Mimo turbulencji 2022 r. okazał się bardzo przyzwoity pod względem wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. I kwartał 2023 r. prawie za nami, jakich trendów spodziewacie się w całym roku?
Prognozując sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych w 2023 r. łatwo ulec złudzeniu, że wraz z wysoką inflacją, kosztami pieniądza oraz przy ewentualnym spowolnieniu gospodarczym rynek nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w części transakcyjnej, będzie musiał zareagować zdecydowanym spowolnieniem. Tymczasem problemy wynikające ze zmian na rynku i sytuacji makroekonomicznej mogą dotknąć przede wszystkim realizowanych już projektów ze względu na czynsze, które w przypadku załamania gospodarczego powinny nie tylko przestać rosnąć, ale nawet mogą zacząć spadać.
Zarówno w segmencie magazynowym, biurowym czy handlowym, na przełomie 2022 i 2023 r. obserwowaliśmy presję na wzrost czynszów. Działo się tak, zarówno w nowych obiektach, jak i za sprawą indeksacji lub renegocjacji umów. Ma to oczywiście wpływ na rynek transakcyjny, który w 2022 r. był bardziej selektywny. Inwestorzy szukali „okazji”, czyli takich obiektów, które w kolejnych latach mogły zdecydowanie zwiększyć swoją wartość bądź inwestycji pewnych, zlokalizowanych w strategicznych miejscach. W efekcie obserwowaliśmy mniej transakcji, gdyż wyceny właścicieli obiektów mocno rozmijały się z oczekiwaniami inwestorów. Sytuację tę miały poprawić rosnące czynsze – jednak nie wszędzie wpływ tego czynnika będzie taki oczywisty.
To znaczy?
Zagrożeń należy upatrywać zwłaszcza po stronie popytowej. Np. w branży magazynowej tak duży jak na przełomie 2022/2023 wzrost czynszów, połączony z oddawaniem do użytkowania dużej liczby magazynów budowanych w poprzednich latach, musiał zaowocować spadkiem popytu, co potwierdzają najnowsze dane. Z rynku płyną sygnały, że w niektórych mniej strategicznych lokalizacjach pojawiają się problemy ze znalezieniem najemców. Co więcej, według danych po III kwartale ub.r. mówiło się, że spośród 1,2 mln mkw. powierzchni magazynowej oddanej do użytku właśnie w tym konkretnym kwartale, aż 35 proc. pozostało niewynajęte, zaś poziom pustostanów dla całego rynku wzrósł o 1 pkt proc., do poziomu 4,1 proc. Można się spodziewać, że wraz ze spowolnieniem gospodarczym wskaźnik dotyczący powierzchni niewynajętej będzie nadal rosnąć, co bezpośrednio przyczyni się do wzrostu konkurencyjności na tym rynku.
