Do tej pory odstępne kojarzyło się raczej jako forma pozyskania prawa do mieszkania przekazywana przez jednego najemcę innemu. Coraz częstszą praktyką jest oddawanie lokalu w najem między zwykłymi osobami fizycznymi właśnie za odstępne, co chroni jednych przed niewypłacalnością lokatora, a drugich przed nagłymi podwyżkami czynszów. Jednak, jak przestrzegają eksperci prawa nieruchomości, należy na tę nową praktykę uważać.

Mieszkanie za odstępne jest pojęciem potocznym. W tym przypadku rozumiane jest jako jednorazowa, bezzwrotna opłata, którą przyszły najemca musi zapłacić właścicielowi mieszkania w zamian za uzyskanie określonych przywilejów: albo niskiego czynszu, albo dłuższego czasu obowiązywania umowy najmu itp. W języku prawniczym jednak, w rozumieniu art. 396 kodeksu cywilnego, jest to jednak umowne zastrzeżenie, zgodnie z którym jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (właśnie tzw. odstępnego), a oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

– W takim przypadku mamy do czynienia z zupełnie inną praktyką. Podstawowa różnica jest taka, że to nie jest opłata za odstąpienie od umowy najmu, tylko wręcz przeciwnie – to opłata za jej zawarcie na korzystnych dla najemcy warunkach. A zatem należałoby się zastanowić, czy to nie jest po prostu czynsz płacony z góry, z wszelkimi tego konsekwencjami, także podatkowymi – mówi adwokatka Anna Niecikowska.

Należy bowiem pamiętać, że wysokość czynszu musi być ustalona w momencie zawierania umowy najmu, a ustalenie wysokości czynszu, co do zasady, jest pozostawione woli stron. A zatem można sobie wyobrazić taką sytuację, że znaczna część czynszu zostanie zapłacona z góry. Nie można jednak prawnie i podatkowo traktować takiej wpłaty jako odstępnego, tylko jak normalny czynsz.

Głównym założeniem jest tu niska kwota czynszu płacona w konsekwencji podpisania takiej u mowy przez dłuższy czas, np. dwa–trzy lata. A wzrost czynszu będzie następował tylko o wskaźnik inflacji albo będzie waloryzowany wraz ze wzrostem np. czynszu administracyjnego. Przy dobrze napisanej umowie takie rozwiązanie może być korzystne dla obu stron. Aczkolwiek praktyka agencji mieszkaniowych pokazuje, że umowy wieloletnie tracą obecnie na atrakcyjności.

Jak mówi Natalia Chermer, CEO w Black Whale, obecnie wielu wynajmujących próbuje chronić swoje interesy, wykorzystując różne zabezpieczenia. Mogą to być też weksel, oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji czy kaucja zabezpieczająca. Ale tak naprawdę żadna z tych metod nie chroni w pełni właścicieli przed stratami finansowanymi, w szczególności jeżeli lokator okaże się być z różnych powodów niewypłacalny. Dlatego zamiast szukać kolejnych trików, należałoby wrócić do rozmowy o prawie lokatorskim i prawnych zabezpieczeniach interesów stron.

– Niezmiennie dobrym pomysłem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego wraz z oświadczeniem w formie aktu notarialnego. Należy jednak pamiętać o konieczności zgłoszenia takiej umowy do właściwego miejscowo urzędu skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu, ponieważ w przeciwnym razie umowa przekształci się w standardową umowę najmu, a tym samym właściciel straci prawa wynikające ze złożonych przez najemcę oświadczenie – przestrzega Natalia Chermer.