Inwestorzy z rynku nieruchomości będą bardzo selektywni

Uwaga skupi się na popycie i czynszach – mówi Jan Gąsiorowski, associate w warszawskim biurze Wolf Theiss.

Publikacja: 09.03.2023 21:19

Inwestorzy z rynku nieruchomości będą bardzo selektywni

Foto: Mat.prasowe

Mimo turbulencji 2022 r. okazał się bardzo przyzwoity pod względem wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. I kwartał 2023 r. prawie za nami, jakich trendów spodziewacie się w całym roku?

Prognozując sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych w 2023 r. łatwo ulec złudzeniu, że wraz z wysoką inflacją, kosztami pieniądza oraz przy ewentualnym spowolnieniu gospodarczym rynek nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w części transakcyjnej, będzie musiał zareagować zdecydowanym spowolnieniem. Tymczasem problemy wynikające ze zmian na rynku i sytuacji makroekonomicznej mogą dotknąć przede wszystkim realizowanych już projektów ze względu na czynsze, które w przypadku załamania gospodarczego powinny nie tylko przestać rosnąć, ale nawet mogą zacząć spadać.

Zarówno w segmencie magazynowym, biurowym czy handlowym, na przełomie 2022 i 2023 r. obserwowaliśmy presję na wzrost czynszów. Działo się tak, zarówno w nowych obiektach, jak i za sprawą indeksacji lub renegocjacji umów. Ma to oczywiście wpływ na rynek transakcyjny, który w 2022 r. był bardziej selektywny. Inwestorzy szukali „okazji”, czyli takich obiektów, które w kolejnych latach mogły zdecydowanie zwiększyć swoją wartość bądź inwestycji pewnych, zlokalizowanych w strategicznych miejscach. W efekcie obserwowaliśmy mniej transakcji, gdyż wyceny właścicieli obiektów mocno rozmijały się z oczekiwaniami inwestorów. Sytuację tę miały poprawić rosnące czynsze – jednak nie wszędzie wpływ tego czynnika będzie taki oczywisty.

To znaczy?

Zagrożeń należy upatrywać zwłaszcza po stronie popytowej. Np. w branży magazynowej tak duży jak na przełomie 2022/2023 wzrost czynszów, połączony z oddawaniem do użytkowania dużej liczby magazynów budowanych w poprzednich latach, musiał zaowocować spadkiem popytu, co potwierdzają najnowsze dane. Z rynku płyną sygnały, że w niektórych mniej strategicznych lokalizacjach pojawiają się problemy ze znalezieniem najemców. Co więcej, według danych po III kwartale ub.r. mówiło się, że spośród 1,2 mln mkw. powierzchni magazynowej oddanej do użytku właśnie w tym konkretnym kwartale, aż 35 proc. pozostało niewynajęte, zaś poziom pustostanów dla całego rynku wzrósł o 1 pkt proc., do poziomu 4,1 proc. Można się spodziewać, że wraz ze spowolnieniem gospodarczym wskaźnik dotyczący powierzchni niewynajętej będzie nadal rosnąć, co bezpośrednio przyczyni się do wzrostu konkurencyjności na tym rynku.

Rynek magazynowy pozostanie jednak w modzie, mimo wyzwań, przed jakimi stoją obecnie deweloperzy. Do problemów związanych z pozyskaniem atrakcyjnych działek i wzrostem cen materiałów budowlanych, obecnie dołączyły kłopoty z pozyskaniem finansowania na poszczególne projekty. Zaostrzenie polityki kredytowej przez banki oraz niepewność zagranicznych inwestorów prowadzą do spowolnienia inwestycji w tym sektorze. Należy się jednak spodziewać, że na rynku wciąż będzie pojawiało się wiele transakcji dotyczących najbardziej atrakcyjnych lokalizacji.

Co z biurami – jesteśmy trzy lata po wybuchu pandemii, czy można powiedzieć, że sytuacja się wyklarowała?

Największy wpływ na branżę biurową miał trend upowszechniającej się pracy zdalnej. Analizując dane za 2022 r., można się jednak spodziewać, że trend ten został odwrócony, choć nie spodziewam się tutaj spektakularnego wzrostu. Poziom transakcji powinien pozostać na dotychczasowym poziomie, choć w przypadku wystąpienia recesji, będzie można oczekiwać spowolnienia na rynku transakcyjnym. Pomijając lokalne anomalie, gdy dochodzi do nierównowagi popytu i podaży, czynsze w wyniku dużej konkurencyjności powinny być stabilne z lekką tendencją do spadku. Statystykę w tym względzie będzie jednak zaburzało oddanie do użytku obiektów wykonanych w wysokim standardzie i w centrum miast – gdzie czynsze będą znacznie wyższe od średniej.

Sytuację branży biurowej ratuje napływ pracowników biurowych z Ukrainy. Obecnie mamy do czynienia ze zjawiskiem relokowania części pracowników z Ukrainy do Polski. Wiąże się to m.in. z koniecznością wynajęcia powierzchni. W Polsce obecnie funkcjonuje 24,1 tys. spółek z kapitałem ukraińskim, z czego ponad 4 tys. powstało w ubiegłym roku – wynika z raportu PIE.

Wraz z wystąpieniem ewentualnej recesji nie należy się spodziewać utraty zainteresowania powierzchnią biurową przez najemców, a raczej presji na obniżenie czynszów, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów eksploatacyjnych, którymi obciążani są najemcy.

Dla inwestorów na tym rynku istotne będą lokalne uwarunkowania, które będą decydowały o atrakcyjności poszczególnych projektów. Przykładem może być Szczecin, gdzie notujemy najniższy poziom pustostanów w Polsce i gdzie jednocześnie doszło do wzrostu stawek czynszów, które możemy tłumaczyć nierównowagą między popytem a podażą. Z dużą uwagą można się przyglądać też sytuacji w Warszawie, który to rynek może za chwilę zmierzyć się z bardzo dużą luką podażową, choć obecnie trudno ocenić, czy efektem będzie pewna równowaga, czy też będziemy mieli do czynienia z niedoborem powierzchni.

Wydawałoby się, że 2022 r. wraz z zapaścią sprzedaży mieszkań na rynku detalicznym będzie okienkiem dla inwestorów PRS. Transakcje były zawierane, ale może nie na taką skalę, jak mogłoby się wydawać…

Inwestycji tego rodzaju w najbliższym czasie powinno przybywać. Podobnie jak w przypadku magazynów i powierzchni biurowych na rynku PRS mieliśmy do czynienia ze wzrostem czynszów, który szacować można nawet na 25 proc. w skali roku. Zainteresowanie wynajmem instytucjonalnym rośnie bardzo dynamicznie, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w nowych inwestycjach, które będą powstawały w najbliższym czasie.

Osobną kwestią związaną z rynkiem PRS jest ryzyko legislacyjne i podatkowe. Po dużym niepokoju na rynku, jaki obserwowaliśmy w tym względzie pod koniec 2022 r., obecnie widać większy optymizm w całej branży. Wobec wręcz chronicznego niedoboru mieszkań w Polsce, który pogłębił się jeszcze po wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą, podaż mieszkań na wynajem, realizowana przez wyspecjalizowane podmioty, może być trudna do zastąpienia przez tradycyjny model biznesowy, jaki dominował dotychczas. Co więcej, wobec wysokich stóp procentowych i podnoszeniu wymagań kredytowych, najem – w tym rynek PRS – jest często jedyną alternatywą dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w naszym kraju. Trudno by legislatorzy nie brali tego czynnika pod uwagę.

Rynek PRS w Polsce pozostanie nadal atrakcyjnym segmentem inwestycyjnym, zwłaszcza że na rynku sprzedaży mieszkań obserwujemy duże napięcia i spadek popytu. Ze względu na spadek zdolności kredytowej osób fizycznych część inwestycji, które miały zostać przeznaczone do sprzedaży, konwertowana jest na inwestycje PRS. W konsekwencji część deweloperów już dziś zdecydowała się rozwijać swoje własne marki związane z tym segmentem rynku.

Jan Gąsiorowski jest associate w warszawskim biurze kancelarii Wolf Theiss od 2021 r. Wcześniej pracował w kancelarii DWF. Jest absolwentem Akademii Leona Koźmińskiego, tam również obronił doktorat.

Mimo turbulencji 2022 r. okazał się bardzo przyzwoity pod względem wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. I kwartał 2023 r. prawie za nami, jakich trendów spodziewacie się w całym roku?

Prognozując sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych w 2023 r. łatwo ulec złudzeniu, że wraz z wysoką inflacją, kosztami pieniądza oraz przy ewentualnym spowolnieniu gospodarczym rynek nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w części transakcyjnej, będzie musiał zareagować zdecydowanym spowolnieniem. Tymczasem problemy wynikające ze zmian na rynku i sytuacji makroekonomicznej mogą dotknąć przede wszystkim realizowanych już projektów ze względu na czynsze, które w przypadku załamania gospodarczego powinny nie tylko przestać rosnąć, ale nawet mogą zacząć spadać.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rynek nieruchomości
Dachy solarne, czyli innowacja, oszczędności i estetyka
Nieruchomości
Optymalizacja kosztów między młotem a kowadłem
Rynek nieruchomości
Magazyny są wciąż potrzebne
Nieruchomości
Choć koszty wzrosły, Polska wciąż jest konkurencyjnym rynkiem
Nieruchomości
Brownfield i perełki rewitalizacji
Nieruchomości
Ostrożnie podejmujemy decyzje o budowie nowych magazynów