Awantura o balkon

Według ekspertów jest to konieczne, bo obecnie w przepisach panuje istny chaos, wywołany rozporządzeniem dotyczącym projektów budowlanych.

Zdaniem architekta i urbanisty z Politechniki Gdański, dra Piotra Lorensa, zdecydowanie uporządkowanie sposobu wyliczania wszystkich wskaźników i parametrów urbanistycznych jest wskazane. - Dotyczy to także wszystkich etapów i zagadnień związanych z procesem budowlanym. Obecnie mamy do czynienia z różnymi definicjami i interpretacjami, co prowadzi do różnego rodzaju nieporozumień i komplikacji. Stąd postulat środowiska uznać należy za w pełni zasadny – mówi Lorens.

Spory o powierzchnię zabudowy

Zgodnie z rozporządzeniem ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony. Zatem zgodnie z rozporządzeniem do powierzchni zabudowy budynku nie wlicza się powierzchni tarasu podpartego słupem. Podobnie w przypadku np. garażu podziemnego, nie wlicza się części budynku niewystających ponad powierzchnię terenu. Zatem także powierzchni podziemnego garażu przysypanego ziemią i zagospodarowanego od góry, jako powierzchnia biologicznie czynna nie zalicza się do powierzchni zabudowy budynku o ile garaż ten nie wystaje ponad powierzchnię terenu.

„Żaden z aktów prawnych powszechnie obowiązujących od 1970 roku, a także żadna z funkcjonujących lub obowiązujących norm nie wskazuje, aby balkony posiadały powierzchnię zabudowy lub w bilansie takiej powierzchni powinny zostać ujęte. Istnieje natomiast szereg zapisów, które pośrednio lub bezpośrednio wskazują m.in. balkony, jako części budynków, których nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Zasada ta jest oczywista” - czytamy w opinii podpisanej przez arch. Wojciecha Dobrzańskiego, koordynatora Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej IARP.

Jakiekolwiek, wg rzeczoznawców, inne rozumienie przepisów w tej sprawie i wyciąganie odmiennych wniosków może wynikać z braku zrozumienia logicznych, choć często nieprecyzyjnych zapisów i mogłoby doprowadzić do kolizji definicji powierzchni zabudowy na styku architektury, urbanistyki i geodezji.

Powierzchnia zabudowy, czyli co

Powierzchnia zabudowy, to powierzchnia, jaką zajmuje budynek w stanie wykończonym. Jest wyznaczana przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu. Zgodnie z polskim prawem budowlanym definiowana jest, jako jeden z charakterystycznych i najważniejszych parametrów użytkowych, który musi być uwzględniony przy wyborze projektu domu. Jej definicję można znaleźć w normie PN-ISO 9836:2015-12 „Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, a nie w ustawie. Dlatego między innymi część inwestorów oraz użytkowników napotyka w praktyce na trudności w interpretowaniu zapisów jej dotyczących. Kończy się to sporami o to, które elementy budynku i jego otoczenia zaliczać do powierzchni zabudowy, a które nie.

Nowelizacja prawa budowlanego

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane może jeszcze bardziej skomplikować interpretację przepisów. Wg niej powierzchnie budynków będą powiększane o zadaszone tarasy do powierzchni 35 m kw. Rzecz w tym, że taka rozbudowa nie będzie wymagała zgłoszenia ani pozwolenia na budowę. A już jakiś czas temu także zwolniono z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę ganków i oranżerii.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie trzeba będzie nawet uzyskać warunków zabudowy. Co oznacza, że pod pretekstem budowy tarasu i ganku nie jeden rozbuduje wg uproszczonej procedury cały dom. O ile taki obiekt musi się zmieścić w granicach działki i nie może wchodzić na teren sąsiada, to w przypadku tarasów, ganków i oranżerii tak nie będzie. Nie jeden, zatem rozbuduje dom nie bacząc na to czy będzie zaglądał w okna sąsiada czy nie.

Nowelizacja dokona także zmian dotyczących przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków polegającej na wykonaniu, powiększeniu lub zmniejszeniu okien lub drzwi, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. Do tej pory zmiana wielkości otworów okiennych i drzwiowych wymagała pozwolenia na budowę. Po zmianie prawa przebudowa taka będzie wymagała jedynie zgłoszenia – mówi Piotr Jarzyński partner w kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy.

Upraszczajmy, nie zakazujmy

W opinii adwokata Łukasza Dubickiego, Prawo budowlane w przypadku domów powinno być możliwie najbardziej liberalne, z takim założeniem, że nadużycie swobody zabudowy w tym poprzez taką rozbudowę, która zakłóci korzystanie z działek sąsiednich będzie karane szybkim, skutecznym postępowaniem administracyjnych z sankcją rozbiórki realizowanej administracyjnie.

- W przypadku każdych przepisów - zwłaszcza, gdy wprowadzają więcej luzu - trzeba liczyć się z nadużyciami, ale obawa przed nadużyciami nie powinna być argumentem przemawiającym za luzowaniem i upraszczaniem przepisów Prawa budowlanego w skali mikro rozumianej, jako budowa domu na własnej działce by w nim mieszkać. Dzisiaj przepisy prawa budowlanego i planowania przestrzennego są skomplikowane i stanową barierę w procesie inwestycyjnym – twierdzi adwokat. - Nie zgadzam się z tymi ekspertami, którzy mówią nie upraszczajmy, bo nie działa nadzór budowlany. Z taką filozofią nie podjęlibyśmy żadnej reformy w obawie przed źle działającymi urzędami. To absurdalne podjęcie. Dajmy nadzorowi więcej pieniędzy ludzi i narzędzi a będzie działał. Są instytucje, co działają dobrze, więc można jak się chce – uważa prawnik.