w „minipałac", w jego wykończenie, w bardzo drogą tapetę czy oświetlenie, zainwestować w mieszkanie większe o kilka metrów?

SGI ma pakiety wykończeniowe?

Mieliśmy. Teraz pracujemy nad własnym programem. Kupujący mieszkania na naszym nowym osiedlu na Mokotowie nie pytają o pakiety.